Un’interessante guida ai passaggi fondamentali da seguire per ristrutturare casa in tutta tranquillità, nonché alcuni consigli utili per evitare gli errori. A cura del Geom. Ing. Stefano Rocchini, partner di servizi del gruppo Great Estate.
1- La fase preliminare del progetto
Una volta che il tuo tecnico di fiducia avrà predisposto la due diligence per verificare la regolarità urbanistico/catastale e ipotecaria della proprietà (per saperne LEGGI LA PRIMA PARTE DEL NOSTRO VADEMECUM), il primo step da compiere nella ristrutturazione consiste nell’elaborare, insieme al tuo progettista, una soluzione di massima, cosiddetta preliminare, riguardante gli aspetti estetici così come l’ottimizzazione degli spazi sia interni sia esterni, se ve ne sono.
Successivamente, lo stesso tecnico dovrà redigere un c.d. quadro economico che preveda, in modo ancora non dettagliato, la spesa per tutte le opere, i costi tecnici, gli oneri comunali, i costi per le nuove utenze e le imposte come l’I.V.A. Questo documento dovrà necessariamente prevedere una percentuale di imprevisti che in genere, in base alla tipologia di opera, va dal 5 al 15%.
2 – La fase definitiva del progetto
Verificato che la cifra complessiva emergente dal quadro economico rientra nel tuo budget, si potrà passare alla fase cosiddetta definitiva: “prenderanno forma” le scelte architettoniche, strutturali ed impiantistiche e i dettagli riguardanti l’opera definitiva, tenendo in considerazione le norme vigenti.
Inoltre, in questa fase il tecnico rivedrà e aggiornerà il quadro economico, che diventerà molto più articolato, con la definizione dei veri e propri computi metrici che ti guideranno nella verifica economica di ciò che hai prescelto a livello progettuale.
3 – La fase esecutiva del progetto
Appurato che il valore emergente dal quadro economico definitivo rientra nel budget di spesa ed ottenute le autorizzazioni per i lavori, si passa alla terza fase, cosiddetta esecutiva.
Una fase molto importante nella quale vengono scelte le imprese che materialmente eseguiranno le opere: l’impresa edile, l’idraulico, l’elettricista, la ditta fornitrice per gli infissi e, qualora presente un’area esterna o una terrazza, l’impresa di giardinaggio. Nulla vieta peraltro di affidare l’intero appalto ad un unico referente capofila (solitamente l’impresa edile che, all’interno della sua organizzazione, prevede le altre figure).
I criteri che guidano questa scelta non sono solo economici, ma anche relativi alle capacità dimostrate in opere similari precedentemente realizzate e alla disponibilità temporale coincidente coi tempi di consegna prefissati.
In attesa che le imprese prescelte redigano le offerte e le restituiscano al proprietario, i tecnici elaboreranno i progetti esecutivi di dettaglio e la progettazione della sicurezza in cantiere (così detto P.S.C. o piano di sicurezza e coordinamento). Trattasi di un adempimento obbligatorio in presenza, anche non contemporanea, di due o più imprese, e fondamentale per la buona organizzazione del cantiere e per la sicurezza dei lavoratori.
Quando tutte le offerte sono state restituite, il proprietario, insieme ai progettisti, sceglierà le imprese che formeranno il gruppo di lavoro. Con ognuna delle imprese selezionate sarà siglato un contratto d’appalto, in cui stabilire pagamenti, tempistiche, penali e condizioni sull’esecuzione dei lavori.
4 – La fase dei lavori in cantiere
Questa è la fase in cui si dà materialmente inizio ai lavori, partendo sempre dagli interventi di rimozione e demolizione, proseguendo con quelli di carattere strutturale, poi quelli impiantistici e, da ultimo, con gli interventi su interni e rifiniture.
Tra gli interventi più importanti di una ristrutturazione ci sono le opere di isolamento termo-acustico (muri esterni o interni, tetto o sottotetto, ecc.), fondamentali per assicurarsi un comfort di vita eccellente e un importante, quanto attualmente imprescindibile, risparmio energetico.
Una volta ultimate le componenti strutturali e murarie si passa alla realizzazione e/o alla messa a norma degli impianti e della rete fognaria, nonché all’installazione della caldaia e dei termosifoni.
A completamento dei lavori saranno posati gli infissi interni ed esterni e saranno effettuate le tinteggiature e/o i trattamenti delle pareti interne ed esterne.
5 – La fase tecnica del cantiere
Durante il corso dei lavori in cantiere il tuo progettista di fiducia solitamente riveste il ruolo di direttore dei lavori: oltre ad assumere l’incarico di pubblico ufficiale nei confronti delle Amministrazioni, garantendo il rispetto delle norme edilizie, urbanistiche, strutturali e impiantistiche, sarà colui che rappresenterà la proprietà nel corso dei lavori, tutelandola da eventuali difformità, ritardi, opere errate e non a norma che le ditte possano eseguire.
Al direttore dei lavori è affidato anche l’incarico della contabilità delle opere verificando, a stati di avanzamento, l’importo da queste raggiunto e ratificando con appositi certificati le somme che la proprietà dovrà pagare all’impresa, secondo quanto stabilito nel contratto di appalto.
Ad opere ultimate il direttore dei lavori redige un certificato di regolare esecuzione, oltre alla comunicazione di fine lavori agli enti interessati e all’attestazione dell’agibilità del fabbricato.
Le ultime cose da fare
Ormai sei vicino alla meta! Tutto è andato bene… Sei riuscito a rispettare il budget stabilito inizialmente e, anzi, con i ribassi effettuati dalle imprese, è rimasto un buon gruzzolo per dare libero sfogo alla tua passione per l’arredo degli spazi!
E’ l’ora di scegliere mobili, tessuti, materiali e apparecchi di illuminazione, pensando alla tua casa come a una storia da raccontare, dall’ingresso fino all’ultima stanza: un progettista o un arredatore saprà guidarti nella scelta dei prodotti, indicando quelli più rispondenti al tuo stile e alle tue abitudini.
Infine, non resta che occuparti della sistemazione del giardino e/o del terrazzo: in tal caso un paesaggista o, in alternativa i garden center, potranno fornirti consigli, idee e spunti interessanti per rendere i tuoi spazi all’aperto belli e vivibili tutto l’anno, escogitando anche virtuose soluzioni di arredo.
Questo articolo vuole rappresentare una breve guida per tutti quei proprietari di immobili che vogliono incamminarsi in questa stupenda e appassionante esperienza di operosità e di vita.
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