“Casale Bellevue”: какое значение для продажи имела объективная цена, соответствующая рыночной стоимости, и должная проверка документации объекта недвижимости? Об этом и другом мы попросили рассказать Антонио Аниле из Nama Real Estate, агентства-партнера компании Great Estate
Бывшие владельцы “Casale Bellevue” связались с Great Estate напрямую в 2018 году, чтобы доверить продажу своей собственности структуре, специализирующейся на продаже престижной недвижимости.
Они проживают в Милане 2 , а “Casale Bellevue”, где они проводили незабываемые каникулы в компании своих детей и внуков, служил им летней резиденцией почти двадцать лет.
Сильной стороной этого объекта недвижимости, несомненно, является местоположение. Я полагаю, что и с географической и стратегической точек зрения “Casale Bellevue” не имеет себе равных.
Он находится на Этрусском побережье, менее чем в часе езды от международного аэропорта Пизы, ровно на полпути между Сан-Винченцо и термальным курортом Вентурина. Ближайший пляж, расположенный на прибрежном участке парка Римильяно в Сан-Винченцо, находится всего в трех километрах.
Продавцы, прежде чем обратиться к нашей сети, пытались продать свой загородный дом как частным образом, так и через местные агентства, но безуспешно.
Этот опыт привел их к пониманию того, что настало время изменить «стратегию» продаж, и они обратились к нам.
На начальной стадии они решили предоставить полномочия на продажу нашему агентству и еще одному агентству в Лондоне.
Однако вскоре стало понятно, что это другое агентство не смогло предоставить никаких контактов, полезных для продажи их собственности.
Поэтому они подписали с нами соглашение с эксклюзивным правом для продажи.
Первым шагом рабочей методики Great Estate является подготовка подробного анализа оценки объекта согласно его рыночной стоимости при помощи программного обеспечения Great Estate – The Best Price.
Оценка, выданная нашим IT-инструментом, была ниже ожиданий владельцев, и, как это часто cлучается, вначале они решили «стартовать», запросив гораздо более высокую цену – превышающую рыночную стоимость собственности примерно на 30%.
Мое личное мнение, что на это решение, безусловно, оказало влияние подход других агентств, в том числе и лондонского агентства.
Я имею в виду тот факт, что ни одно из других агентств не подготовило и не представило продавцам письменный подробный анализ оценки их собственности: поэтому у владельцев сложилась некоторая неопределенность по поводу объективной рыночной стоимости их дома.
Начиная с подписания полномочий на продажу 2018 года, по прошествии всего лишь двух месяцев рекламы недвижимости по нашим международным каналам, был получен первый конкретный запрос от швейцарских покупателей и предложение о покупке.
Предложенная ими цена была несколько ниже нашей оценки (примерно на 5%), но явно далека от цены, запрашиваемой продавцами. И владельцы отклонили это предложение.
Видимо они подумали:
“если дело сдвинулось с мертвой точки уже на первом этапе сотрудничества, мы запасемся терпением и подождем более выгодного предложения».
Как это часто бывает, в течение 2 лет после получения первого предложения от покупателей, даже после просмотров недвижимости многими другими клиентами, реальное предложение о покупке – возможность, которая материализовалась со швейцарскими клиентами – больше не поступало.
Поэтому продавцы были вынуждены дважды корректировать запрашиваемую цену, постепенно подводя ее к нашей оценочной стоимости.
И вот, когда в январе итальянская чета из Флоренции решила купить “Casale Bellevue”, печальный опыт предыдущей ситуации убедил продавцов принять предложение с ценой примерно на 10% ниже, чем предлагали швейцарские клиенты почти три года назад… только подумайте, сколько это – 10% от суммы немногим более миллиона евро …
Отличие сети Great Estate от других агентств – наш профессиональный подход, мы даем клиентам-продавцам оптимальные советы, даже если они часто не соответствуют ожиданиям владельцев:
СРАЗУ рекламировать собственность на рынке по запрашиваемой цене, максимально приближенной к её рыночной стоимости, поскольку, по статистике, самые выгодные и прибыльные предложения поступают именно в первый период размещения на рынке.
По поводу переговоров, как уже было сказано в предыдущей статье, посвященной сотрудничеству с клиентом-покупателем, переговоры завершились довольно быстро, примерно через неделю.
И НА ТО ЕСТЬ СВОЯ ПРИЧИНА.
Покупатель, по совету своего адвоката, запросил у нас отчет о соответствии нормативам по техническим и юридическим вопросам.
Еще одним очень базовым элементом нашей рабочей методики является четкое выполнение всей необходимой подготовительной работы для успешного завершения переговоров.
Уже с момента получения полномочий, при поддержке уполномоченного специалиста-техника, был проведена техническая и градостроительная экспертиза объекта “Casale Bellevue” и составлен комплексный отчет – due diligence.
И когда покупатели решили предоставить предложение, в тот же день им был отправлен этот документ.
Все это позволило нам уже через несколько дней составить предварительный договор у нотариуса, который, в свою очередь, в присутствии заинтересованных сторон отметил работу нашей организации – проведение необходимых проверок еще до подписания предварительного договора.
Здесь нужно отметить, что покупатель, который решил провести реновацию дома, уже смог сделать заявку для получения Superbonus 110% (льгота при уплате налогов, предусмотренная Декретом о реновации, которая соответствует возмещению 110% от расходов при проведении строительных работ по повышению энергоэффективности здания, установке фотоэлектрических систем или оборудования для зарядки электромобилей в зданиях; а также при антисейсмических вмешательствах. Период действия программы с 1 июля 2020 года по 30 июня 2022 года).
Этой льготой могут воспользоваться собственники при условии, что их недвижимость соответствует нормативам, что подтверждает отчет due diligence.
А покупатель, который взял на себя обязательство купить, подписав с продавцом предварительный договор купли-продажи (с регистрацией данного документа), не теряя времени может заняться вопросами для оформления разрешительной документации и начале работ по повышению энергоэффективности структуры.
Учитывая вышесказанное, Вы, конечно, понимаете, как важно вовремя провести экспертизу due diligence и иметь в наличии этот документ.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
