RENOVIERUNG EINER IMMOBILIE IN ITALIEN: EINGRIFFE UND BAULEITUNG

Ein interessanter Leitfaden für die grundlegenden Schritte, die man befolgen muss, um sein Haus sicher zu renovieren, sowie einige nützliche Tipps zur Vermeidung von Fehlern. Herausgegeben von Geom. Ing. Stefano Rocchini, Servicepartner der Great Estate Gruppe.

1- Die Anfangsphase des Projekts

Nachdem Ihr Techniker die Due Diligence durchgeführt hat, um die städtebauliche, katastermäßige und hypothekarische Ordnungsmäßigkeit der Immobilie zu überprüfen (um mehr darüber zu erfahren, lesen Sie den ersten Teil unseres VADEMECUMs), besteht der erste Schritt bei der Renovierung darin, gemeinsam mit Ihrem Planer eine vorläufige Lösung zu erarbeiten, die sowohl ästhetische Aspekte als auch die Optimierung der Innen- und Außenräume betrifft, falls vorhanden.

Anschließend muss derselbe Techniker eine sogenannte wirtschaftliche Analyse erstellen, in dem die Ausgaben für alle Arbeiten, die technischen Kosten, die kommunalen Abgaben, die Kosten für neue Versorgungseinrichtungen und Steuern wie die Mehrwertsteuer in noch nicht detaillierter Form aufgeführt sind. Dieses Dokument enthält zwangsläufig einen Prozentsatz für unvorhergesehene Ausgaben, der je nach Art der Arbeiten im Allgemeinen zwischen 5 und 15 % liegt.

2 – Die Abschlussphase des Projekts

Wenn Sie sich vergewissert haben, dass der Gesamtwert, der sich aus der wirtschaftlichen Analyse ergibt, innerhalb Ihres Budgets liegt, können Sie in die sogenannte Endphase eintreten: Die architektonischen, baulichen und anlagentechnischen Entscheidungen und Details der endgültigen Arbeiten nehmen unter Berücksichtigung der geltenden Vorschriften “Gestalt an”.

Darüber hinaus wird der Techniker in dieser Phase den Wirtschaftsplan überarbeiten und aktualisieren, der nun viel klarer formuliert ist, mit der Definition der tatsächlichen metrischen Berechnungen, die Sie bei der wirtschaftlichen Überprüfung dessen, was Sie auf Projektebene gewählt haben, leiten werden.

3 – Die Ausführungsphase des Projekts

Nachdem wir uns vergewissert haben, dass der Wert, der sich aus dem endgültigen Wirtschaftsplan ergibt, im Rahmen des Budgets liegt, und nachdem wir die Genehmigungen für die Arbeiten erhalten haben, treten wir in die dritte, sogenannte Ausführungsphase ein.

Eine sehr wichtige Phase, in der die Unternehmen ausgewählt werden, die die Arbeiten physisch ausführen werden: die Baufirma, der Installateur, der Elektriker, die Firma, die die Einrichtungsgegenstände liefert, und, wenn es sich um einen Außenbereich oder eine Terrasse handelt, die Gartenbaufirma. Es spricht jedoch nichts dagegen, den gesamten Auftrag einem einzigen Hauptauftragnehmer zu übertragen (in der Regel der Baufirma, die innerhalb ihrer Organisation die anderen Zahlen liefert).

Die Kriterien für diese Wahl sind nicht nur wirtschaftlicher Natur, sondern beziehen sich auch auf die Fähigkeiten, die bei ähnlichen, bereits realisierten Arbeiten bewiesen wurden, und auf die zeitliche Verfügbarkeit, die mit der festgelegten Lieferzeit übereinstimmt.

Während die ausgewählten Unternehmen ihre Angebote ausarbeiten und an den Bauherrn zurücksenden, erstellen die Techniker die detaillierten Ausführungsprojekte und den Sicherheitsplan für die Baustelle (sogenannter P.S.C. “piano di sicurezza e coordinamento). Dieser Plan muss zwingend erfüllt werden, wenn zwei oder mehr Unternehmen anwesend sind, auch wenn dies nicht gleichzeitig geschieht, und ist für die gute Organisation der Baustelle und die Sicherheit der Arbeiter von grundlegender Bedeutung.

