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DER KAUFVORVERTRAG
Der Kaufvorvertrag, der auch als „compromesso“ bezeichnet wird, ist ein echter schriftlicher Vertrag, der dazu dient, den Verkäufer und den Käufer gegenseitig rechtlich zu binden, um den endgültigen Kaufvertrag zu schließen.
Mit der Vereinbarung verpflichten sich die beiden Parteien, den endgültigen Kaufvertrag in Anwesenheit eines Notars zu schließen: Erst nach diesem Abschluss erfolgt die endgültige Eigentumsübertragung.
DIE ELEMENTE EINES KOMPROMISSES
Der Vorvertrag muss bestimmte wesentliche Elemente enthalten, bei deren Fehlen der Vertrag ungültig ist: die Zustimmung der Parteien, die Schriftform, die genaue Bestimmung des Grundstücks und des Verkaufspreises.
Darüber hinaus enthält der Vorvertrag in der Regel weitere Klauseln, die so genannten Nebenklauseln, wie die Frist für den Abschluss des endgültigen Vertrags (die einfach oder wesentlich sein kann), die Vertragsstrafe und die Kaution. Letztere kann eine Bestätigungsklausel sein, die in der Zahlung einer Anzahlung besteht: Sie kann zwischen mindestens 10 % und höchstens 30 % des vereinbarten Preises liegen (wobei die Prozentsätze jedoch vollständig der Verhandlung zwischen den Parteien überlassen werden).
Es ist wichtig zu wissen, dass je vollständiger, detaillierter und erschöpfender der Inhalt des Vorvertrags ist, desto weniger Zweifel können beim Abschluss des endgültigen Vertrags auftreten.
DIE FORM DES KAUFVORVERTRAGS
Der Kaufvorvertrag muss die gleiche Form haben wie der endgültige Kaufvertrag und ist bei Strafe der Nichtigkeit nichtig.
Gemäß Artikel 1350 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs müssen Verträge, die das Eigentum an Immobilien übertragen, unter Androhung der Nichtigkeit durch öffentliche oder private Urkunde geschlossen werden.
Die Parteien können also selbständig mit einer privaten Urkunde vorgehen oder sich an einen Notar wenden und den „compromesso“ mit einer öffentlichen oder notariellen privaten Urkunde abschließen.
Letzteres ist unumgänglich, wenn sich der Vorvertrag auf eine zu errichtende oder im Bau befindliche Immobilie bezieht (Gesetzesdekret Nr. 122/2005, Artikel 6).
EINTRAGUNG DES KOMPROMISSES
Der Vorvertrag muss innerhalb von 30 Tagen nach seiner Unterzeichnung bei der Steuerbehörde registriert werden.
Die Registrierungspflicht obliegt:
- für die Parteien;
- dem Notar, wenn der Vorvertrag in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer notariell beurkundeten Privaturkunde abgefasst ist;
- gegebenenfalls dem Immobilienmakler, der den Abschluss des Vertrags zwischen den Parteien erleichtert hat und der in diesem Fall gesamtschuldnerisch mit ihnen haftet.
Die Kosten für die Anmeldung sind wie folgt:
- die feste Eintragungssteuer: 200 Euro
- die Stempelsteuer: 16 Euro alle 4 Seiten und in jedem Fall alle 100 Zeilen.
- die proportionale Eintragungssteuer in Höhe von 0,5 der Anzahlung und 3 % der als Anzahlung auf den Verkaufspreis geleisteten Beträge, wenn die Anzahlung nicht mehrwertsteuerpflichtig ist. Ist die Anzahlung hingegen mehrwertsteuerpflichtig, wird eine feste Zulassungssteuer erhoben. Diese Gebühren werden dann von der Gebühr für die Registrierung des endgültigen Kaufvertrags abgezogen.
ÜBERTRAGUNG DES KOMPROMISSES
Sobald der Vorvertrag abgeschlossen ist, kann er in den öffentlichen Immobilienregistern eingetragen werden. Dies ist ein sehr wichtiger Vorgang, da jede andere Transaktion, die sich auf dieselbe Immobilie bezieht und später eingetragen wird, keine Wirkung gegenüber dem Käufer hat. Das bedeutet, dass etwaige Verkäufe, Hypotheken, Zwangsvollstreckungen usw. dem Käufer gegenüber nicht durchsetzbar und somit für ihn nicht bindend sind.
Der Prozess des Kaufs und Verkaufs von Immobilien ist oft sehr komplex. Deshalb erfordert er eine spezifische Beratung und hohe Professionalität, die in der Lage ist, ihn in der kürzest möglichen Zeit, unter Lösung aller Probleme und zur vollen Zufriedenheit aller Beteiligten abzuschließen.
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