ИСТОЧНИК: IlSole24Ore
Растущий спрос на покупку жилья заметно снизил обороты после июня текущего года из-за ожидания второй волны. Закрытие года предполагается с количеством сделок менее 500 тыс. Возвращение растущего тренда прогнозируется не ранее 2022-2023 г.г.
«Холодный душ» в течение нескольких недель в преддверие зимы умерил энтузиазм покупателей на рынке недвижимости.
Начиная с июня, итальянский рынок недвижимости стабильно оставался на плаву, но сегодня вторая волна Covid-19 заметно влияет на намерение граждан купить новое жилье.
Nomisma отмечает изменения тренда на рынке, который будет переживать кризис в течение нескольких следующих месяцев.
Исследование Nomisma по 13 крупнейшим городам Италии прогнозирует на трехлетний период уменьшение количества сделок на рынке на 20% по сравнению с 2019 годом. Ситуация усугубляется повышенной осторожностью банков в предоставлении кредитов, также уменьшением спроса на жильё в качестве инвестиции, из-за трудностей с перемещением как внутри страны, так и за ее пределами.
Сегодня перед нами два сценария возможного развития ситуации.
Первый, «базовый» сценарий, предполагает постепенное, хотя и медленное, восстановление экономики в период 2021-2023 гг., что позволит практически полностью восполнить разрыв ВВП до пре-ковидного уровня. Этот сценарий будет являться ориентировочным.
С другой стороны, имеется «жесткий» “Hard”- прогноз, который рисует менее обнадёживающую картину — восстановление будет более умеренным, и таким образом разрыв более чем на 3 процента ВВП (по сравнению с докризисными показателями) продержится до конца 2023 года.
По сути, сценарий «Средней сложности», определенный в марте 2020 года, стал «Базовым».
«В летние месяцы у многих семей была иллюзия, что макроэкономический кризис не окажет ощутимое влияние на их семейный бюджет…
— говорит Лука Донди Далл’Оролоджио, генеральный менеджер Nomisma. —
Поэтому в третьем полугодии 2020 года не наблюдалось значительного сокращения количества сделок по сравнению с прошлогодними показателями. И не только это. Кредитный сектор продолжал отвечать на запросы граждан о финансировании».
Данные Nomisma показывают, что в первом полугодии 2020 года количество ипотечных кредитов снизилось всего на 1,7% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года – но сюда вошли ипотечные кредиты, оформление которых было начато перед локдауном.
За снижением продаж жилья (-15,5%) в первом квартале года, в период с апреля по июнь 2020 года последовал спад на 27,2%.
Сегодня актуален вопрос о том, с какими показателями завершится год?
По всей вероятности, общее количество сделок достигнет 500 тыс.(-17,1%) согласно «базовому» сценарию, или 491 тыс. (-18,7%) по “Hard”-сценарию. Цифра намного ниже той, которая прогнозировалась на текущий год (612 тыс.) до пандемии.
В 2021 году ситуация не изменится, и трансакции останутся на уровне этого года, из-за неопределенности с вакцинированием. В целом восстановление будет медленным и объемы продаж достигнут до-ковидного уровня только к концу 2023 года, оставаясь на уровне не выше 600 тыс. сделок до указанного периода.
«Спрос приостановился в ожидании пока экономический спад не отразится на ценах»,
— говорит Елена Молиньони, руководитель бизнес-отделения по недвижимости и урбанистическим стратегиям Nomisma.
Первыми, где будут наблюдаться признаки роста с 2022, станут города Милан и Болонья, за ними последует Флоренция. Сейчас в этих трех городах наблюдаются спад, хотя совсем недавно рынок здесь активно рос.
С 2022 года реабилитируются Венеция, Палермо; затем Кальяри в 2023 году.
Наиболее интенсивный спад ожидается в Турине, Генуе и Риме, с дефляционной тенденцией на протяжении всего рассматриваемого трехлетнего периода.
Номизма об ипотеках:
«именно тогда, когда макроэкономическая картина, казалось бы, советует хорошо взвесить все риски, с предположениями о введении моратория на выдачу ссуд ввиду явных сигналов с вопросом о дальнейшей платежеспособности, особенно касаемо недавних заявителей, кредитный сектор продолжал рассматривать заявки о финансировании физических лиц«.
Донди также отмечает, что неясно, была ли эта стратегия связана с уверенностью в постепенном возвращении к нормальной жизни уже в сентябре или с недооценкой проблем с занятостью населения. Дело в том, что рынок недвижимости выиграл от значительного притока ресурсов, о чем свидетельствует положительная динамика выданных ипотек, а также других финансовых операций как смена кредитора или перерассмотрение имеющегося кредита.
Приближаясь к сути… В обществе увеличивается социальный разрыв – между теми, кто может позволить себе поменять или купить новый дом, и другими, менее защищенными гражданами. Последние, а их большинство, определенно столкнутся с трудностями при получении ипотеки.
А между тем, ожидается падение цен на жилье на 13 основных итальянских рынках (по совокупным показателям).
С меньшими вариациями (-1%) для нового жилья в трех из четырех рассматриваемых сегментах рынка (престижные объекты, центр города, возле центра и периферия) и для вторичного жилья в элитных и центральных районах города. Только для вторичного жилья возле центра и на периферии прогнозируется -2,51% и -2,93% соответственно.
В 2021 году, согласно «Базовому» сценарию, цены останутся стабильными только в Милане.
Снижение составит 2,8% в Риме и Генуе; 2,3% в Турине и 2% в Бари, Катании и Неаполе.
В 2022 и 2023 годах рост цен прогнозируется в Милане.
—————————————————————————————————————————————————————————————————————————————-
Согласно другому, более пессимистичному сценарию, падение цен составит 3,4% в Риме и Генуе в 2021 году; в то время как в Милане цены также снизятся, но только на 0,4%, а затем восстановятся в течение следующих двух лет.
В Милане также наблюдаются самые быстрые темпы продаж: где на продажу нового дома в среднем уходит четыре месяца, а на продажу вторичного жилья – 3,9 месяца. В то время как самый медленный рынок в Генуе — 7,5 месяцев для продажи нового жилья.
ИСТОЧНИК: IlSole24Ore
