Законодательство 2005 года и нововведения, введенные Декретом № 14 от 2019 года в отношении покупки строящегося жилья для защиты покупателей.
Законодательный декрет 122/2005, известный как «закон о покупке строящейся недвижимости», применяется, когда продавцом является застройщик-предприниматель (индивидуально или в партнерстве) или строительный кооператив, а покупатель- физическое лиц (также член строительного кооператива).
Его цель? Защита физических лиц, которые заключили договор с вышеупомянутой компанией о не мгновенной передаче объекта в стадии строительства, от риска потери первоначальных взносов, сделанных для покупки, из-за возможного банкротства строительной компании.
С этой целью Законодательный декрет 122 предусматривает для застройщика двойное обязательство передачи покупателю
- поручительства, гарантирующего возврат всех сумм, уплаченных или подлежащих уплате до окончательного перехода права собственности в случае кризиса компании;
- десятилетнего страхового полиса (decennale postuma), гарантирующего возмещение материального прямого ущерба имуществу, возникшего в результате полного или частичного разрушения или серьезных строительных дефектов (обязательство возникает при подписании окончательного акта купли-продажи имущества).
Учитывая недостаточную эффективность этого положения, от которого уклоняются более 70% строителей, и принимая во внимание более 17 000 банкротств строительных компаний с 2006 года, правительство решило повлиять на ситуацию, введя новую дисциплину.
НОВВОВВЕДЕНИЯ
Законодательный декрет № 14 от 2019 года, известный как «антикризисный кодекс бизнеса», который, внося изменения в Законодательный декрет 122/05, объединяет и полностью реализует гарантии, уже включенные последним, ввел для всех договоров, предварительных или окончательных, связанных с жилыми зданиями, для которых с 16 марта 2019 года запрашивается или представляется в муниципалитет разрешение на строительство (PERMESSO DI COSTRUIRE-SCIA-DIA) два важных нововведения.
- обязательство заключить предварительный договор посредством публичного акта или нотариально заверенного частного акта;
- обязательство удостоверить выдачу поручительства и десятилетнего страхования со стороны нотариуса.
Новый закон обязует заключить предварительный договор посредством заверенного акта или заверенного частного соглашения (с риском признания договора недействительным из-за отсутствия формы) при участии нотариуса, и требует, чтобы последний проверил и удостоверил корректность гарантийного письма, которое должно соответствовать ведомственному образцу. Нотариус не будет заключать договор при отсутствии гарантии/поручительства.
Поручительство должно гарантировать возмещение сумм, уплаченных будущим покупателем, даже если десятилетний страховой полис (decennale postuma) не будет выдан в момент окончательной продажи имущества. Гарантийное письмо будет оставаться в силе до тех пор, пока выдавшая его страховая компания или банк не получит заверенную копию акта передачи имущества, содержащего свидетельство о выдаче указанного страхового полиса.
Пока этого не произошло, сумма, гарантированная поручительством, может быть востребована будущим покупателем в следующих случаях:
- в случае банкротства строительной компании;
- если потенциальный покупатель уведомил о своем намерении отказаться от договора;
- нотариус заверил, что не имел возможности получить акт передачи из-за отсутствия десятилетнего страхового полиса (decennale postuma).
СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Предварительный договор должен содержать следующие элементы (помимо указания на выдачу поручительства и удостоверения его соответствия ведомственному образцу):
- описание участка, на котором планируется строительство, с его границами и прилегающими территориями;
- указание на наличие каких-либо обязательственных актов, а также наличие закладных или записей об ограничениях прав и обременений;
- согласованный срок выполнения работы, цена и способ оплаты;
- информацию о разрешении на строительство и указание подрядчиков;
- договор с характеристиками материалов и чертежами проекта.
Что касается окончательного договора купли-продажи, то во время его подписания, как уже упоминалось, застройщик обязуется передать покупателю десятилетний страховой полис, детали которого должны быть указаны в договоре. Если полис не предоставлен, нотариус не приступает к получению акта, а покупатель, сообщивший о своем желании расторгнуть договор, имеет право получить от компании или банка, выдавшего поручительство, компенсацию за сумму, выплаченную застройщику.
ПРЕИМУЩЕСТВА КОНТРОЛЯ СО СТОРОНЫ НОТАРИУСА
Каковы преимущества контроля нотариуса? Прежде всего, нотариус гарантирует соблюдение двойного обязательства — предоставление поручительства и предоставление десятилетней страховки — в момент, соответственно, заключения предварительного договора и окончательного договора купли-продажи. Кроме того, с момента заключения предварительного договора он будет контролировать проведение всех проверок — на наличие ипотеки или других обременений на строящуюся недвижимость. А также, его обязанность — внести предварительный договор в земельные регистры. Это защитит покупателя от риска ипотеки или обременений после перерегистрации (при условии, что продажа состоится в течение трех лет).
Таким образом, в результате нововведений законодательства, в случае покупки у строительной компании еще не завершенного объекта недвижимости, то, что раньше было лишь «рекомендацией», теперь становится реальным обязательством — коллаборации с нотариусом, чтобы последний мог осуществлять, помимо проверки на отсутствие ипотеки или других ограничений, контроль за выдачей гарантии.
Great Synergy: надежная сеть компаний и профессионалов для реализации ваших проектов в сфере недвижимости
В дополнение к брокерским услугам по недвижимости, предлагаемым Great Estate, благодаря Great Synergy вы можете получить все необходимое для управления, получения дохода или индивидуализации вашей престижной недвижимости.
