Категории в кадастре недвижимости: что это такое и почему это нужно знать

Информативный справочник для понимания значения кадастровых категорий, их подразделение и практическая импликация для владельцев и покупателей недвижимости.

Когда речь идет о недвижимости, одним из основополагающих аспектов, которые необходимо учитывать, является ее кадастровая классификация. Но что такое кадастровые категории и почему их необходимо знать?

ЧТО ЭТО ТАКОЕ?

Кадастровые категории — это официальная классификация недвижимости в Италии, определяемая собственно Кадастром и используемая для определения целевого использования здания. Это подразделение позволяет определить «налоговую» стоимость недвижимости и, соответственно, рассчитать налоги и сборы, связанные с ее владением и использованием.

ПОЧЕМУ ВАЖНО ЗНАТЬ КАДАСТРОВЫЕ КАТЕГОРИИ

Знание кадастровой категории объекта недвижимости очень важно по нескольким причинам:

• Расчет налогов: налоги на дом (IMU, TASI, TARI) рассчитываются на основе кадастровой категории и кадастрового дохода.
• Покупка и продажа недвижимости: классификация также влияет на рыночную стоимость недвижимости и ее использование.
• Целевое использование: определяет, может ли недвижимость использоваться в жилых, коммерческих или промышленных целях.
• Изменение вида использования: если вы хотите преобразовать объект недвижимости (например, из жилого помещения в офисное), необходимо проверить его соответствие кадастровой категории и получить все необходимые разрешения.

ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ КАДАСТРОВАЯ КАТЕГОРИЯ

Кадастровая категория напрямую влияет на различные бюрократические и налоговые аспекты:

• Кадастровая стоимость: влияет на такие налоги, как IMU и регистрационный налог.
• Урбанистические ограничения: некоторые категории имеют ограничения по использованию или требуют специальных разрешений.
• Налоговые льготы: некоторые объекты недвижимости могут получить налоговые вычеты или освобождение от налогов в зависимости от их категории.

ОСНОВНЫЕ КАДАСТРОВЫЕ КАТЕГОРИИ

Предварительно мы можем разделить кадастровые категории на четыре макрогруппы:

• Недвижимость для обычного использования (группы A, B и C) включает в себя жилые и офисные здания;
• Недвижимость специального назначения (группа D) представляет собой городскую недвижимость;
• Недвижимость специального назначения (Группа E) включает в себя объекты недвижимости, такие как заводы/фабрики и, как правило, здания, построенные для специальных нужд промышленной или коммерческой деятельности;
• Урбанистические единицы (группа F) охватывают все дворовые территории без построек, но которые имеют ярко выраженный городской/урбанистичекий характер.

Давайте подробно проанализируем все категории, находящиеся в группах A, B, C и относящиеся к предназначению объектов.

Группа A — жилые дома и офисы

• A/1 — резиденции высокого класса: это, как правило, средне-крупные объекты, расположенные в престижных районах, с полным набором удобств и отличной отделкой.
• A/2 — сренестатистическое жильё: сюда входит большинство жилых объектов со средним размером комнат и средней конструкцией, технологическими особенностями и отделкой.
• A/3 — Жилье эконом-класса: это небольшие квартиры с достаточным оснащением и комплектацией, чтобы соответствовать минимальным требованиям.
• A/4 — Folk-type dwellings/Жилье «народного» типа: это жилье старой постройки с простой степенью отделки, плохим оснащением и не соответствующее современным стандартам. В эту категорию также входят виллы и коттеджи, расположенные в сельской местности, изолированные и с очень маленькими хозяйственными постройками.
• A/5 — Ultra-popular dwellings: категория отменена, поскольку не соответствует обязательным стандартам. Существующие структуры остаются в кадастровой базе данных, в ожидании изменений.
• A/6 — Rural-type dwellings: как и предыдущие, в настоящее время они не относятся к обычным типам жилья, поскольку не соответствуют минимальным стандартам использования, к которым относятся эти категории.
• A/7 — Небольшие виллы: относится к структурам, даже если они разделены на несколько единиц, с типологическими и конструктивными характеристиками, характерными для вилл, а также технологическими и отделочными аспектами, типичными для гражданского или хозяйственного здания.
• A/8 — Виллы: отдельно стоящие дома, характеризующиеся наличием больших открытых пространств и часто расположенные в престижных жилых районах.
• A/9 — Замки и палаццо с выдающейся исторической и художественной ценностью: включает замки и палаццо, которые в целом представляют собой единую единицу недвижимости, включая также замки, принадлежащие государству.
• A/10 — Офисы и частные офисы: охватывает все частные офисы open-plan/открытой планировки, государственные школы, страховые агентства, профессиональные лаборатории.
• A/11 — Жилища, характерные для мест: это резиденции и жильё, типичные для определенных мест, такие как huts, chalets, trulli, shacks в районах землетрясений и т.д.

Группа B — здания общественного пользования

• Б/1 -Колледжи, интернаты/пансионы, детские дома, приюты.
• B/2 — Некоммерческие больницы и госпитали.
• B/3 — Тюрьмы и исправительные учреждения.
• B/4 — Государственные учреждения.
• B/5 — Школы и научные лаборатории.
• B/6 — Библиотеки, картинные галереи, музеи, галереи, академии, не расположенные в зданиях категории A/9; развлекательные клубы (если развлекательный клуб является некоммерческим).
• B/7 — Храмы/часовни и оратории, не предназначенные для общественных богослужений. Категория с особой отметкой: если частная часовня пристроена к жилой резиденции, она не будет представлять собой отдельную единицу и поэтому должна учитываться как часть жилой единицы, к которой она относится.
• B/8 — Подземные склады для хранения, продуктов питания в том числе.

