A quando una reale ripresa del mercato immobiliare delle seconde case?


A quando una reale ripresa del mercato immobiliare delle seconde case?

Rubrica di Stefano Gen 18, 2019 No Comments
Dopo la prima, sottoponiamo alla vostra attenzione la seconda parte del report realizzato da Stefano Petri sull’andamento del mercato immobiliare delle seconde case in Italia nel 2016.

Quando sarà plausibile ipotizzare una reale ripresa del mercato immobiliare delle seconde case? Se prendiamo per buona l’analisi svolta nella prima parte del mio approfondimento, ciò si verificherà quando ci sarà un aumento della domanda e una contemporanea diminuzione dell’offerta.

Lato domanda, quando ci sarà maggiore richiesta?

Dalle analisi precedentemente svolte, non possiamo prevedere un ulteriore incremento della richiesta internazionale, visto che questo si è già verificato e che contemporaneamente, situazioni internazionali particolari (Brexit, terrorismo, economia globale in oggettiva difficoltà) stanno “remando“ contro questa possibilità. Quindi, dato per scontato che il mercato della richiesta internazionale, nella migliore delle ipotesi, possa rimanere quello attuale, senza variazioni, dobbiamo attendere e sperare nel ritorno all’acquisto della seconda casa dei clienti acquirenti italiani. Ma quando si acquista la seconda casa?

  • In primo luogo, quando si hanno delle disponibilità economiche in esubero, potendosi dunque permettere di investire in qualcosa di “superfluo”. Riguardo ciò, siamo tutti assolutamente coscienti che l’Italia e le famiglie Italiane non si trovino attualmente in questa situazione e che per potervi tornare, sarà necessaria una ripresa dell’economia del nostro paese, eventualità che realisticamente non si verificherà come minimo prima dei prossimi 4-5 anni. Dopodiché nessuno potrà sapere come andrà né l’economia italiana, né tantomeno quella mondiale. È quindi verosimile pensare che sotto questo punto di vista i clienti italiani acquirenti delle seconde case non aumenteranno.
  • In secondo luogo, la seconda casa si acquista perché vi si vuole trascorrere le vacanze a costi “relativamente” bassi, volendo altresì essere “stanziali” nel tipo di vacanza. Anche qui il mondo è cambiato completamente. Innanzitutto ormai anche le seconde case hanno dei costi di gestione difficilmente sostenibili e comunque non economicamente vantaggiosi rispetto al tempo reale di godimento di queste proprietà. Questi costi hanno ormai superano di gran lunga quelli che si dovrebbero sostenere per trascorrere lo stesso tempo di vacanza in una casa in affitto. Tuttavia, sino a pochi anni fa, si poteva pensare all’eventualità di investire in campo immobiliare, con l’obiettivo di realizzare nel breve periodo un aumento del capitale; credo che anche qui non ci sia bisogno di ulteriori precisazioni.
  • Infine, il modo di fare vacanza è cambiato in maniera repentina negli ultimi 10-20 anni. Se infatti negli anni precedenti le vacanze erano all’insegna del motto “stessa spiaggia stesso mare“, ora ogni anno si va in vacanza in un luogo diverso e l’acquisto di una casa-vacanze per le nuove generazioni non viene più vista come una potenzialità.
Un' immagine di Villa Ripa San Michele proposta in vendita da Great Estate
Villa Ripa San Michele” proposta in vendita da Great Estate (scoprila qui)

Tutte queste analisi ci consentono di affermare, con tranquillità e senza smentita, che nel breve-medio periodo non aumenterà la domanda di seconde case da parte della clientela italiana e che, nella migliore delle ipotesi, quella internazionale avrà solo un lieve aumento. 

Analizziamo ora il lato offerta.
Affinché aumentino i valori delle proprietà immobiliari dovrebbe diminuire il numero di quelle attualmente in vendita.
La nostra esperienza ci dice che è esattamente il contrario: infatti molte delle motivazioni sopra indicate, per cui tanti italiani non acquistano più proprietà per vacanze, sono le stesse che portano molti proprietari a vendere le seconde case, in particolare:

  • Non si riesce più ad avere del tempo per vivere quelle proprietà, sia singolarmente che con la propria famiglia;
  • Le nuove generazioni vedono le loro vacanze “nel mondo” e non in campagna o al mare, se non massimo per pochi giorni durante l’anno;
  • I costi di gestione sono così tanto aumentati che, per assurdo, risulta molto meno costoso prendere in affitto una bellissima proprietà per due tre settimane, piuttosto che mantenerne una propria, spesso anche meno importante di quella che, per lo stesso periodo di vacanze, si potrebbe prendere in affitto.
  • Ultimo dato, ma non da sottovalutare, l’amministrazione pubblica vede nel possessore di una o più seconde case il ricco da “controllare” o peggio, da “spremere”.

