Il mercato delle seconde case in Italia: a quando una reale ripresa?

Dopo l’articolo ”I valori immobiliari delle seconde case in Italia: aumento o flessione?”, dati alla mano, con Stefano Petri cerchiamo di individuare quando sarà plausibilmente ipotizzabile una reale ripresa del mercato immobiliare delle seconde case

Se diamo per buona l’analisi sul mercato delle seconde case che abbiamo affrontato nel precedente articolo (leggilo qui), una ripresa dei valori immobiliari avverrà nel momento in cui vi sarà un aumento della domanda contemporaneamente alla diminuzione dell’offerta.

– Alla stessa stregua del precedente articolo, svolgiamo le analisi relativamente ad iniziare dal LATO DOMANDA:

Quando ci sarà maggiore richiesta?
In base alle precedenti analisi, non possiamo prevedere un ulteriore incremento della richiesta internazionale, sia perché ciò si è già verificato, sia perché, contemporaneamente, varie situazioni internazionali sfavorevoli stanno “remando” contro il suddetto incremento (Brexit, terrorismo, economia globale in timida ripresa solo in alcuni stati internazionali, valore dell’euro in ascesa e quindi difficoltà di investire con cambi più deboli). Quindi, dato per scontato che il mercato della richiesta internazionale, nella migliore delle ipotesi, potrà rimanere quello attuale senza grandi variazioni, dobbiamo attenderci e sperare che i clienti italiani riprendano ad acquistare la seconda casa.
Ma quando e perché si acquista la seconda casa?

1. In primo luogo, quando si hanno delle disponibilità economiche in esubero rispetto al necessario e quindi ci si può permettere di investire in qualcosa di “superfluo”. A tal proposito, siamo tutti assolutamente coscienti che l’Italia e le famiglie italiane non si trovino attualmente in questa situazione, e che, per potervi tornare, è necessario che l’economia del nostro paese “rifiorisca”. Anche ipotizzando che l’economia italiana riparta in maniera strutturata nel 2018, una reale disponibilità economica unita ad una stabilità psicologica del mercato, potranno realisticamente avverarsi, come minimo, non prima dei prossimi 4-5 anni. Dopodiché nessuno ad oggi può sapere come andranno l’economia italiana, ne tanto meno quella mondiale. È quindi verosimile pensare che, sotto questo punto di vista, i clienti italiani per l’acquisto delle seconde case non aumenteranno nel breve periodo.
   
2. In secondo luogo, la seconda casa si acquista con l’intenzione di trascorrervi le vacanze a costi “relativamente” bassi e di voler essere “stanziali” nel tipo di vacanza. Anche qui il trend mondiale è cambiato completamente: innanzitutto anche le seconde case ormai hanno dei costi di gestione difficilmente sostenibili e comunque non economicamente vantaggiosi rispetto al tempo reale di godimento di queste proprietà. I costi infatti hanno ormai superano di gran lunga quelli che si dovrebbero sostenere per trascorrere lo stesso tempo di vacanza in una casa in affitto; sino a pochi anni fa però si poteva pensare all’eventualità di investire in campo immobiliare per realizzare nel breve periodo un aumento del capitale. Credo che anche qui non siano necessarie ulteriori precisazioni.
   Infine, il modo di fare vacanza è cambiato in maniera repentina negli ultimi 10-20 anni. Se infatti prima di questo lasso di tempo, le vacanze erano all’insegna dello slogan “stessa spiaggia stesso mare”, solitamente oggi il luogo della vacanza tende a diversificarsi ogni anni, con la conseguenza che le nuove generazioni vedono l’acquisto di una casa di vacanza più come una sorta di obbligo e che come una potenzialità.

Alla luce di tutte queste analisi possiamo ammettere, con grande tranquillità e senza timore di smentita, che nel breve-medio periodo non aumenterà la domanda di immobili per seconde case da parte della clientela italiana e che, nella migliore delle ipotesi, quella internazionale vedrà solo un lieve aumento.

– Veniamo ora al LATO OFFERTA:

Per ottenere un aumento dei valori delle proprietà immobiliari dovrebbe diminuire il numero di quelle attualmente in vendita. Ma la nostra esperienza ci dice che è esattamente il contrario: infatti molte delle motivazioni sopra indicate, per cui molti italiani non acquistano più proprietà per vacanze, sono le stesse che portano molti proprietari a mettere in vendita le proprie seconde case.
In particolare:

1. Non si riesce più ad avere del tempo libero per “viversi” quelle proprietà, sia singolarmente che con la propria famiglia;
2. Le nuove generazioni vedono le loro vacanze “in giro per il Mondo”, e non in campagna o al mare, ad eccezione di pochi giorni durante l’anno;
3. I costi di gestione sono talmente aumentati che, per assurdo, risulta molto meno costoso prendere in affitto una bellissima proprietà per due- tre settimane, piuttosto che mantenerne una propria, spesso anche meno “importante” di quella che si potrebbe prendere in affitto.
4. Ultimo dato, ma non da sottovalutare, l’amministrazione pubblica vede in chi possiede una o più seconde case il ricco da “controllare” o, peggio, da “spremere”.

Concludendo, pensiamo veramente che nel breve – medio periodo i valori delle proprietà immobiliari adibite a seconde case possano tornare ad aumentare? La risposta:
assolutamente no, proprio per tutte le motivazioni suddette. È anzi plausibile attendersi una flessione ulteriore dei valori indicati precedentemente.
Nonostante queste analisi, c’è chi ancora decide di investire in Italia per la propria seconda casa. Ma proprio per la ristrettezza di questo pubblico, è possibile delineare un acquirente tipo ben definito. Ne parlerò nel prossimo articolo (clicca qui per leggere).

Sull’argomento leggi anche:

I valori immobiliari delle seconde case in Italia: aumento o flessione?

Universo seconde case: chi sono gli acquirenti tipo?