Группа C — коммерческие здания и вспомогательные помещения

• C/1 — Коммерческие помещения: помещения, используемые для продажи товаров, например, магазины и лавки.
• C/2 — Кладовые и складские помещения: для хранения/складирования товаров и чердаки.
• C/3 — Мастерские декоративно-прикладного искусства: помещения для деятельности «ремесленного характера».
• C/4 -Помещения и здания для некоммерческой спортивной деятельности: охватывает все частные объекты, где занимаются спортом.
• C/5 -Некоммерческие лечебные водоемы и купальни: к этой категории относятся частные спа-салоны и купальни.
• C/6 — Некоммерческие гаражи, навесы, конюшни и стойла: такие сооружения, как гаражи, парковочные места или навесы для автомобилей, а также конюшни и стойла.
• C/7 — Открытые или закрытые навесы.

Группа D — недвижимость специального назначения

• D/1 — Фабрики: целые здания, или иногда части зданий, в которых осуществляется специальная деятельность, такая как переработка сырья в готовую на продажу продукцию. Обычно их указывают как промышленные предприятия или фабрики. В эту же категорию входят хлебопекарни, молочные заводы и мельницы, имеющие важное экономическое значение.
• D/2 — Гостиницы и пансионаты, включая небольшие гостиницы, туристические поселки, дома отдыха или пансионаты для пожилых людей.
• D/3 -Театры, кинотеатры, залы для концертов, спектаклей, шоу и т.п., включая арены, дискотеки, парки аттракционов, зоопарки и зоосады.
• D/4 — Дома престарелых и больницы, поликлиники (если они приносят прибыль).
• D/5 -Кредитные, биржевые и страховые учреждения, такие как банковские и страховые агентства.
• D/6 -Структуры для спорта: это недвижимость спортивного назначения без каких-либо строительных конструкций, кроме простых трибун, например, футбольные поля и теннисные корты. В эту категорию также входят боулинги, стадионы и плавательные бассейны, а также территории со спортивными сооружениями, такими как поля для гольфа и манежи.
• D/7 -Здания, построенные или приспособленные для специальных нужд промышленной деятельности и не подлежащие другому использованию без радикальной трансформации. К ним относятся пункты взимания платы за проезд по автомагистралям и железным дорогам, помещения для хранения оборудования, расположенные вдоль автомагистралей, автомойки, места утилизации отходов, водоочистные сооружения и молокозаводы.
• D/8 — Здания, построенные или приспособленные для особых требований коммерческой деятельности и не подлежащие другому использованию без радикальной трансформации; в эту категорию входят логистические центры и портовые терминалы, торговые центры и все здания, используемые для оптовой или розничной торговли.
• D/9 -Подвесные или плавающие структуры, закрепленные на земле, частные платные мосты: это сооружения и конструкции, которые не имеют собственного основания.
• D/10 -Здания для производства, связанного с сельскохозяйственной деятельностью; включают структуры агритуристического предназначения — земледельческого и лесохозяйственного направления — с прилегающими офисными помещениями для осуществления этой деятельности. Также включает недвижимость, предназначенную для содержания и размещения животных и предназначенную для выращивания продукции аква-культуры.

Группа E — недвижимость специального назначения

• E/1 — Станции наземного, морского и воздушного транспорта.
• E/2 — Муниципальные и провинциальные платные мосты.
• E/3 — Сооружения и здания для особых общественных нужд: газетные киоски, помещения для баров и заправки автомобилей, места ожидания трамваев и т.д. относятся к этой категории.
• E/4 — Закрытые структуры/пространства для особых общественных нужд.
• E/5 — Здания, составляющие фортификационные сооружения и их вспомогательные структуры.
• E/6 — Маяки, светофоры, башни, где находятся муниципальные часы для общедоступного обзора.
• E/7 — Здания религиозного культа, предназначенные для общественного использования: строения, такие как соборы храмы и церкви, в которых проводятся религиозные службы.
• E/8 — Конструкции и сооружения на кладбищах, за исключением могил, ниш для урн и семейных усыпальниц; эти сооружения освобождены от единого муниципального налога.
• E/9 — Здания специального назначения, не включенные в предыдущие категории группы E.

Группа F — городские структуры

• F/1 — Городская/урбанистическая зона; зоны, расположенные на уровне первого этажа городских зданий.
• F/2 — Разрушенные единицы; непригодные, не соответствующие критериям для проживания строения.
• F/3 -Строящиеся объекты.
• F/4 — Незавершенное строительство: включает объекты, для которых не определено ни предполагаемое использование, ни размер.
• F/5 -Площадки (с покрытием пола) для загара.
• F/6 — Здание, ожидающее декларации/документации.
• F/7 — Инфраструктура сети коммуникаций общего пользования.

В заключение следует отметить, что кадастровые категории являются важным элементом по вопросам касаемо недвижимости — как для владельцев, так и для покупателей. Понимание значения правильной классификации помогает избежать фискальных, административных и градостроительных проблем.

Вы сомневаетесь в правильности категории недвижимости, которую хотите продать или купить?

Для гарантий безопасного осуществления задуманной работы вам нужен совет специализированного техника. Компания Great Estate, опираясь на созданную сеть партнеров Great Synergy, рекомендует квалифицированных консультантов в этой области

Публичный контент данного сайта носит исключительно информационный характер и не может считаться исчерпывающим, не предоставляет юридических или иных профессиональных консультаций, а также не предназначен для коммерческих целей, отношений с клиентами или сделок.