Техник-проектировщик Джулианелли, сервис-партнер компании Great Estate рассказал нам об очень важном аспекте — проведении технической экспертизы собственности: зачем она нужна, что должна содержать и с какими рисками могут столкнуться стороны при совершении сделки по купле-продаже в случае, если не будет проведена Due Diligence (Дью Дилидженс).
При приобретении недвижимости становится все более распространенной практика, связанная с проведением Дью Дилидженс — квалифицированной технической и градостроительной экспертизы, это своего рода отчет о соответствии всем нормативам, исследование, которое позволяет проверить во всех отношениях «легальность» построек, что способствует более быстрой продаже.
Целью Due Diligence является проверка соответствия собственности различным аспектам, с целью получения полной картины о ее состоянии. В частности, будет проведен контроль:
- в кадастровом реестре с проверкой точного положения на карте, соответствия плана реальному состоянию и информации, указанной в кадастровой выписке (visura catastale);
- на соответствие градостроительным нормам — проверка документации, которая была подана в строительный комитет муниципалитета, к которому относится собственность, и проверка на наличие возможных ограничений и обременений;
- проверка технического состояния объекта, его структуры и функционирования инженерных систем, полный технический осмотр на соответствие реального состояния построек и их пригодности к проживанию.
Полная информация, полученная в результате этого исследования, позволяет нам увидеть и оценить как общую картину объекта (и при необходимости устранить несоответствия/ неполадки) до этапа купли-продажи, и, таким образом, гарантировать продавцу уверенность в успешном завершении переговоров без потерь времени и средств.
Эта уверенность имеет решающее значение для успешного завершения переговоров. Действительно, в большинстве случаев, когда ситуация по урбанистическим нормативам неясна, не получена строительная амнистия (если это необходимо), то существует риск штрафов, и осуществить продажу не представляется возможным.
Кроме того хочу отметить, опираясь на мой профессиональный опыт, что отсутствие Due Diligence до предварительных договоренностей также может создать проблемы для новых владельцев, особенно в случае урбанистических несоответствий: это приведет к неизбежному замедлению последующих этапов реструктуризации и, во многих случаях, криминальной ответственности продавца.
