Il Rent to buy è il nuovo contratto con cui si può ottenere il godimento di un immobile per un determinato periodo, per poi decidere se acquistarlo o meno; è la nuova tipologia negoziale oggi disciplinata dal nostro ordinamento, per dare sempre maggiore flessibilità agli strumenti a disposizione dei privati.
Great Estate è alle prese con le prime trattative con clienti, nazionali e internazionali, che chiedono sia data loro questa nuova possibilità.
Negli ultimi sei mesi, infatti, clienti provenienti dall’Europa centrale e dagli Stati Uniti hanno mostrato l’esigenza di “testare” la villa o il casale di loro interesse e Noi, come sempre, abbiamo cercato di soddisfare ogni loro desiderio.
Con il decreto legge n. 133 del 2014, art. 23, convertito in legge 11.11.2014 n. 164 l’ordinamento italiano ha introdotto e disciplinato per la prima volta il “rent to buy”, una nuova tipologia contrattuale rientrante nell’ambito dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Tale figura, già in parte diffusa nella prassi con caratteristiche affini, consente di postergare gli effetti finali di un’eventuale compravendita immobiliare, permettendo al potenziale acquirente (il conduttore) di ottenere l’immediata disponibilità dell’abitazione e di imputare, a pagamento del corrispettivo del futuro ed eventuale acquisto, parte del canone mensile per il godimento dell’immobile. Dall’altra parte, il rent to buy consente al venditore (il concedente) di mettere a reddito l’immobile e di reperire un acquirente.
Si tratta, in sostanza, di un’unica figura contrattuale in cui al contratto di locazione si aggiunge, a favore del conduttore, la facoltà d’acquisto dell’immobile da esercitare entro un determinato termine stabilito contrattualmente (in ogni caso, non oltre dieci anni dalla trascrizione del suddetto contratto).
La normativa rinvia per molti aspetti a quella dell’usufrutto: per quanto riguarda la ripartizione delle spese, quelle ordinarie sono poste a carico del conduttore, quelle straordinarie a carico del proprietario; sussiste il dovere per il conduttore di denunciare eventuali atti di usurpazione o offese alle ragioni della parte concedente (il proprietario); le spese per eventuali liti vengono ripartite in proporzione del rispettivo interesse delle parti.
L’aspetto sicuramente più importante è il diritto d’acquisto che viene concesso al conduttore: egli ha la possibilità di scegliere entro un determinato termine, pattuito tra le parti, se comprare o meno l’immobile in cui sta dimorando.
Nel caso in cui opti per l’acquisto, dopo aver comunicato tale volontà al proprietario, egli ha il grosso vantaggio di vedere ridotto l’importo della compravendita, in quanto una percentuale dei canoni mensili di godimento è stata, convenzionalmente, imputata in conto vendita.
Se preferisce non acquistare, il conduttore deve restituire l’immobile, dovendo subire la perdita di una parte della quota del canone imputata al corrispettivo. Tale percentuale corrisponderà a quella stabilita contrattualmente in precedenza.
I vantaggi per il conduttore nonché futuro ed eventuale acquirente, inoltre, sono dati in primo luogo dalla trascrivibilità del contratto di rent to buy ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. (previsto in materia di contratto preliminare per il trasferimento di proprietà o la costituzione e la modifica di altri diritti reali ivi indicati, la cui efficacia, tuttavia, si estende in questo caso per un periodo massimo di dieci anni), con tutte le conseguenze in ordine all’opponibilità dell’atto nei confronti dei terzi.
In secondo luogo, sussiste un privilegio speciale che assiste il credito dell’acquirente, nel caso in cui decida di procedere alla compravendita, sul bene immobile oggetto di godimento, ai sensi dell’art. 2775 bis c.c. Ciò finché non vengano a cessare gli effetti della trascrizione del contratto. Tale privilegio, tuttavia, non sarà opponibile nei confronti di quei creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati in favore dello stesso soggetto per l’acquisto del bene nonché in presenza di ipoteche ex art. 2825 bis c.c..
Il contratto di rent to buy di fronte alla crescente difficoltà di accesso al credito, può permettere al conduttore di ottenere la disponibilità immediata di un immobile, in cambio del pagamento di un canone mensile che sconta anche parte del prezzo di un’eventuale successiva vendita, senza dover necessariamente usufruire (almeno per i primi anni di validità del contratto) di alcuna tipologia di finanziamento.
In tal modo il futuro acquirente, nel caso in cui scelga di esercitare il diritto di acquisto, al momento del pagamento del saldo del prezzo di compravendita, si troverà, in parte, facilitato nell’accesso al credito, potendo dimostrare la propria affidabilità finanziaria mediante la prova del puntuale pagamento dei canoni mensili in favore del concedente, i quali con molta probabilità non si discosteranno di molto, in termini di importo, dalle rate del mutuo che si intende stipulare.
Great Estate, tuttavia, ha potuto osservare, grazie anche alle trattative già concluse ed a quelle tutt’ora in essere, che il rent to buy è in grado di soddisfare anche un altro tipo di esigenza: quella di “testare” l’immobile, capire se questo possa essere di proprio gradimento per poi decidere se acquistarlo o meno, fissando il prezzo in anticipo.
È un’altra forma negoziale che oggi l’ordinamento mette a disposizione dei privati per meglio rispondere alle loro necessità.
Per non tralasciare un altro importante vantaggio che ottiene il proprietario dell’immobile: vendere nei mesi invernali è sempre più difficile rispetto alla bella stagione; con il rent to buy è possibile mettere a reddito la proprietà anche nei mesi più freddi.
E secondo la nostra esperienza, questo vale, non soltanto per immobili di valore più modesto, ma anche per grandi ville e casali: in questo momento stiamo seguendo una trattativa per un immobile a Todi, in provincia di Perugia, del valore di oltre un milione di euro!
