Sapevi che esiste una legislazione particolare in merito agli immobili di lusso? Scopri con noi quali caratteristiche determinano l’appartenenza di una proprietà alla categoria lusso e come si applica la legge italiana in materia.
Hai finalmente trovato la dimora dei tuoi sogni: bella, elegante e spaziosa.
Scopri, attraverso la nostra guida, se possiede le caratteristiche di un immobile di lusso.
LA LEGISLAZIONE
Secondo la legge italiana quando si parla di proprietà di lusso ci si riferisce ad una tipologia di immobile che possiede caratteristiche ben precise.
La prima legge atta a definire gli immobili di lusso è stata il D.M. del 2 agosto 1969, secondo il quale:
“si considerano di lusso e, dunque, anche se acquistate come prima casa, sono escluse dalle relative agevolazioni fiscali … le singole unità immobiliari la cui superficie complessiva sia superiore a 240 mq. Nel calcolo della stessa non si considerano i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine.”
Il successivo Dlgs 175/2014 all’articolo 33, nel regolamentare in via novativa la disciplina delle agevolazioni prima casa per l’immobile di lusso, ha ricollegato l’esclusione di queste ultime esclusivamente alla circostanza che l’immobile stesso risulti iscritto in una delle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9.
LA GIURISPRUDENZA DELLA CASSAZIONE
La novità legislativa introdotta dal decreto n.175 del 2014 ha trovato una solida conferma nell’Ordinanza n. 2414 del 2019 della Sezione tributaria della Corte di Cassazione, ai sensi della quale:
“L’esclusione dell’agevolazione prima casa per l’immobile di lusso, regolamentata in via novativa con l’articolo 33 del Dlgs 175/2014, è legata ora non più alla concreta tipologia del bene e alle sue caratteristiche qualitative intrinseche e di superficie, bensì alla circostanza che l’immobile risulti catastalmente iscritto indifferentemente in categoria catastale A/1, A/8 ed A/9.”
Con la successiva Ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021 la Corte di Cassazione ha affermato che:
“al fine di stabilire se un’abitazione è di lusso, e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui al D.M. cit., per il quale, premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19186 del 17/07/2019; Cass., Sez. 6-5, Ordinanza n. 8409 del 26/03/2019; Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 8421 del 31/03/2017).”
Quindi, il parametro che stabilisce se un immobile sia o meno di lusso è il requisito di utilizzabilità degli ambienti, a prescindere da quanta superficie sia effettivamente abitabile.
CLASSIFICAZIONE E CARATTERISTICHE PRINCIPALI (fonte: catasto.it)
L’appartenenza alla categoria lusso riguarda gli immobili censiti nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico).
Si tratta di abitazioni inserite in aree definite di lusso dagli strumenti urbanistici, in particolare dal Piano Regolatore Generale del Comune.
Anche la metratura o la cubatura dell’immobile, la grandezza del giardino o la presenza della piscina, dei campi da tennis, di altri beni materiali e comfort esclusivi contribuiscono a definire una dimora come immobile di lusso.
In conclusione, ecco alcune delle principali caratteristiche che contraddistinguono le abitazioni di lusso nel 2023:
- Cubatura superiore a 2000 mc o con indice edificatorio 0.25 mc/mq.
- Superfici superiori a 200 mq (senza considerare nel conteggio balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina).
- Superficie utile complessiva superiore a 240 mq.
- Presenza di piscine di almeno 80 mq.
- Abitazioni costruite in aree di pregio (dove il terreno vale più di 1,5 volte il costo di costruzione).
- Materiali di realizzazione di particolare pregio, come la presenza di marmo, granito, legno pregiato e le finiture in pietra naturale.
IL REGIME FISCALE
Come abbiamo visto, sia il legislatore che la giurisprudenza stabiliscono che un’abitazione di lusso è esclusa dal regime di agevolazioni prima casa, una prerogativa della legge italiana atta a facilitare l’acquisto della prima casa di proprietà con un regime fiscale più accessibile.
In caso di acquisto di un immobile di lusso da un privato o da un’impresa con vendita esente da IVA è previsto il pagamento:
- dell’imposta di registro: pari al 9% del valore catastale dell’immobile;
- dell’imposta catastale: pari a 50 euro;
- dell’imposta ipotecaria: pari a 50 euro.
In caso di acquisto da un’impresa con vendita soggetta a IVA le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) sono fissate a 200 euro, ed è previsto anche il pagamento di un’aliquota IVA che, per una proprietà rientrante nella categoria lusso, è pari al 22% del suo valore totale.
In quanto proprietari di un immobile di lusso non si ha diritto all’agevolazione riguardante l’IMU (l’imposta municipale propria, dovuta per il possesso di fabbricati): oggi, non si paga sulla prima casa, salvo questa sia una casa di lusso.
Infine, per chi gode di un unico immobile di proprietà, adibito a civile abitazione e luogo di residenza, la legge stabilisce il divieto di pignoramento della prima casa, benefit che decade qualora l’immobile sia classificato come di lusso.
BONUS E AGEVOLAZIONI SULLE RISTRUTTURAZIONI
Ottime notizie sul fronte ristrutturazioni.
Il bonus Ristrutturazioni e il bonus Mobili ed Elettrodomestici ad esso collegato si possono ottenere anche per le case di lusso e le dimore di pregio (ctg catastali A/1, A/8, A/9).
Per chi desidera realizzare lavori volti alla riqualificazione energetica, manutenzione ordinaria (sulle parti comuni dei condomini), manutenzione straordinaria e restauro conservativo, il bonus Ristrutturazioni, confermato fino al 31 dicembre 2024, prevede la detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di 96.000 euro.
Chi esegue queste ristrutturazioni può chiedere anche il bonus Mobili, vale a dire l’agevolazione fiscale del 50% per le spese relative all’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici.
Oltre a questi due bonus, chi possiede una casa di lusso può comunque usufruire del bonus Giardini, cioè la detrazione del 36% legata ad interventi negli spazi verdi fino al tetto massimo di spesa di 5.000 euro, e dell’Ecobonus per l’efficientamento energetico, con aliquota al 50% per infissi, impianti di climatizzazione e schermature solari oppure con aliquota al 65% per le altre tipologie di interventi volti al risparmio energetico.
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