Stai decidendo di mettere in vendita la tua proprietà? Una delle prime cose da fare per iniziare nel migliore dei modi è individuare il giusto valore da proporre al mercato.
In questa guida speciale, sono raccolti gli esempi e le buone pratiche che Stefano Petri, fondatore di Great Estate, ha maturato nel corso di 25 anni di esperienza nella valutazione e compravendita di proprietà di prestigio. Riceverai consigli mirati per approcciare con il giusto metodo la valutazione, il primo passo fondamentale per una vendita di successo.
Hai deciso di vendere la tua proprietà, da dove cominciare?
Nel compiere questo importante passo è importante avere piena consapevolezza del valore che può essere attribuito alla proprietà. Ecco quali sono i 3 più comuni punti critici di una valutazione che un metodo professionale può aiutarti a trasformare in vantaggi.
- L’andamento del mercato
La maggior parte dei proprietari desidera raggiungere un ricavo del 20% o anche 30% superiore rispetto all’investimento sostenuto per acquistare e ristrutturare la proprietà che mette in vendita.
Un’aspettativa più che comprensibile, ma che porta ad una percezione distante dalla realtà del mercato. Per esempio, dal 2008 al 2020 il valore degli immobili di qualsiasi tipologia in Italia ha subito un calo medio annuo del 2-3%, con picchi anche del 5-6%, una contrazione dei valori delle proprietà che nell’arco di circa 10 anni possiamo stimare realisticamente tra il 25% e il 40%. Dal 2020 al 2022, nei due anni della pandemia, c’è stato un vero e proprio boom delle compravendite ma solo in alcune aree specifiche e per altrettanto specifiche tipologie di proprietà, con un lieve aumento dei valori immobiliari nell’ordine del 5-10% che certamente non ha permesso di recuperare le perdite del decennio precedente. Dalla fine del 2022 e in questo 2023, inflazione alle stelle e aumento importante dei tassi di interesse dei mutui, unitamente ad una grande incertezza finanziaria mondiale, sono tra i fattori che hanno portato ad una forte diminuzione delle compravendite e di conseguenza ad un’ulteriore contrazione dei valori immobiliari. Le diminuzioni a due cifre superano il 10% e per alcune tipologie raggiungono anche il 25-30%. Facendo un’analisi dal 2008 ad oggi, possiamo confermare che c’è stata una contrazione dei valori immobiliari davvero importante che a seconda delle zone e delle tipologie va da un minimo del 25-30% con picchi che sfiorano anche il 50%. Questo vuol dire che una proprietà che nel 2008 aveva un valore di circa 500.000 euro, oggi oscilla tra i 350.000 e 400.000 nelle aree e per le tipologie che hanno retto meglio, altrimenti potremmo vedere quella proprietà in vendita anche sotto i 300.000. Perché il mercato dovrebbe concedere alla tua proprietà un valore maggiore, quando lo stesso è diminuito negli ultimi 15 anni?
Il valore delle proprietà, anche nel settore del prestigio, diminuisce negli anni e può subire ulteriori cali in base a diversi altri fattori oggettivi che una valutazione affidabile deve tenere in considerazione per una stima corretta.
- Il valore soggettivo
Fondate analisi statistiche individuano il plusvalore che ogni proprietario tende ad attribuire alla sua proprietà entro una forbice che va dal 20% al 50%.
Chi nella vita ha acquistato una proprietà conosce bene i sacrifici sostenuti, quanto sono costati i lavori di ristrutturazione o quelli di manutenzione. Inoltre, in molti casi la casa è stata vissuta, conserva memorie e legami dal valore inestimabile per chi è protagonista della sua storia. Per ogni proprietario, la sua casa è unica e migliore delle altre. Traslando queste riflessioni su un ipotetico acquirente, la percezione è completamente diversa e per questo si parla di “valore soggettivo”. L’acquirente che cerchiamo è disposto ad investire nella tua proprietà in maniera consapevole, quindi su una base più logica che emotiva. Tra il suo punto di vista ed il tuo, si colloca il valore oggettivo, quello verso il quale la valutazione professionale tende ad avvicinarsi.
Un professionista rispetta il valore soggettivo che attribuisci alla tua proprietà, restando trasparente e oggettivo nel produrre una valutazione più vicina alle reali opportunità di vendita.
- Il passaparola
Amici, parenti o conoscenti senza una solida base professionale tenderanno sempre a confermare o anche ad aumentare il valore che il proprietario si aspetta di raggiungere dalla compravendita.
Il “valore soggettivo” può essere spesso condiviso dalle persone che hanno familiarità personale con il proprietario o che semplicemente desiderano essere incoraggianti e di supporto. Sentimenti positivi che però possono rafforzare le aspettative al rialzo, ostacoli di una strategia di vendita orientata al successo. Un’altra possibile fonte di convinzioni errate sono i rapporti con professionisti che promettono risultati eclatanti e veloci, ma solo in cambio di considerevoli investimenti, o che propongono valutazioni sommarie non adeguatamente documentate. È uno scenario che può risultare familiare a chi ha una proprietà sul mercato che non riesce a vendere da diversi anni.
Una valutazione oggettiva è supportata da una documentazione verificabile e da analisi condotte da professionisti specializzati. Affidandoti a Great Estate sarai pienamente consapevole del valore della tua proprietà e di tutti i fattori che concorrono alla sua attribuzione.
Ora che conosci i più comuni margini di miglioramento che possono interessare la valutazione della tua proprietà, leggi il prossimo capitolo di questa guida per scoprire come vendere la tua proprietà al giusto prezzo, con due esempi tratti da casi reali di proprietà valutate da Great Estate e arrivate alla vendita con risultati notevolmente diversi.
Leggi ora:
Vendi la tua proprietà al prezzo giusto e scopri tutti i vantaggi
Proponi la tua proprietà di prestigio al mercato internazionale.
Great Estate mette a tua disposizione un metodo efficace e testato, strumenti innovativi per la valutazione e l’analisi della tua proprietà e tutta la professionalità di consulenti specializzati nel settore delle proprietà di prestigio, con oltre 25 anni di esperienza nelle vendite internazionali. Affida la tua vendita in mani sicure e scopri tutti i servizi a te dedicati.
