Le Categorie Catastali degli immobili: cosa sono e perché sono importanti

Una guida completa per comprendere il significato delle categorie catastali, la loro suddivisione e le implicazioni pratiche per i proprietari e gli acquirenti di immobili.

Quando si parla di immobili, uno degli aspetti fondamentali da considerare è la loro classificazione catastale. Ma cosa sono esattamente le categorie catastali e perché è essenziale conoscerle?

COSA SONO LE CATEGORIE CATASTALI

Le categorie catastali sono una classificazione ufficiale degli immobili in Italia, definita dal Catasto e utilizzata per determinare la destinazione d’uso di un fabbricato. Questa suddivisione consente di stabilire il valore fiscale dell’immobile e, di conseguenza, calcolare imposte e tributi legati alla sua proprietà e utilizzo.

PERCHÉ È IMPORTANTE CONOSCERE LE CATEGORIE CATASTALI

Conoscere la categoria catastale di un immobile è fondamentale per diverse ragioni:

• Calcolo delle imposte: le imposte sulla casa (IMU, TASI, TARI) sono calcolate sulla base della categoria catastale e della rendita catastale.
• Acquisti e vendite immobiliari: la classificazione influenza il valore di mercato dell’immobile e la sua destinazione d’uso.
• Destinazione d’uso: determina se l’immobile può essere usato per scopi residenziali, commerciali o industriali.
• Cambi di destinazione d’uso: se si vuole trasformare un immobile (es. da abitazione a ufficio), è necessario verificare la compatibilità con la categoria catastale e ottenere eventuali autorizzazioni.

COSA COMPORTA LA CATEGORIA CATASTALE

La categoria catastale incide direttamente su vari aspetti burocratici e fiscali:

• Valore catastale: influisce su tasse come IMU e imposte di registro.
• Vincoli urbanistici: alcune categorie sono soggette a restrizioni di utilizzo o richiedono particolari autorizzazioni.
• Agevolazioni fiscali: alcuni immobili possono beneficiare di detrazioni o esenzioni fiscali a seconda della categoria di appartenenza.

LE PRINCIPALI CATEGORIE CATASTALI

In via preliminare possiamo suddividere le categorie catastali in quattro macro gruppi:

• Immobili a Destinazione Ordinaria (Gruppo A, B e C) include gli immobili residenziali e gli uffici;
• Immobili a Destinazione Speciale (Gruppo D) rappresentano il patrimonio immobiliare urbano;
• Immobili a Destinazione Particolare (Gruppo E) include le unità immobiliari costituite da opifici ed in genere da fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale;
• Entità Urbane (Gruppo F) riguarda tutte le superfici di corte, prive di fabbricati, che hanno una forte valenza urbana.

Analizziamo nel dettaglio tutte le categorie contenute nei Gruppi A, B e C appartenenti agli immobili a destinazione ordinaria.

Gruppo A – Abitazioni e uffici

• A/1 – Abitazioni di tipo signorile: solitamente si tratta di immobili di taglio medio-grande ubicate in zone di pregio, con completezza di impianti e ottime rifiniture.
• A/2 – Abitazioni di tipo civile: vi rientra la maggior parte degli immobili residenziali con media ampiezza dei vani e con caratteristiche costruttive, tecnologiche e finiture di medio livello.
• A/3 – Abitazioni di tipo economico: sono gli appartamenti di piccolo taglio con rifiniture e completezza degli impianti sufficienti a soddisfare i requisiti minimi indispensabili.
• A/4 – Abitazioni di tipo popolare: si tratta delle abitazioni di vecchia costruzione con un grado di finimento semplice, dotazione scarsa di impianti e non corrispondenti agli standard correnti. Rientrano in questa categoria anche le ville e i villini ubicati in zone rurali, isolati e dotati di attinenze scoperte di modestissima entità.
• A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare: categoria annullata, perché non conforme agli standard obbligatori previsti. Rimangono le abitazioni già esistenti nella banca dati catastale, in attesa di variazione.
• A/6 – Abitazioni di tipo rurale: come le precedenti, attualmente esulano dalle tipologie abitative ordinarie perché al di fuori degli standard minimi indispensabili per l’uso cui dette categorie fanno riferimento.
• A/7 – Villini: s’intendono quei fabbricati, anche se suddivisi in più unità immobiliari, con caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del villino, nonché aspetti tecnologici e di rifinitura propri di un fabbricato di tipo civile o economico.
• A/8 – Ville: abitazioni unifamiliari caratterizzate dalla presenza di ampi spazi all’aperto e spesso ubicate in zone residenziali di pregio.
• A/9 – Castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico: comprende castelli e palazzi eminenti che costituiscono in genere una sola unità immobiliare, compresi anche i castelli di proprietà dello Stato. 
• A/10 – Uffici e studi privati: riguarda tutti gli uffici privati open space, scuole private, agenzie assicurative, laboratori professionali.
• A/11 – Abitazioni tipiche dei luoghi: si tratta di alloggi e abitazioni tipiche di alcuni luoghi in particolare, come baite, chalet, trulli, baracche in zone terremotate ecc.

