Acquisto di un immobile da costruire e tutela dell’acquirente: le novità del Dlgs 14 del 2019

La normativa del 2005 e le novità introdotte dal Dlgs n.14 del 2019 in materia di acquisto di un immobile da costruire: rafforzata la tutela dell’acquirente.

Il Dlgs 122/2005, detto “legge sull’acquisto degli immobili da costruire” si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia). Il suo scopo?
Tutelare le persone fisiche, che con l’impresa predetta stipulano un contratto che ha per effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio di perdere gli acconti versati per l’acquisto, a causa della crisi dell’impresa costruttrice.

A tale scopo il Dlgs 122 prevede per il costruttore il duplice obbligo di consegnare all’acquirente:

• una fidejussione che garantisca il
  rimborso di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento
  definitivo della proprietà, in caso di crisi dell’impresa;
• una polizza assicurativa di durata
  decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni
  materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da
  gravi difetti costruttivi (obbligo che scatta al momento della firma dell’atto
  definitivo di compravendita dell’immobile).

Vista la scarsa efficacia di questo disposto, decisamente eluso da oltre il 70% dei costruttori, e in considerazione degli oltre 17 mila fallimenti di imprese edilizie dal 2006 ad oggi, il governo ha deciso di cambiare marcia con una nuova disciplina.

LE NOVITÀ

Il Dlgs n.14 del 2019, detto “codice della crisi d’impresa” che, modificando il Dlgs 122/05, integra e dà piena attuazione alle garanzie da quest’ultimo già inserite, ha introdotto per tutti i contratti, preliminari o definitivi, relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (PERMESSO DI COSTRUIRE-SCIA-DIA), sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019, due fondamentali novità.

1) l’obbligo di stipula del contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;

2) l’obbligo del notaio di verificare il rilascio della fideiussione e dell’assicurazione decennale postuma.

La nuova legge stabilisce l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata (pena la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma), con l’intervento del notaio, ed impone a quest’ultimo di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fideiussione.

Quest’ultima deve garantire il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma, in occasione dell’atto definitivo di compravendita dell’immobile. La fideiussione manterrà la sua efficacia fino a quando l’assicurazione o la banca rilascianti, ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa suddetta.
Finché ciò non avverrà, la somma garantita dalla fideiussione potrà essere pretesa dal futuro acquirente nei seguenti casi:

• in caso di crisi dell’impresa costruttrice;
• qualora il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto;
• il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

IL CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE D’ACQUISTO

Il contratto preliminare dovrà contenere i seguenti elementi (oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale):

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

Quanto al contratto definitivo di compravendita, al momento della firma dello stesso, come già detto, il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, i cui estremi dovranno essere indicati nell’atto. Qualora la consegna non avvenga, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente, che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto, ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fideiussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

I VANTAGGI DELL’INTERVENTO DEL NOTAIO

Quali sono i benefici derivanti dall’intervento del notaio?
Innanzitutto lo stesso garantirà il rispetto del duplice obbligo, consegna fideiussione e consegna assicurazione decennale, al momento, rispettivamente, della stipula contratto preliminare e di quello definitivo di compravendita.
Ma oltre a ciò, si occuperà fin dal momento del preliminare, di svolgere tutte le verifiche riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire (visure ipotecarie). Inoltre, sarà obbligato a procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. Questo tutelerà l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

A seguito della novella legislativa dunque, in caso di acquisto dall’impresa costruttrice di un immobile non ancora terminato, quella che prima era soltanto una “raccomandazione” oggi diviene un vero e proprio obbligo. L’obbligo di affidarsi ad un notaio, affinché quest’ultimo provveda all’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fideiussione.