Wenn alle Angebote eingegangen sind, wählt der Eigentümer zusammen mit den Planern die Unternehmen aus, die die Arbeitsgruppe bilden werden. Mit jedem der ausgewählten Unternehmen wird ein Vertrag unterzeichnet, in dem Zahlungen, Fristen, Vertragsstrafen und Bedingungen für die Ausführung der Arbeiten festgelegt werden.

4 – Die Phase der Bauarbeiten

Dies ist die Phase, in der die eigentlichen Arbeiten beginnen, immer beginnend mit den Abbrucharbeiten, dann mit den Rohbauarbeiten, dann mit dem Anlagenbau und schließlich mit den Innenausbauarbeiten.

Zu den wichtigsten Maßnahmen bei einer Renovierung gehören die Arbeiten zur thermoakustischen Isolierung (Außen- oder Innenwände, Dach oder Dachboden usw.), die unerlässlich sind, um einen ausgezeichneten Wohnkomfort und eine wichtige und derzeit unvermeidliche Energieeinsparung zu gewährleisten.

Nach Fertigstellung der Rohbau- und Mauerwerkskomponenten geht es an den Bau bzw. die Installation der Anlagen und der Abwasserleitungen sowie an den Einbau des Heizkessels und der Heizkörper.

Nach Abschluss der Arbeiten werden die Innen- und Außeneinbauten installiert und die Innen- und Außenwände gestrichen und/oder behandelt.

5 – Die technische Phase der Baustelle

Während der Arbeiten auf der Baustelle übernimmt der Planer Ihres Vertrauens in der Regel die Rolle des Bauleiters: Er ist nicht nur der Zuständige gegenüber den Behörden, der die Einhaltung der baurechtlichen, städtebaulichen, bautechnischen und anlagentechnischen Vorschriften garantiert, sondern er vertritt auch die Immobilie während der Arbeiten und schützt sie vor eventuellen Unstimmigkeiten, Verzögerungen, unsachgemäßen und nicht normgerechten Arbeiten, die von Unternehmen ausgeführt werden.

Der Bauleiter hat auch die Aufgabe, die Arbeiten abzurechnen, indem er in den einzelnen Phasen des Baufortschritts den durch die Arbeiten erreichten Betrag überprüft und mit entsprechenden Bescheinigungen die vom Bauherrn an das Unternehmen zu zahlenden Beträgen gemäß den Vertragsbedingungen bestätigt.

Nach Abschluss der Arbeiten erstellt der Bauleiter eine Bescheinigung über die ordnungsgemäße Ausführung, die Mitteilung des Abschlusses der Arbeiten an die betroffenen Stellen und die Bescheinigung der Brauchbarkeit des Gebäudes.

Die letzten Schritte

Sie sind Ihrem Ziel schon sehr nahe! Alles ist gut gelaufen… Sie haben es geschafft, das ursprüngliche Budget einzuhalten, und dank der von den Unternehmen vorgenommenen Kürzungen bleibt sogar noch ein guter Betrag übrig, um Ihrer Leidenschaft für die Einrichtung von Räumen freien Lauf zu lassen!

Es ist an der Zeit, Möbel, Stoffe, Materialien und Beleuchtungskörper auszuwählen, wobei Sie Ihre Wohnung als eine Geschichte betrachten, die vom Eingang bis zum letzten Zimmer erzählt werden soll: Ein Designer oder Innenarchitekt kann Sie bei der Auswahl der Produkte beraten und Ihnen die Produkte nennen, die am besten zu Ihrem Stil und Ihren Gewohnheiten passen.

Schließlich müssen Sie sich nur noch um die Gestaltung Ihres Gartens und/oder Ihrer Terrasse kümmern: Ein Landschaftsarchitekt oder alternativ ein Gartencenter kann Ihnen Ratschläge, Ideen und interessante Anregungen geben, um Ihre Außenbereiche schön und ganzjährig bewohnbar zu machen und gleichzeitig sinnvolle Einrichtungslösungen zu finden.

Schließlich müssen Sie sich nur noch um die Gestaltung Ihres Gartens und/oder Ihrer Terrasse kümmern: Ein Landschaftsarchitekt oder alternativ ein Gartencenter kann Ihnen Ratschläge, Ideen und interessante Anregungen geben, um Ihre Außenbereiche schön und ganzjährig bewohnbar zu machen und gleichzeitig sinnvolle Einrichtungslösungen zu finden.

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