Gruppo B – Immobili per uso collettivo

• B/1 – Collegi, convitti, orfanotrofi, ospizi.
• B/2 – Case di cura e ospedali senza fini di lucro.
• B/3 – Prigioni e riformatori.
• B/4 – Uffici pubblici.
• B/5 – Scuole e laboratori scientifici.
• B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9; circoli ricreativi (quando il circolo ricreativo non ha fine di lucro).
• B/7 – Cappelle e oratori non destinati al pubblico culto. Categoria con una variante specifica: nel caso in cui la cappella privata sia annessa ad una abitazione questa non costituirà separata unità immobiliare e andrà, pertanto, computata nella consistenza dell’unità immobiliare di cui fa parte.
• B/8 – Magazzini sotterranei per depositi di derrate.

Gruppo C – Immobili commerciali e pertinenze

• C/1 – Locali commerciali: locali adibiti alla vendita di prodotti, come ad esempio le botteghe e i negozi.
• C/2 – Locali di deposito e magazzini: locali di sgombero, deposito di merci e sottotetti.
•  C/3 – Laboratori per arti e mestieri: si intendono i locali in cui viene esercitata l’attività a “carattere artigianale”. 
• C/4 – Locali e fabbricati per esercizi sportivi senza fine di lucro: riguarda tutti gli impianti privati in cui vengono praticate le attività sportive. 
• C/5 – Stabilimenti di acque curative e balneari senza fine di lucro: centri termali e stabilimenti balneari privati appartengono a questa categoria.
• C/6 – Autorimesse, rimesse, scuderie e stalle senza fine di lucro: strutture quali garage, posti macchina o box auto, ma anche scuderie e stalle.
• C/7 -Tettoie aperte o chiuse.

Gruppo D – Immobili a destinazione speciale

• D/1 – Opifici: interi fabbricati, o talvolta porzioni di fabbricato, in cui si svolgono attività peculiari quali la trasformazione di materie prime in prodotti finiti e vendibili. Comunemente vengono identificati come stabilimenti o fabbriche industriali. Rientrano nella stessa categoria anche i forni da pane, caseifici e molini di rilevante importanza economica. 
• D/2 – Alberghi e pensioni, incluse le locande, i villaggi turistici, le case di riposo o pensionati per anziani. 
• D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti, spettacoli e simili, comprese anche le arene, discoteche, parchi giochi, parchi zoo e zoosafari. 
• D/4 – Case di cura ed ospedali, poliambulatori  (quando abbiano fine di lucro). 
• D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione, come ad esempio le agenzie bancarie e assicurative. 
• D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi: si tratta di Immobili destinati ad impianti sportivi prive di costruzioni edili se non semplici gradinate, ad esempio campi da calcio e campi da tennis. Appartengono a questa categoria anche le sale per bowling, gli stadi e le piscine, nonché le aree con attrezzature sportive quali i campi da golf e maneggi. 
• D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Vi rientrano anche i caselli autostradali e ferrotranviari, i locali adibiti al deposito di attrezzi ubicati lungo le autostrade, gli impianti per l’autolavaggio, le discariche per lo smaltimento dei rifiuti, impianti di depurazione delle acque e centrali del latte. 
• D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; appartengono a questa categoria gli interporti e terminal portuali, i centri commerciali e tutti gli immobili destinati al commercio all’ingrosso o al dettaglio. 
• D/9 – Edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio: sono gli edifici e le costruzioni che non dispongono di un loro suolo. 
• D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole; include gli immobili destinati ad attività agrituristiche, immobili destinati all’esercizio delle attività di coltivazione dei terreni e della silvicoltura con annesse le stanze ufficio dedicate allo svolgimento dell’attività. Si includono anche gli immobili destinati all’attività di allevamento e ricovero di animali e destinati all’allevamento di prodotti di acquacoltura.

Gruppo E – Immobili a destinazione particolare

• E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
• E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
• E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche: appartengono a questa categoria le edicole per giornali, chioschi per bar e per il rifornimento di auto, sale di attesa di tranvie, ecc. 
• E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
• E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
• E/6 – Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.
• E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti: edifici religiosi come cattedrali e chiese, in cui si celebrano funzioni religiose. 
• E/8 – Costruzioni e fabbricati nei cimiteri, esclusi i sepolcri, i colombari e le tombe di famiglia; queste strutture sono esenti dall’imposta municipale unica. 
• E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E. 

Gruppo F – Entità urbane

•  F/1 – Area urbana; aree situate al piano terra di fabbricati accatastati all’urbano. 
• F/2 – Unità collabenti;strutture inutilizzabili, per cui non è concessa l’agibilità. 
• F/3 – Unità in corso di costruzione. 
• F/4 – In corso di definizione: comprende quegli immobili per cui non è stata stabilita né la destinazione d’uso né la consistenza.
• F/5 – Lastrici solari. 
• F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione. 
• F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

In conclusione, le categorie catastali sono un elemento essenziale nella gestione degli immobili, sia per proprietari che per acquirenti. Conoscere la corretta classificazione aiuta a evitare problemi fiscali, amministrativi e urbanistici.

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