Ristrutturare un immobile: da dove cominciare? Prima parte


Ristrutturare un immobile: da dove cominciare? Prima parte

Mondo Great Estate , Network Great Estate , Partner Ago 08, 2019 No Comments
Il Geometra Stefano Rocchini, uno dei professionisti di riferimento del gruppo Great Estate, ci propone un utile vademecum per realizzare la casa dei vostri sogni senza venire “sopraffatti” da burocrazia, scelte e costi.
La Prima parte

Avete appena acquistato l’immobile dei vostri sogni!

Il panorama che si gode da quell’apertura vi regala lo spettacolare tramonto sulle colline che avete sempre desiderato e il soggiorno finalmente è così ampio da poter ospitare tutti i vostri amici. Lo scorcio soleggiato sul verde esterno è perfetto per ospitare la piscina che avete sempre voluto. Insomma… fra voi e la vostra casa è vero amore. Adesso occorre ristrutturarla, ma…

Da dove cominciamo?

Ristrutturare un immobile, soprattutto un fabbricato antico sia esso in campagna o in un centro storico, comporta scelte ed un impegno economico e di tempo rilevanti, in considerazione dei quali sono richieste un’attenta programmazione e preparazione da parte del proprietario.
E’ dunque indispensabile porsi questa domanda prima di intraprendere qualsiasi intervento: da un lato infatti, dovrete conoscere e rispettare l’ordine logico di realizzazione delle opere architettoniche, strutturali, impiantistiche e di miglioria, dall’altro dovrete preparare le eventuali pratiche burocratiche per il vostro progetto.

Questa organizzazione a monte è vantaggiosa almeno sotto tre punti di vista:
– vi consente di scegliere al meglio i professionisti di cui avrete bisogno;
– vi assicura una realizzazione delle opere senza intoppi;
– infine, garantisce una direzione dei lavori più serena.
Una prospettiva piuttosto incoraggiante, vero? 

Di seguito, ecco i passaggi fondamentali da seguire per ristrutturare casa in tutta tranquillità, nonché alcuni consigli utili per evitare gli errori.

Le verifiche iniziali

Innanzitutto, è indispensabile far eseguire una perizia sul vostro immobile da un tecnico esperto, perché ristrutturare casa significa non solo pensare a sistemare ciò che si vede, ma anche quello che è “nascosto”.

La perizia dovrà analizzare, tra l’altro, gli aspetti di regolarità urbanistica, (ciò che è costruito deve corrispondere a quello che è depositato nel Comune di appartenenza) e la regolarità catastale, cioè la corrispondenza tra ciò che è costruito e quello che è depositato presso l’Ufficio del Territorio di appartenenza. Se la casa è stata recentemente acquistata, tali verifiche saranno già state espletate dai vostri Notaio e tecnico di fiducia prima del rogito.
La perizia infine dovrà analizzare la classificazione urbanistica assegnatale in base al vigente strumento urbanistico comunale, evidenziando eventuali possibilità di ampliamento e le tipologie di ristrutturazione ammissibili, nonchè eventuali ulteriori vincoli per l’acquisizione dei necessari pareri quali, ad esempio, quelli paesaggistico, idrogeologico e sismico.

Ricordiamo che i professionisti del Gruppo Great Estate si occupano specificatamente di verificare la regolarità urbanistico/catastale e ipotecaria dell’immobile ben prima del rogito notarile: i nostri clienti acquirenti possono dunque giungere al fatidico momento dell’acquisto in tutta tranquillità!