Quindi dopo tutte queste considerazioni, pensiamo veramente che nel breve–medio periodo i valori delle proprietà immobiliari adibite a seconde case possano tornare ad aumentare? La risposta è assolutamente NO, proprio per tutte le motivazioni sopra indicate e, anzi, è plausibile attendersi un’ulteriore flessione dei valori suddetti. Lo scenario sopra indicato è molto reale, ma fortunatamente ci sono ancora coloro che investono in immobili in Italia. Ma chi sono?

  • In primo luogo acquistano gli stranieri. Per questi ultimi, tutte quelle considerazioni fatte precedentemente sono meno importanti, sia perché l’Italia continua ad avere un appeal internazionale importantissimo, sia perché il numero di clienti internazionali interessati all’Italia è in continuo aumento, anche se cambiano di anno in anno i paesi di provenienza dei clienti stessi, proprio per tutte le vicissitudini che si verificano nel mondo (cambi valute, economie, Brexit, embarghi più o meno gravi, guerre etc. etc.). Quindi, nel breve-medio periodo, chi vorrà commercializzare una proprietà in Italia, dovrà forzatamente trovare un interlocutore come il gruppo Great Estate, con un’esperienza ventennale relativa alle modalità di proporre sul mercato determinate proprietà e, soprattutto, circa la gestione dei clienti acquirenti. Tutto ciò grazie a professionisti di madrelingua nei vari settori internazionali, nonché professionisti italiani che ormai conoscono le esigenze e i modi di porsi con i vari clienti internazionali. Questi stessi clienti però sono sempre più attenti ed informati sia sui valori immobiliari, che su “cosa” devono acquistare. Di conseguenza, per vendere si deve necessariamente proporre ogni immobile al meglio della sua presentazione (foto, relazioni tradotte, video con droni etc.) e soprattutto ad un valore oggettivo di mercato. Il cliente internazionale solitamente non è avvezzo a trattare, essendo abituato ad un mercato “corretto”: proprietà fuori mercato quindi non vengono prese nemmeno in considerazione. Infine, i clienti internazionali sanno che in Italia c’è molto in vendita e quindi si aspettano di fare un buon investimento, per lo meno in un primo momento. Porsi sul mercato ad un prezzo di richiesta troppo alto vuol dire, nel 100% dei casi, ritardare la vendita di qualche anno, con la certezza di dover ulteriormente diminuire le proprie aspettative, visto che nei prossimi anni i valori immobiliari saranno destinati a diminuire ulteriormente. In definitiva, per vendere una proprietà importante a clienti internazionali c’è bisogno di:
  1. Stilare una valutazione oggettiva della proprietà;
  2. Presentare la stessa nel miglior modo possibile;
  3. Affidarsi ad una struttura seria, professionale e riconosciuta a livello internazionale.

Insomma, approcciare la vendita in maniera professionale e organizzata; tutti aspetti che il gruppo Great Estate può garantire, anche grazie ai risultati ottenuti negli ultimi anni.

  • In secondo luogo investono anche i clienti acquirenti italiani, ma perché?

I pochi clienti italiani che acquistano una proprietà lo fanno per differenziare i propri investimenti. Oggi mantenere delle disponibilità in investimenti finanziari è diventato sempre meno conveniente e anche pericoloso. Questo, unito a dei valori che non sono mai stati così bassi come negli ultimi 20 anni, ha permesso un leggero riavvicinamento dei clienti acquirenti italiani, essenzialmente per proprietà site nelle grandi città, dove possono sfruttare anche l’attuale importante trend degli affitti turistici, che di fatto sta trasformando molte abitazioni in piccoli alberghi.

Sostanzialmente sono soltanto queste le due categorie di clienti che, oggi e verosimilmente nei prossimi anni, acquisteranno proprietà da adibire a seconde case in Italia.

Great Estate ha avuto la capacità e la tenacia di intercettare proprio questa tipologia di clientela ma, tuttavia, nemmeno un’organizzazione strutturata come Great Estate sarà in grado di  commercializzare quelle proprietà che si posizioneranno sul mercato con una richiesta troppo alta rispetto al loro valore attuale. Molto spesso ci viene detto che siamo inclini a svendere il nostro patrimonio immobiliare.

Personalmente rispondo che solo professionisti con grande esperienza e con strumenti informatici valutativi all’avanguardia riescono ad analizzare con freddezza un certo periodo storico e i dati in maniera oggettiva. Con la loro professionalità riescono a far sì che la razionalità abbia la meglio rispetto ad aspetti legati più alla sfera sentimentale e affettiva che non a quella reale, e qualche volta anche ad un pizzico di presunzione. Tutti atteggiamenti che, quasi nel 100% dei casi, portano a ritardare la vendita e quindi a diminuire in maniera sostanziale l’obiettivo economico della stessa.

Questa era la seconda parte delle riflessioni che, nel 2016, il nostro Managing Director Stefano Petri aveva espresso in merito all’andamento dell’allora mercato immobiliare delle seconde case (per leggere la prima clicca qui). Ma oggi qual è la situazione? E nello specifico, come si è chiuso il 2018 per il gruppo Great Estate? Vi consigliamo la lettura di questi articoli, sempre a firma di Stefano Petri:

Chiara Peppicelli

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