Vi riproponiamo un approfondimento svolto dal CEO di Great Estate Stefano Petri sulla situazione del mercato immobiliare delle seconde case nel 2016 e sui più probabili sviluppi futuri: la prima parte
Ultimamente sento spesso parlare di “”ripresa”” del mercato immobiliare in Italia. Vorrei esprimere le nostre sensazioni riguardo esclusivamente allo specifico settore del mercato immobiliare italiano delle seconde case.
Sino al 2008 il mercato delle seconde case ha vissuto anni interessantissimi, dove sembrava che la crescita dei valori immobiliari fosse inarrestabile. In quegli anni il mercato degli acquirenti era formato da un 85/90% da clienti italiani e da un 10/15% da clienti internazionali. Quindi ipotizzando in un anno la chiusura di 100 transazioni, 85/90 di queste hanno avuto clienti acquirenti italiani e 10/15 internazionali.
Ritengo opportuna questa premessa perché ogni giorno sento dire che il mercato delle seconde case sta riprendendo, in termini di valori, perché molti clienti internazionali comperano nel nostro bel paese la loro seconda casa. Se è vero che i clienti internazionali sono sempre più interessati ad investire in Italia, lo è altrettanto l’affermazione per cui il mercato delle seconde case è in ripresa: una delle più grosse erroneita’ che si possano dire.
Il mercato delle seconde case in Italia ad oggi vede sostanzialmente come acquirenti solo i clienti internazionali e, seppur aumentati di numero, gli stessi, pre 2008, formavano solo il 10/15 % del mercato; ipotizzando che gli stessi siano aumentati, potremmo supporre che oggi quella percentuale sia salita al 15/20% del mercato. Ma se questo è oggettivo dobbiamo farci una domanda:
Quella fetta di clientela italiana che rappresentava l’85-90 % del mercato degli acquirenti, ad oggi, come si è trasformata in termini numerici? Potremmo dire, senza paura di smentite, che è passata al 5-10%, subendo quindi un crollo importante che nel medio periodo non sembra assolutamente suscettibile di miglioramento …. Anzi! Considerato tutto ciò, se nel 2008 c’erano 100 clienti potenzialmente interessati ad acquistare una seconda casa, 85 dei quali italiani e 15 internazionali, oggi ne abbiamo 10 nazionali e 20 internazionali, per un totale di circa 30 clienti acquirenti. Chiunque conosca minimamente le regole del mercato sa che i valori di qualsiasi prodotto o servizio dipendono da due fattori, la domanda e l’offerta, e che i valori aumentano con l’aumentare della domanda, mentre diminuiscono con l’aumentare dell’offerta.
- Analizziamo quindi, lato domanda, se e quanto i valori delle seconde case in Italia sono diminuiti dal 2008 ad oggi e se e quando potranno risalire.
Realisticamente dal 2008 ad oggi il mercato dei clienti acquirenti ha avuto in termini numerici un crollo di circa il 70% (100 clienti nel 2008 – 30 nel 2016); ipotizzando quindi una diminuzione dei valori direttamente proporzionale a quella del numero di clienti, ne consegue che i valori immobiliari dal 2008 al 2016, in circa 8 anni, avrebbero dovuto subire una diminuzione del 70%: questo dato non è verosimile. Lo è invece quello per cui, di media, negli ultimi 8 anni l’abbassamento dei valori immobiliari si è attestato intorno al 5% annuale: dunque possiamo affermare che dal 2008 ad oggi i valori sono mediamente diminuiti di un 40%. - Analizziamo a questo punto il lato offerta.
Se nel 2008 avevamo 200 casali (una delle categorie di seconde case più ricercate) in vendita nella provincia di Siena (una delle province più amate dagli stranieri), oggi abbiamo qualcosa come oltre 1.000 casali in vendita nella stessa provincia (fonte immobiliare.it). Quindi, visto che i valori immobiliari diminuiscono in maniera inversamente proporzionale all’offerta, potremmo dire che, lato offerta, i valori immobiliari dei casali (e in generale delle seconde case), in provincia di Siena, sarebbero dovuti diminuire di un dividendo pari a 5 unità (visto che l’offerta è aumentata di circa 5 volte). Il mercato dei venditori ancora sogna e spera di raggiungere i valori del 2008 e reputa una flessione del 30-40% come insostenibile. Se la diminuzione delle richieste e il contemporaneo aumento dell’offerta avessero prodotto una diminuzione direttamente proporzionale alle due percentuali, oggi parleremo di una diminuzione di valori vicina all’80%, e non a quel 30/40% che invece si è oggettivamente registrato.
Scoprite la seconda parte dell’approfondimento di Stefano Petri cliccando qui; inoltre, se volete leggere tutti gli aggiornamenti in merito all’attuale situazione del mercato e al bilancio con cui il gruppo Great Estate ha chiuso il 2018, vi consigliamo anche la lettura di questi articoli:
