Консультант по недвижимости Джакомо Миньи из «Le Case Sul Lago» агентства-партнера Great Estate рассказывает о некоторых аспектах продажи «Podere San Sebastiano», официально оформленной 9 августа, где он представлял интересы клиента-продавца.
Я познакомился с продавцами около 4 лет назад: это две сестры боливийского происхождения, которые долгое время жили в Италии. Они купили недвижимость, которую мы рекламировали под названием «Podere San Sebastiano» в середине 80-х годов, а затем приступили к ее ремонту. Первоначально в течение первых нескольких лет они использовали эту собственность как дом для проведения отпусков, позже было принято решение перепрофилировать ее под агритуризм.
К тому времени, когда я стал заниматься вопросами продажи «Podere San Sebastiano», объект уже находился в продаже как минимум с тремя другими агентствами, и клиенты решили подписать с нами свободный мандат.
На мой взгляд, это очень интересная недвижимость во многих отношениях: во-первых, расположение – уединенное, но не изолированное, «презентабельность» недвижимости, которая включает фермерский дом, гостевой дом, бассейн, озеро и угодья 17 га (см. здесь недвижимость). И последнее, но, конечно, не менее важное — окончательная запрашиваемая цена .
Здесь я хотел бы подчеркнуть, что мы пришли к такой цене только на последнем этапе нашего сотрудничества: в 2015 году у нас была договоренность о запрашиваемой цене — 980 000 евро; примерно через полтора года мы пошли на первое снижение, до 850 000 евро, а затем, еще через полтора года, мы установили окончательную цену 750 000 евро.
Только после более чем 50 посещений объекта интернациональными клиентами и такого же количества их отзывов мне удалось убедить продавцов снизить цену на недвижимость: они согласились с выводом, что причиной «непродажи» стала слишком высокая запрашиваемая цена.
Хочу подчеркнуть, что именно многочисленные посещения объектов недвижимости, которые стали возможными благодаря эффективной сети Great Estate, позволяет нам понять силу и мощь нашего сотрудничества. Также используя и другие наработанные рабочие методики, мы можем обоснованно убедить клиентов-продавцов в важности соответствия запрашиваемой цены ценам, которые диктует рынок.
Учитывая некоторые моменты, должен признать, что переговоры были очень сложными, так как речь шла не о «простой» покупке-продаже недвижимости, а о продаже акций компании. Ситуация осложнялась пребыванием на этапе переговоров владельцев за границей и в следствии этого подготовка и сбор необходимой документации оказались довольно затруднительными.
Первоначально мы получили задание на продажу недвижимости, и таким образом были проведены due diligence —две технические экспертизы — следовательно градостроительная ситуация была под контролем (хотя надо было исправить некоторые моменты).
Однако, «в процессе» было принято решение о продаже акций компании – это совершенно другая процедура, требующая довольного большого пакета документов, который нам удалось подготовить, но не без труда. Особенно это касается финансовой отчетности: на деле было обнаружено много неточностей за период деятельности компании, поэтому нужно было приводить в порядок некоторые документы.
Это еще раз подтверждает, насколько решающим для успеха любых переговоров является не только соответствие запрашиваемой цены «рыночной», но и наличие, доступность для контроля всей документации — градостроительной/кадастровой, ипотечной и финансовой.
Джакомо Миньи
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
