Hai deciso di acquistare una proprietà e intendi fugare ogni dubbio sulla sua regolarità urbanistica? Vuoi vendere il tuo immobile ed essere sicuro che il tuo affare vada a buon fine, senza correre rischi legati ad irregolarità edilizie ed urbanistiche? A luglio è stato introdotto un nuovo strumento che potrai allegare all’atto di compravendita ed utilizzare per ottenere le agevolazioni fiscali: il certificato di stato legittimo dell’immobile
L’articolo 10 del Decreto Semplificazioni (il d.l. 76/2020, convertito con legge 120/2020), ha introdotto delle nuove e peculiari misure in materia edilizia e Real Estate.
Lo scopo perseguito dal legislatore è quello di porre un freno alla repentina frenata subita dal mercato immobiliare negli ultimi mesi, sveltendo e snellendo le procedure edilizie, riducendo i costi per i cittadini e le imprese, assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio, nonché sviluppare processi di rigenerazione urbana.
Ma quali sono queste misure?
Il cambiamento indubbiamente più importante è l’introduzione del c.d. “certificato di stato legittimo dell’immobile”.
Ai sensi del nuovo comma 1 bis all’art. 9-bis del Testo Unico in materia edilizia, con esso s’intende lo stato «stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
Sostanzialmente, il concetto di «stato legittimo» di un fabbricato vuole indicare il risultato costruttivo che si ha in dipendenza dei lavori effettuati in conformità ad un titolo edilizio: sia quello abilitante i lavori originari di costruzione, sia quello in base al quale sono stati effettuati interventi edilizi successivi rispetto all’intervento originario.
Per i fabbricati realizzati anteriormente al 1° settembre 1967 (epoca in cui non c’era ancora l’obbligo di permesso a costruire, e rispetto ai quali negli atti di compravendita relativi è necessaria la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) ai sensi del Decreto Semplificazioni lo stato legittimo
«è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto oppure da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza».
Lo stesso criterio si applica anche nel caso in cui «sussista un principio di prova del titolo abilitativo», cioè un indizio, una traccia della sua esistenza, ma non sia disponibile la copia del relativo documento.
Insomma, questo nuovo strumento diventerà una sorta di “patente” o “passaporto” dell’immobile, utilizzabile nella prassi per verificare la sua regolarità: il certificato di stato legittimo ha questa funzione e può dimostrare la legittimità della costruzione in maniera giuridicamente certa.
Prima dell’introduzione di questa novità da parte del D.L. Semplificazioni, lo strumento di garanzia a fronte di possibili abusi edilizi era rappresentato da una “dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica» rilasciata da un tecnico.
A differenza di quest’ultima che, ovviamente riveste carattere privato, il nuovo certificato di stato legittimo ha una valenza pubblicistica:
infatti, pur essendo rilasciato da un professionista abilitato privato (come l’ingegnere, l’architetto o il geometra), è asseverato (con conseguente responsabilità penale in caso di dichiarazioni false) e ora è previsto espressamente dalla legge come titolo per attestare lo stato di regolarità urbanistica e edilizia di un immobile, assumendo così la funzione di una certificazione ufficiale di conformità edilizia.
L’altra novità è l’introduzione – all’art. 10, comma 1, lettera p del Decreto Semplificazioni – del concetto delle “tolleranze costruttive”.
Nell’eventualità che l’immobile non rispecchi fedelmente il progetto, la legge concede le cosiddette tolleranze «costruttive» o «esecutive», vale a dire quelle difformità dei parametri edilizi che non superino determinati limiti rispetto a quanto stabilito nel titolo edilizio.
In particolare:
1. Mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro inerente alle singole unità immobiliari, contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
2. Irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne (a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico-artistico), che siano avvenuti durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi, a condizione che non sia pregiudicata l’agibilità dell’edificio.
In conclusione
Per te che intendi acquistare la tua proprietà dei sogni, oppure vendere il tuo immobile, il certificato di stato legittimo non è obbligatorio, ma noi del gruppo Great Estate ti consigliamo vivamente di procurartelo e di allegarlo al rogito notarile di compravendita.
Questo per vari motivi.
Innanzitutto, lo stesso certificherà in modo sicuro che il fabbricato è avulso da abusi edilizi, evitando così il rischio di incorrere in future contestazioni.
In secondo luogo, ti sarà molto utile qualora tu voglia usufruire di agevolazioni fiscali: ricordati che quest’ultime non vengono riconosciute relativamente ai quegli immobili che sono stati oggetto di interventi abusivi.
In terzo ed ultimo luogo, nel caso in cui, anziché vendere tu intenda eseguire un intervento, un’opera o dei lavori edilizi sul tuo immobile, il certificato potrà attestare la legittimità dello stesso, facilitando e sveltendo le procedure di approvazione delle nuove opere.
Come detto in premessa, le novità apportate dalle norme contenute nel Decreto Semplificazioni, volendo sveltire e snellire le procedure edilizie, riducendone anche i costi per i cittadini e le imprese, contribuiscono alla risoluzione dell’eterna tematica inerente alla legittimità e quindi, commerciabilità degli immobili che presentano lievi difformità rispetto al titolo edilizio, ammesso il chiarimento affermato oggi in merito a quali siano le tolleranze ammesse.
Se vuoi maggiori informazioni in merito a queste importanti novità legislative, ti consigliamo di contattare la sede centrale o il tuo consulente di fiducia Great Estate
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