Ultimamente si parla spesso di ripresa del mercato immobiliare in Italia. L’opinione di Stefano Petri quanto allo specifico segmento del mercato delle seconde case
Ormai da alcuni mesi molte comunicazioni parlano di “ripresa” del mercato immobiliare in Italia, senza che venga svolta un’analisi precisa dei diversi segmenti del mercato. La mia volontà è quella di analizzare il mercato delle seconde case.
Sino al 2008 il mercato delle seconde case ha vissuto anni interessantissimi, dove sembrava che la crescita dei valori immobiliari potesse non avere mai fine. Il mercato degli acquirenti era formato per un 85-90% da clienti italiani ed il restante 10-15% da clienti internazionali. Quindi, ipotizzando in un anno la chiusura di 100 transazioni, in 85-90 di queste i clienti acquirenti sono stati italiani, mentre 10-15 internazionali. Perché questa premessa?
Perché ogni giorno sento dire che il mercato delle seconde case è in via di ripresa, quanto ai valori, per la circostanza che molti clienti internazionali comperano la loro seconda casa nel nostro Bel Paese. Pur ammettendo un sempre maggiore interessamento di questi ultimi ad investire in Italia, ritengo che affermare che il mercato delle seconde case sia in ripresa, rappresenti una delle più grosse erroneità che si possano dire, e che spesso conduce verso posizioni non giuste.
Attualmente il mercato delle seconde case in Italia vede come clienti acquirenti quasi solamente clienti internazionali che, seppur aumentati di numero, formavano pre 2008 solo il 10-15 % del mercato; assumendo che gli stessi ad oggi siano aumentati, potremmo supporre che quella percentuale sia salita al 15-20% del mercato. Ma se questo è oggettivo dobbiamo porci una domanda: quell’85-90 % del mercato di acquirenti italiani come si è trasformato? La risposta non è certo incoraggiante: senza paura di smentite possiamo affermare che quella percentuale è scesa al 5-10%. Un crollo importante, che nel medio periodo non sembra assolutamente suscettibile di miglioramento. Tutto ciò significa che se nel 2008 avevamo 100 clienti potenzialmente interessati ad acquistare una seconda casa in Italia, 85 dei quali italiani e 15 internazionali, oggi ne abbiamo 10 nazionali e 20 internazionali, per un totale di circa 30 clienti acquirenti (sui 100 presenti prima pre 2008).
Chiunque abbia una conoscenza minima delle regole del mercato, sa che i valori di qualsiasi prodotto o servizio dipendono da due fattori, la domanda e l’offerta, e che gli stessi aumentano con l’aumentare della domanda, mentre diminuiscono con l’aumentare dell’offerta.
- Analizziamo quindi, dal lato della DOMANDA, se e quanto i valori delle seconde case in Italia sono diminuiti dal 2008 ad oggi, e se e quando potranno risalire
Realisticamente dal 2008 ad oggi il mercato dei clienti acquirenti ha avuto, in termini numerici, un crollo di circa il 70% (100 clienti nel 2008 contro i 30 nel 2017). Se ipotizziamo quindi una diminuzione dei valori direttamente proporzionale alla diminuzione del numero di clienti, potremmo affermare che, dal 2008 al 2017, i valori immobiliari avrebbero dovuto subire una diminuzione del 70%. Questo dato non è verosimile, mentre lo è pensare che, di media, negli ultimi 8-10 anni l’abbassamento dei valori immobiliari si sia attestato intorno al 5% annuale; di conseguenza, è lecito constatare che dal 2008 ad oggi i valori siano mediamente diminuiti di un 40-50%. - Analizziamo a questo punto il lato OFFERTA
Se nel 2008 avevamo 200 casali (una delle macrocategorie di seconde case più ricercate) in vendita nella provincia di Siena (una delle provincie più amate dagli stranieri), oggi abbiamo qualcosa come oltre 1.000 casali in vendita nella stessa provincia (fonte immobiliare.it). Visto che, come già detto, i valori immobiliari diminuiscono in maniera inversamente proporzionale all’offerta, potremmo affermare che, dal lato dell’offerta, i valori immobiliari dei casali ( e in generale delle seconde case), in provincia di Siena, sarebbero dovuti diminuire di un dividendo pari a 5 unità, visto che l’offerta è aumentata di circa 5 volte. Il mercato dei venditori ancora sogna e spera di raggiungere i valori del 2008 e ritiene insostenibile una flessione del 40-50%. Se la diminuzione delle richieste ed il contemporaneo aumento dell’offerta avessero prodotto una diminuzione direttamente proporzionale alle due percentuali, oggi parleremo di una diminuzione di valori vicina all’80 %, e non a quel 40-50% che invece si è oggettivamente registrato.
Quando sarà ipotizzabile quindi una reale ripresa del mercato delle seconde case? Approfondirò questo tema nel prossimo articolo, presto on-line, analizzando le variabili di domanda e offerta e cercando di capire in base alle reali situazioni del mercato se davvero possiamo aspettarci una ripresa.
(Leggi gli articoli collegati:
Il mercato delle seconde case in Italia: a quando una reale ripresa?
