Вы решили купить недвижимость и намерены убедиться в ее соответствии урбанистическим нормативам? Выставляете на продажу свою недвижимость и хотите быть уверенными, что Ваша сделка пройдет успешно, без риска из-за выявления несоответствий, допущенных при строительстве? В июле был введен новый инструмент, представляющий собой документ, который можно прикрепить к нотариальному акту купли-продажи, чтобы получить нашумевшие налоговые льготы на реставрацию: сертификат о легальности строения.
В статье 10 Декрета об Упрощении (Декрет-закон 76/2020, далее – Закон 120/2020) были введены новые поправки в области строительства и недвижимости. Целью этого законовведения стала «реанимация» рынка недвижимости, ускорение и рационализация строительных процедур, сокращение расходов граждан и предприятий, гарантия восстановления и квалификация строительного фонда, а также развитие и возрождение городского строительства.
Что это за поправки?
Самым важным изменением, несомненно, является введение так называемого “сертификата легальности строения”.
Согласно новому пункту 1-бис статьи 9-бис Сводного закона о строительстве, легальный статус строения определяется как: “устанавливаемый документацией, разрешающей его строительство, или разрешением на последнее строительное вмешательство, затрагивающее всё здание или единицу собственности, совместно с любыми последующими разрешениями, на основании которых можно было проводить локальные работы»
В принципе, понятие “легальный статус” здания подразумевает соответствие результата строительных работ с имеющимися утвержденными документами: это может быть либо первичное разрешение на строительство, либо разрешение на проведение каких-либо локальных работ на объекте, совершенных уже после его постройки.
Для купли-продажи зданий, построенных до 1 сентября 1967 года (дата, до которой разрешение на строительство не требовалось) достаточно нотариально заверенного заявления от собственника. В отношении таких построек новый декрет об Упрощении устанавливает статус легальности как “тот, что может быть получен из земельного кадастра или других документальных свидетельств, таких как фотографические записи, выписки из карт, архивные документы или любой другой акт, государственный или частный, с подтверждением его происхождения».
Такой статус также может быть подтвержден и с помощью «доказательного принципа», т.е. когда имеются косвенные свидетельства, указывающие на разрешение строить, но отсутствует их задокументированная копия.
Одним словом, нововведенный инструмент станет своего рода “лицензией” или “паспортом” здания, который можно будет использовать на практике с целью доказать законность постройки: сертификат легальности имеет полную юридическую силу.
До введения этого инструмента посредством декрета об Упрощении гарантией отсутствия возможных строительных нарушений являлась “декларация соответствия строительным и градостроительным нормативам”, выданная уполномоченным техником.
В отличие от такой декларации, имеющей исключительно частный характер, новый сертификат о легальном статусе имеет статус официального документа.
Даже будучи выдан частным лицом (например, уполномоченным инженером, архитектором или техником-геодезистом), он заверяется под присягой (что означает вступление в силу уголовной ответственности в случае ложных заявлений), и в настоящее время рассматривается законом как правовой документ, который может удостоверять легальность городской и урбанистической ситуации здания, тем самым принимая на себя функцию официального сертификата соответствия нормативам.
Другим новшеством декрета об Упрощении является введение понятия “конструктивных допусков”.
В случае, если здание не полностью соответствует своему проекту, закон предоставляет так называемые “конструктивные” или “исполнительные” допуски, т.е. ряд допустимых несоответствий между реальным состоянием и задокументированным, которые в процентном соотношении не превышают допустимого лимита.
В частности:
- Несоответствие высоты, отступов, кубатуры, крытой площади и любого другого параметра в пределах единого объекта – может иметь допустимую погрешность в пределах 2% от параметров, указанных в документе.
2. Геометрические нарушения, незначительные изменения в отделке, различное расположение труб и технических установок, внутреннего разделения (за исключением зданий, на которые распространяются историко-архитектурные ограничения), которые были допущены во время строительных работ по утвержденному проекту, при условии, что это не повлияет на пригодность здания к эксплуатации.
В заключение
Если Вы собираетесь купить недвижимость своей мечты или продать ее, сертификат о легальности постройки не обязателен, но мы в Great Estate настоятельно рекомендуем Вам получить его и прикрепить к договору купли-продажи.
На это есть ряд причин.
Прежде всего, сертификат будет гарантировать, что здание не имеет строительных несоответствий, что позволит избежать риска возможных штрафов в будущем.
Во-вторых, сертификат будет нужен в том случае, если вы решите воспользоваться налоговыми льготами: помните, что они не предоставляются в отношении тех объектов недвижимости, которые имеют нарушения.
В-третьих, наконец, если вы не намерены продавать, а планируете провести ремонтные или строительные работы на вашем объекте, то сертификат подтвердит законность последних проводимых работ, облегчая и ускоряя процедуры по получению разрешения на новые работы.
—————————————————————————————————————————————————————————————————————————————-
Как уже упоминалось в предисловии, изменения, введенные новым декретом об Упрощении, призваны ускорить и упорядочить строительные процедуры, а также снизить расходы граждан и предприятий на решение наболевшего вопроса о законности построек. На сегодняшний день ситуация становится действительно проще и понятнее, при наличии конкретных разъяснений с перечнем допустимых несоответствий, что очень важно, ведь они имеют непосредственное отношение к возможности продавать или покупать тот или иной объект недвижимости.
Если вы хотите получить более подробную информацию об этих законодательных нововведениях, свяжитесь, пожалуйста, с головным офисом компании Great Estate или с вашим доверенным консультантом.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
