Der notarielle Kaufvertrag: ein kurzer Informationsleitfaden für Sie über den Vertrag, der der entscheidende und letzte Schritt im Prozess des Immobilienkaufs und -verkaufs ist.
Mit der Unterzeichnung der notariellen Urkunde wird das Eigentum an einer Wohnung offiziell auf den Erwerber übertragen. Lassen Sie uns gemeinsam diesen Vertrag, seine wesentlichen Elemente und die Aspekte und Erfüllungen, die Sie vor der Unterzeichnung kennen und ausführen müssen, entdecken.
DIE NOTARIELLE KAUF- UND VERKAUFSURKUNDE
Die Urkunde ist ein sehr wichtiges Dokument: Es handelt sich um den Vertrag, mit dem die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie und der vom Käufer gezahlte Wert formalisiert werden; er wird von einem ausgewählten Notar erstellt und vom Käufer bezahlt.
Als Garantie für die Rechtmäßigkeit zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags in seiner Eigenschaft als öffentlicher Beamter gehören zu den wichtigsten Aufgaben des Notars die Abschrift des Kaufvertrags beim Standesamt innerhalb von 20 Tagen nach der Unterzeichnung, die Eintragung der Hypothek im Falle einer Hypothek und die sehr wichtige Funktion der Überprüfung, ob die Immobilie im Hinblick auf die geltenden Bau- und Grundbuchvorschriften in Ordnung ist.
Dieser letzte Punkt stellt eine grundlegende Überprüfung des Besitzes aller unabdingbaren Voraussetzungen dar, um die Immobilie verkaufen zu können: keine Hypotheken, grundbuchliche und städtebauliche Ordnungsmäßigkeit, keine Zwangspunkte.
Die Great Estate Group legt der verkaufenden Partei stets nahe, solche Prüfungen mit professioneller Unterstützung durchzuführen, wenn sie sich entschließt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, um einen erfolgreichen Verkauf zu ermöglichen und zu sichern (wir empfehlen in diesem Zusammenhang die Lektüre unseres Artikels über Due Diligence).
NOTWENDIGE UNTERLAGEN FÜR DIE ABFASSUNG DER URKUNDE
Vor der Ausfertigung der Urkunde erhält der Notar vom Verkäufer und vom Käufer eine Reihe von Dokumenten, die er sorgfältig prüft, um die darin enthaltenen Informationen vollständig zu verstehen.
Die erforderlichen Dokumente sind:
- Gültiger Personalausweis (oder Reisepass) und italienische Steuernummer (Codice Fiscale) der Parteien.
- Kopie der notariellen Kaufurkunde mit Umschreibungsvermerk (wenn die Immobilie durch Erbschaft erworben wurde, muss die Erbschaftsurkunde vorgelegt werden).
- Aktualisierte, vom Grundbuchamt ausgestellte Planimetrie.
- Alle baulichen/städtebaulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie (Baugenehmigungen und ähnliches).
- Kopie der Bescheinigung über die Bewohnbarkeit.
- Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz.
- Bescheinigung über die Konformität der Anlagen.
- Grundbuchauszug und Planimetrie mit Grenzen und Bescheinigung über die städtische Bestimmung (wenn der Verkauf ein Grundstück betrifft).
- Eventuell Kopie des eingetragenen Kaufvorvertrags und Kopie der Steuerzahlung (F23).
Die notarielle Urkunde muss neben den bereits im Kaufvertrag genannten Daten (persönliche Daten der Parteien, Daten der Immobilie, der vereinbarte Preis und die voraussichtliche Zahlungsweise, etwaige Sondervereinbarungen und das Datum der Urkunde) auch die Daten des Immobilienmaklers/der Immobilienagentur enthalten, falls ein solcher beteiligt war.
REGELN FÜR DIE ENTSTEHUNG DER URKUNDE
Um alle Beteiligten zu schützen, legt das Gesetz genaue Regeln für das Entstehen der Urkunde fest, insbesondere:
- Der Notar ist verpflichtet, den Parteien und etwaigen Zeugen, die in den gesetzlich vorgesehenen Fällen anwesend sein müssen, den Inhalt der Urkunde vorzulesen und vollständig zu erläutern und zu versichern, dass sie ihren Inhalt und ihre Rechtswirkungen verstanden haben. Andernfalls macht er sich wegen des Straftatbestands der Urkundenfälschung strafbar.
- Die Urkunde muss, nachdem sie vor dem Notar verlesen und genehmigt wurde, von den Parteien und, falls gesetzlich vorgeschrieben, von Zeugen sowie vom Notar selbst unterzeichnet werden.
- Alles, was der Notar in der Urkunde beglaubigt, erlangt für alle Zwecke (auch vor Gericht) Rechtskraft, es sei denn, der Straftatbestand der Fälschung einer öffentlichen Urkunde wird erfüllt.
DIE ERFÜLLUNGEN NACH DEN UNTERSCHRIFTEN UND DER ZAHLUNG DER BETRÄGE
Nach den Unterschriften folgt der Austausch der Unterlagen und die Übergabe der Schlüssel der Immobilie. Innerhalb von 20 Tagen nach der Unterzeichnung hinterlegt der Notar die Urkunde bei der zuständigen Behörde (dem Konsistorium der Immobilienregister), um die Immobilie im Immobilienregister umzuschreiben. Der Erwerber erhält vom Notar eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrags, die auch in elektronischer Form vorliegen kann und bei den zuständigen italienischen Behörden ordnungsgemäß registriert wurde.
In Bezug auf die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu zahlenden Beträge sei daran erinnert, dass das Gesetz Nr. 124/2017 eine wichtige Neuerung eingeführt hat: die Möglichkeit, den Kaufpreis auf ein spezielles Konto des Notars zu hinterlegen, der ihn dem Verkäufer erst nach erfolgreicher Erledigung aller Formalitäten im Anschluss an die Unterzeichnung des Vertrags übergibt.
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