Un’utile guida sulla normativa italiana in materia di acquisto di un immobile da costruire e sulle misure introdotte a tutela dell’acquirente.
L’acquisto di un immobile da costruire rappresenta una decisione importante e spesso complessa, in quanto implica l’impegno economico per un bene ancora non realizzato. Per tutelare chi si appresta a compiere questo passo e garantire maggiore trasparenza nelle transazioni immobiliari, il legislatore italiano ha progressivamente introdotto delle norme specifiche, con significativi aggiornamenti avvenuti nel 2019.
IL DECRETO LEGISLATIVO N.122 DEL 2005
Il primo importante intervento legislativo in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentato dal DLgs n.122 del 20 giugno 2005, detto legge sull’acquisto degli immobili da costruire. Questa norma si applica quando il venditore è un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societaria) o una coop edilizia e l’acquirente una persona fisica (anche socio di coop edilizia). Lo scopo perseguito dal legislatore è quello di proteggere gli acquirenti dai rischi connessi a eventuali fallimenti del costruttore, introducendo per quest’ultimo specifici obblighi. In particolare:
- obbligo di fideiussione.
Il costruttore deve rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente pari alle somme pagate o ancora da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà. Questo strumento garantisce la restituzione del denaro in caso di crisi finanziaria del costruttore. - Polizza assicurativa decennale.
Il costruttore è tenuto a stipulare una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivanti dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (obbligo che scatta al momento della firma dell’atto
definitivo di compravendita dell’immobile). - Divieto di clausole vessatorie.
Sono vietate clausole contrattuali che possano alterare il rapporto tra costruttore e acquirente in modo sproporzionato. - Tutela nei casi di fallimento.
L’acquirente ha diritto di prelazione per essere soddisfatto nelle distribuzioni patrimoniali.
Nonostante l’importanza di tali previsioni, l’applicazione pratica della normativa ha evidenziato negli anni alcune criticità, soprattutto in merito all’efficacia degli strumenti di garanzia e al rispetto degli obblighi da parte dei costruttori.
Per questo, il governo ha deciso di cambiare marcia con una nuova disciplina.
IL DECRETO LEGISLATIVO N.14 DEL 2019
Con l’introduzione del Dlgs n.14 del 12 gennaio 2019, noto come Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, il quadro normativo sugli immobili da costruire ha subito un significativo aggiornamento. Tra le novità principali, spicca il rafforzamento delle tutele per gli acquirenti e una maggiore attenzione alla prevenzione delle crisi d’impresa. Di seguito le due più importanti.
- Obbligo di stipula del contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata.
- Obbligo del notaio di verificare il rilascio della fideiussione e dell’assicurazione decennale postuma.
La nuova legge stabilisce l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata (pena la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma), con l’intervento del notaio, ed impone a quest’ultimo di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione, che deve essere conforme ad un modello ministeriale. Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fideiussione.
Quest’ultima deve garantire il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma, in occasione dell’atto definitivo di compravendita dell’immobile. La fideiussione manterrà la sua efficacia fino a quando l’assicurazione o la banca rilascianti ricevono copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile, contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa suddetta.
Finché ciò non avverrà, la somma garantita dalla fideiussione potrà essere pretesa dal futuro acquirente nei seguenti casi:
- in caso di crisi dell’impresa costruttrice;
- qualora il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto;
- il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.
IL CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE D’ACQUISTO
Oltre all’indicazione del rilascio della fideiussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il contratto preliminare dovrà contenere i seguenti elementi:
- la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
- l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
- il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
- gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
- il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
Quanto al contratto definitivo di compravendita, al momento della firma dello stesso, il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, i cui estremi dovranno essere indicati nell’atto. Qualora la consegna non avvenga, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente, che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto, ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fideiussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.
I VANTAGGI DELL’INTERVENTO DEL NOTAIO
Il notaio garantisce il rispetto del duplice obbligo, consegna fideiussione e consegna assicurazione decennale, al momento, rispettivamente, della stipula contratto preliminare e di quello definitivo di compravendita.
Ma oltre a ciò, si occupa fin dal momento del preliminare, di svolgere tutte le verifiche riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire (visure ipotecarie). Inoltre, è obbligato a procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari che tutelerà l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
ALTRE NOVITÀ
Il Dlgs n.14 del 2019 ha introdotto anche altre novità.
- Il contenuto della fideiussione è stato reso più dettagliato e vincolante.
Inoltre, questa garanzia deve essere rilasciata da soggetti qualificati, come istituti bancari o compagnie di assicurazione. - L’obbligo di stipulare la polizza assicurativa decennale è stato esteso e rafforzato, prevedendo specifiche più stringenti sulle coperture e la durata.
- Il costruttore è tenuto a fornire informazioni più dettagliate all’acquirente, incluse quelle relative alla propria situazione patrimoniale e alla solidità dell’impresa.
Infine, il Dlgs n.14 ha inserito alcuni strumenti per monitorare e prevenire le crisi aziendali delle imprese edili, rafforzando i controlli e aumentando la trasparenza delle procedure di fallimento, così da ridurre i rischi per gli acquirenti legati alla possibile insolvenza del costruttore. In conclusione, il Dlgs n.14/2019 e le novità da esso introdotte, garantiscono agli acquirenti una maggiore sicurezza. Quella che prima era soltanto una “raccomandazione”, ad oggi è un vero e proprio obbligo, ovvero quello affidarsi ad un notaio affinché provveda all’esecuzione del controllo sul rilascio della fideiussione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo.
Questa indicazione, insieme alle nuove regole sulla fideiussione e alle modifiche apportate al sistema di garanzie assicurative, migliora la trasparenza delle operazioni ed offre all’acquirente una protezione più efficace contro i potenziali danni e difetti dell’immobile nei primi dieci anni dal completamento.
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