1- La fase preliminare del progetto

Una volta deciso il budget d’investimento per ristrutturare l’immobile dovrete, insieme al vostro progettista, elaborare una soluzione di massima, cosiddetta preliminare, che vi soddisfi in termini estetici e di sfruttamento degli spazi sia interni sia esterni, se ve ne sono. Successivamente, lo stesso tecnico dovrà redigere un c.d. quadro economico che preveda, in modo ancora non dettagliato, la spesa per tutte le opere, i costi tecnici, gli oneri comunali, i costi per le nuove utenze e le imposte come l’I.V.A. Questo documento dovrà necessariamente prevedere una percentuale di imprevisti che in genere, in base alla tipologia di opera, va dal 5 al 15%. Verificato che la cifra complessiva emergente dal quadro economico rientra nel vostro budget, si potrà passare alla seconda fase, cosiddetta definitiva.

2La fase definitiva del progetto

Il progetto entra nella fase più viva: infatti, è dal confronto con il progettista (o i progettisti) che “prenderanno forma” le scelte architettoniche, strutturali ed impiantistiche e si dettaglierà l’opera nella sua forma definitiva, sempre tenendo in considerazione le norme vigenti che lo dovranno rendere autorizzabile.
Inoltre, in questa fase il tecnico rivedrà e aggiornerà il quadro economico, che diventerà molto più dettagliato: alle scelte operate si affiancheranno non più delle stime, ma dei veri e propri computo metrici che guideranno il proprietario nella verifica economica di ciò che lui stesso ha prescelto a livello progettuale.
Appurato che il “quantum” emergente dal quadro economico definitivo rientra nel budget di spesa, ed ottenute le autorizzazioni per i lavori, si potrà passare alla terza fase, cosiddetta esecutiva.

3 La fase esecutiva del progetto

Si tratta forse della più delicata: nel rapporto fra voi ed i progettisti si dovranno necessariamente inserire le imprese che materialmente eseguiranno le opere. E’ la fase in cui si svolge una gara d’appalto dove i computo metrici redatti nella fase precedente vengono eventualmente integrati e consegnati alle ditte prescelte, affinche’ le stesse rimettano la loro offerta economica: l’impresa edile, l’idraulico, l’elettricista, la ditta fornitrice per gli infissi nonché, qualora presente una area esterna o una terrazza, anche l’impresa di giardinaggio. Nulla vieta peraltro di affidare l’intero appalto ad un unico referente capofila (solitamente l’impresa edile che, all’interno della sua organizzazione, prevede le altre figure).

In attesa che le imprese prescelte redigano le offerte e le restituiscano ai proprietari, i tecnici elaborano i progetti esecutivi di dettaglio e la progettazione della sicurezza in cantiere (così detto P.S.C. o piano di sicurezza e coordinamento). Trattasi di un adempimento obbligatorio in presenza, anche non contemporanea, di due o più imprese, e fondamentale per la buona organizzazione del cantiere e scongiurare eventuali infortuni delle maestranze.

Quando tutte le offerte sono state restituite, i proprietari, insieme ai progettisti, a seguito di verifiche ed incontri andranno a scegliere le imprese che formeranno il gruppo di lavoro. Solitamente, i criteri che guidano questa scelta non sono solo economici, ma anche relativi alle capacità dimostrate in opere similari precedentemente realizzate e alla disponibilità temporale coincidente coi tempi di consegna prefissati.
Con ognuna delle imprese selezionate verrà siglato un contratto d’appalto, in cui stabilire pagamenti, tempistiche, penali e condizioni sull’esecuzione dei lavori.

Da tempo Great Estate ha sviluppato una rete di professionisti associati in grado di offrire, tra l’altro, consulenza fiscale e tecnica. Infatti il gruppo è partner di società di servizi che offrono assistenza pre e postvendita, garantendo ottimali tempi e modalità di svolgimento dei lavori di ristrutturazione, nonché la qualità degli stessi: per scoprirne di più clicca qui.

 

Se questa prima parte del vademecum alla ristrutturazione della casa vi ha appassionato e siete curiosi di conoscere la seconda… restate con noi!


ARTICOLI CORRELATI:

Vademecum alla ristrutturazione di una casa: la seconda parte

Condividi su:

Chiara Peppicelli

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.