Scopri con noi cos’è una visura ipotecaria, perché è importante in una compravendita immobiliare e come si può ottenere.
Hai deciso di acquistare una splendida proprietà in campagna o di vendere la tua villa al mare, e vuoi assicurarti il buon esito della compravendita?
Allora sarà indispensabile accertare che la proprietà che ne è oggetto sia in regola e non presenti problematiche burocratiche o legali di alcun genere.
Uno dei documenti che consentono di procedere ad un controllo dello status di un immobile, è la visura ipotecaria.
L’ordinamento giuridico italiano stabilisce che tutti gli atti compiuti sugli immobili, come la compravendita, debbano essere portati a conoscenza anche dei terzi, vale a dire dei soggetti diversi da venditore ed acquirente. In tal modo, anche questi ultimi potranno rispettare l’efficacia dell’accordo stipulato tra le parti.
Presso la Conservatoria dei registri immobiliari o Ufficio di Pubblicità Immobiliare sono conservati tutti gli atti e le scritture relative ai beni immobiliari presenti in un determinato territorio, nonché altra documentazione inerente ciò che può gravare su persone o immobili. Inoltre è presso questo ufficio che vengono trascritte tutte le operazioni giuridiche compiute sui beni immobili e che sono conservati i registri immobiliari e ipotecari.
La sua funzione è rendere pubblici, vale a dire conoscibili anche ai terzi, gli atti aventi ad oggetto beni immobili come, ad esempio, terreni ed abitazioni.
La visura ipotecaria è lo strumento che permette di venire a conoscenza di tutti questi atti, dati e informazioni.
COSA SI INTENDE PER VISURA IPOTECARIA
La visura ipotecaria è un documento che consente di stabilire se un determinato soggetto giuridico, persona fisica o giuridica, sia titolare di un diritto di proprietà su un bene immobile. In particolare, mediante la visura si va anche a verificare se il bene è gravato da pesi o vincoli che incidono sulla sua circolazione, come la presenza di ipoteche.
Si tratta di una serie di verifiche che rivestono un’importanza determinante nel momento in cui decidi di acquistare o vendere una proprietà.
Accedendo alla banca dati della Conservatoria è possibile effettuare una visura ipotecaria e ottenere un documento riportante i dati presenti nei registri immobiliari, dal quale desumere le proprietà immobiliari di un soggetto (persona fisica o giuridica), nonché le eventuali pregiudizievoli insistenti su ciascuna di esse.
A COSA SERVE UNA VISURA IPOTECARIA
La visura ipotecaria è in grado di fornire un quadro completo dell’effettivo stato giuridico di un immobile, fondamentale affinché la compravendita possa andare a buon fine.
Attraverso la visura potrai risalire al suo proprietario originario, nonché verificare se su quella proprietà gravino o meno delle pregiudizievoli (come le ipoteche derivanti da mutuo o da decreto ingiuntivo e pignoramenti). Inoltre, presso la Conservatoria, sono trascritti tutti i passaggi di proprietà di un bene immobile.
Di conseguenza, per verificare a chi appartiene un immobile, la regolarità dei passaggi di proprietà, oppure la presenza di ipoteche o pignoramenti sulla proprietà immobiliare, sarà indispensabile accedere alla banca dati della Conservatoria ed effettuare una visura ipotecaria.
In assenza di tali verifiche, infatti, anche una trattativa di successo può subire dei rallentamenti o anche essere del tutto bloccata. Per risparmiare tempo e proteggere l’investimento dell’acquirente, ma anche per tutelare il venditore e agevolare il processo di compravendita, è fondamentale conoscere la visura ipotecaria e assicurarsi la sua corretta reperibilità.
IL CONTENUTO DELLA VISURA IPOTECARIA
All’interno della visura ipotecaria sono riportati in elenco tutti gli atti trascritti e registrati negli archivi di una specifica Conservatoria dei Registri Immobiliari relativi a un bene immobile (fabbricato o terreno) o a una persona (fisica o giuridica). Questi possono essere:
- di natura volontaria, ad esempio compravendite, accensione di mutui, ipoteche (richieste magari per l’accensione di mutui o finanziamenti) e cancellazione di ipoteche;
- di natura pregiudizievole, ad esempio pignoramenti, ipoteche giudiziarie (ovvero decreti ingiuntivi) e citazioni (atti che contestano la titolarità di un immobile o richiedono la conclusione di un contratto preliminare).
