L’Attestato di prestazione energetica (APE): la natura e il contenuto di questo documento, e la relativa disciplina in materia di compravendite immobiliari.
In occasione di una compravendita immobiliare è indispensabile che la parte venditrice, ai fini della stipula del rogito (leggi il nostro articolo sul rogito notarile), fornisca al notaio tutta una serie di documenti relativi alla proprietà, tra i quali anche l’APE:
COS’È L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Si tratta di un documento rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici indicatori – una scala di 10 lettere che va da A a G che attribuisce la cosiddetta classe energetica – e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica.
La «prestazione energetica di un edificio» è la quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio, la climatizzazione invernale e estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari, la ventilazione e, per il settore terziario, l’illuminazione, gli eventuali impianti ascensori e scale mobili.
L’Attestato di Prestazione Energetica o APE è obbligatorio per poter accedere agli incentivi fiscali per l’efficientamento energetico degli edifici, sotto forma di ecobonus o superbonus.
L’APE viene redatto da un “soggetto accreditato”, con specifiche competenze quanto ad efficienza energetica degli edifici, chiamato certificatore energetico: di solito un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti , in capo al quale sussistono per legge rilevanti responsabilità civili e penali.
LE FINALITÀ DELL’APE
Le finalità dell’APE sono essenzialmente quelle di valutare la convenienza economica dell’acquisto e della locazione di un immobile in relazione ai consumi energetici (svolgendo dunque anche una funzione di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento), nonché di consigliare eventuali ed efficaci interventi di riqualificazione energetica.
LA DISCIPLINA LEGISLATIVA
Ai sensi del Dlgs 192/2005:
L’attestato ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
La Legge 90/2013, indica i casi in cui la produzione dell’APE è obbligatoria e cioè:
– Compravendita: trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta).
– Donazione: trasferimenti a titolo gratuito
– Affitto di edifici o singole unità immobiliari
– Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l’indice di prestazione energetica, cioè l’energia totale consumata annualmente dall’edificio climatizzato per ogni metro quadro di superficie).
– Edifici di nuova costruzione al termine dei lavori.
– Ristrutturazioni importanti, quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro (pareti e tetti) dell’intero edificio.
– Edifici pubblici ed aperti al pubblico.
– Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.
L’art. 6 comma 2 del D.lgs 192/2005, così come modificato dalla legge 90 del 2013, stabilisce che:
nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica.
Inoltre, l’APE deve essere allegato ai contratti di compravendita immobiliare che dovranno contenere una specifica clausola dove l’acquirente dichiari di aver ricevuto dal venditore la documentazione comprensiva dell’attestato. Secondo la legge, la mancata allegazione pur non comportando la nullità del contratto, dà luogo ad una sanzione amministrativa, che le parti sono tenute a pagare in solido.
Esiste dunque un vero e proprio un obbligo di dotazione, di allegazione e di consegna, valevole per tutti gli atti traslativi a titolo oneroso.
Il D.L. 63/2013 ha introdotto una nuova disciplina da applicarsi in sede di trattative di vendita sancendo l’obbligo di dotazione dell’APE anche in sede di stipula del preliminare di vendita.
Nel caso in cui il proprietario decida di mettere in vendita il proprio immobile, deve rendere l’APE disponibile al potenziale acquirente sin dall’inizio della trattativa, per poi consegnarglielo alla chiusura della stessa, al più tardi all’atto della stipula del preliminare.
Nessun obbligo legale di allegare l’APE al preliminare, visto che la disciplina si applica solo agli atti che producono effetti traslativi della proprietà (e quindi non ai preliminari di vendita, producenti solo effetti “obbligatori”).
Infine, il D. LGS 48/2020 che, modificando il D.Lgs. 192/2005 va ad attuare la Direttiva UE 844/2018 sulla prestazione energetica degli edifici, ha introdotto importanti novità volte a ridurre i consumi necessari a soddisfare il fabbisogno energetico associato all’uso normale degli edifici.
Le novità riguardano:
metodi di calcolo, requisiti professionali, sanzioni (per i contratti di locazione sprovvisti di APE.), sopralluogo obbligatorio (l’attestato prevederà una specifica postilla dove andrà inserita la data del sopralluogo obbligatorio, che sarà accompagnata da un apposito verbale firmato dal proprietario), catasto degli APE.