Di norma, la visura ipotecaria contiene un elenco di formalità (dette anche note o trascrizioni immobiliari), che rappresentano le trascrizioni di un atto relativo all’immobile preso in considerazione, effettuate presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari.
Le note o formalità vengono suddivise in tre tipologie:
- nota di trascrizione: si riferisce a tutti gli atti, per mezzo dei quali i diritti reali di un determinato immobile, fabbricato o terreno, passano da un soggetto ad un altro come ad esempio vendite, compravendite, donazioni, successioni e pignoramenti.
- nota di iscrizione: si riferisce agli atti per mezzo dei quali un determinato immobile, fabbricato o terreno viene posto a garanzia a favore di determinati soggetti, come nei mutui e ipoteche,.
- nota di annotazione: sono delle note che si riferiscono a trascrizioni o iscrizioni già presentate, come ad esempio nelle cancellazioni di ipoteche.
Grazie alle trascrizioni presenti nell’elenco delle formalità, tramite la visura ipotecaria è inoltre possibile conoscere il tipo di atto di provenienza, ovvero se la proprietà è derivante da una compravendita, da una donazione, successione o altra tipologia di atto. Accedendo alla conservatoria tramite una visura ipotecaria potrai anche prendere visione dell’atto vero e proprio.
Inoltre, la visura ipotecaria fornisce altre importantissime informazioni:
ad esempio, nel caso in cui più eredi risultino titolari di uno stesso immobile, la visura indicherà anche le singole quote di proprietà di ciascuno, il comune di appartenenza del bene e la descrizione catastale dell’immobile.
Infine, se hai deciso di acquistare la proprietà dei tuoi sogni, attraverso la visura potrai conoscere l’effettiva consistenza patrimoniale del soggetto venditore.
Si tratta di un’informazione preziosissima, soprattutto nel caso in cui la parte venditrice della dimora che intendi acquistare risulti debitrice nei confronti di un terzo soggetto. Un’ipoteca sulla proprietà, infatti, potrebbe rendere inammissibile la vendita.
COME OTTENERE UNA VISURA IPOTECARIA?
La visura ipotecaria può essere fatta:
- per soggetto.
In tal modo si potranno conoscere tutti gli atti stipulati (e relativi gravami) da una determinata persona, fisica o giuridica. Sarà necessario essere a conoscenza del nome, cognome, data, provincia e comune di nascita della persona dei cui immobili si parla, oppure semplicemente del suo codice fiscale (ragione sociale, provincia, comune e codice fiscale se persona giuridica).
- Per immobile.
In questo caso occorre disporre delle informazioni su comune, catasto terreni oppure catasto urbano, sezione urbana se presente, foglio mappale, particella.
- Per nota ipotecaria.
Questa modalità può essere richiesta per acquisire maggiori dettagli su uno specifico atto registrato presso la conservatoria dei registri immobiliari di riferimento. In questo caso occorre conoscere gli estremi riportati nell’elenco sintetico (numero di formalità ed anno). - Ricerca incrociata soggetto/immobile,
al fine di individuare ed eventualmente visionare le note di interesse.
COME RICHIEDERE UNA VISURA IPOTECARIA?
Riflettendo sulle molteplici informazioni che ti abbiamo suggerito finora, capirai bene quanto sia importante disporre di una visura ipotecaria, sia che tu intenda acquistare una proprietà di prestigio, sia che tu voglia vendere la tua. Come ottenerla?
Nel concreto, questa può essere richiesta tramite tre modalità principali:
- presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare territoriali, dove sono disponibili gli appositi moduli per la domanda;
- su alcuni siti web specializzati, seguendo le procedure richieste;
- tramite agenzia immobiliare, nel caso ci si rivolga a un mediatore per la propria compravendita.
A tal proposito, ti ricordiamo che, per le proprietà proposte in vendita, il gruppo Great Estate richiede la redazione di una Due Diligence preventiva attraverso la quale vengono compiute tutte le verifiche sulla proprietà (situazione urbanistica, ipo-catastale e fiscale) indispensabili per individuare e risolvere eventuali problematiche, e così assicurare il buon esito della compravendita.
Parte fondamentale di questo documento sono anche le visure ipo-catastali (con relativa copia del titolo di provenienza e di eventuali atti successivi di finanziamenti o vincoli).
In Great Estate puoi fare riferimento ad una professionista interna, specificatamente dedicata alla produzione delle visure ipo-catastali, la consulente Carla Caselli.
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