Множественность посредников и право на комиссию: постановление Апелляционного суда 2878/2018

В этой статье мы рассмотрим решение 2878/2018 Апелляционного суда Рима по вопросу множественности посредников и права на комиссию.

Посредничество в сфере недвижимости — необходимая услуга при продаже и покупке недвижимости. Иногда бывает так, что в одной и той же сделке участвуют несколько брокеров. В такой ситуации возникает острый вопрос, касающийся права на комиссию: кто и в каком размере имеет право на вознаграждение за посредничество?

В этой статье мы рассмотрим, что было установлено решением 2878/2018 Апелляционного суда Рима по вопросу множественности посредников и права на комиссионное вознаграждение, которое, даже время спустя, также подтверждается последней судебной практикой Кассационного суда.

Прежде всего, необходимо прояснить некоторые понятия.

ЧТО ЗНАЧИТ «МНОЖЕСТВЕННОСТЬ ПОСРЕДНИКОВ»?

Множественность посредников возникает, когда несколько агентств или отдельных брокеров выступают посредниками одной и той же сделке. Такая ситуация может возникнуть, например, когда покупатель и продавец пользуются услугами разных брокеров или когда одно агентство стремится к сотрудничеству с другим, чтобы расширить свою сеть и ускорить сделку.

ПРАВО НА КОМИССИЮ: ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ

В Италии право посредника на вознаграждение регулируется Гражданским кодексом. Статья 1755 Гражданского кодекса гласит, что«посредник имеет право на вознаграждение от каждой из сторон, если сделка заключена с его участием» и что«размер вознаграждения и доля, которая возлагается на каждую из сторон, при отсутствии соглашения, профессиональных тарифов или принятых обычаев определяются судьей по справедливости«.

В случае множественности посредников прецедентное право Кассационного суда привело к формулированию принципа, согласно которому в случае заключения сделки при участии нескольких посредников право на комиссионное вознаграждение возникает у каждого посредника , если вклад каждого из них является каузальным для реализации сделки.

В рассматриваемом решении 2878/2018 Апелляционного суда Рима прослеживается именно эта прецедентная практика Верховного суда.

Суд рассматривал дело, которое касалось продажи недвижимости, для завершения которой сторона-покупатель воспользовалась услугами двух брокеров:

• сторона-покупатель вступила в переговоры о покупке недвижимости с первым брокером, с которым она несколько раз осматривала объект и впоследствии сформулировала предложение о покупке, которое не было принято продавцом;
• Впоследствии она обратилась ко второму брокеру, с которым сделала второе предложение о покупке, которое было принято продавцом, а затем заключила договор купли-продажи указанной недвижимости;
• В свете этих фактов первый брокер обратился в Гражданский суд Рима с просьбой обязать сторону-покупателя выплатить сумму в размере 18 400,00 евро плюс законные проценты в качестве комиссионных в соответствии со статьей 1755 Гражданского кодекса, который своим постановлением удовлетворил эту просьбу;
• Покупатель подал возражение против этого постановления, возбудив тем самым обычное производство, в котором он, среди прочих возражений, заявил об отсутствии у брокера права на выплату комиссионного вознаграждения и потребовал аннулирование декрета (о праве на вознаграждение). Первый посредник выступил в суде, отклонив возражения и настаивая на законности своего права, а также на посреднической деятельности, которую он регулярно осуществлял в пользу оппонентов, добиваясь подтверждения судебного декрета;
• Суд отклонил возражения покупателя, обязав оного выплатить первому брокеру сумму в размере 4 900,00 евро плюс судебные издержки и расходы по спору между сторонами.

Апелляционный суд был призван разрешить следующий вопрос:

Имеет ли первый брокер право на получение комиссионных от покупателя, и если да, то в каком размере?

Подтвердив решение Римского суда первой инстанции, Апелляционный суд подтвердил право первого посредника на выплату комиссионных, несмотря на последующее участие второго посредника, посредством которого впоследствии и был заключен договор купли-продажи рассматриваемого объекта недвижимости — предмета посредничества.

В постановлении Верховного суда № 869/2018 подчеркивается, что вмешательство второго посредника не прерывает причинно-следственную связь между деятельностью первого брокера и заключением сделки, поэтому для права на комиссионные не обязательно достижение конкретного действия — заключение сделки, но достаточно сыграть в ней решающую и причинно-следственную роль.

Следовательно, посреднику надлежит соединить отношения волеизъявления сторон, пребывая в сложном и согласованном процессе, протекающем во времени, и сделать так, чтобы эта связь стала необходимой предпосылкой для заключения договора в соответствии с принципами надлежащей причинно-следственной связи.

Апелляционный суд установил, что вклад (как причина покупки) первого посредника был реализован в инициировании контактов между сторонами, включая первый осмотр объекта недвижимости потенциальными покупателями, и что этот вклад нашел своё максимальное воплощение в формулировании предложения о покупке, несмотря на то, что это предложение не было принято продавцом.

Фактически, то обстоятельство, что второе предложение, сделанное покупателями и затем принятое продавцом, имело в качестве аналога цену, незначительно отличающуюся от первой, не является фактором, исключающим причинно-следственную связь между двумя посредническими действиями, поскольку одного элемента различия недостаточно для прерывания последнего.

«… По мнению суда, таким образом, не имеет значения — с точки зрения влияния на исключительную или параллельную причинно-следственную эффективность работы указанного посредника — абсолютная идентичность условий, при которых переговоры были завершены только позже и при вмешательстве другого посредника, не являясь ни одним элементом частичной дифференциации, само по себе  не способно в одиночку разорвать этиологическую связь между деятельностью, первоначально осуществляемой лицом, которое первым привело стороны в контакт друг с другом, и сделкой, заключенной между ними.»

Что касается размера вознаграждения первого посредника, суд в целом ссылается на принцип справедливости, предусмотренный встатье 1755 Гражданского кодекса.

В отсутствие критериев определения гонорара за посредничество апелляционный суд применяет критерий определения суммы как 50% от гонорара, выплаченного второму медиатору.

Затем Верховный суд уточнил (см. постановление № 15484 от 2008 года), что:

«в вопросе посредничества ст. 1758 ГК не имеет характера специального положения по отношению к предшествующей ст. 1755, в силу которой, даже когда заключение сделки обусловлено посреднической деятельностью нескольких лиц, персонаж, обязанный уплатить комиссию,- всегда и только каждая из сторон, между которыми была заключена сделка, тогда как множественность посредников влечет, ввиду делимости обязательства, применение правила, установленного ст. 1314 ГК; поэтому, поскольку каждый из посредников, согласно вышеуказанной ст. 1758 ГК, имеет право на долю комиссии, должник может считаться освобожденным только после уплаты им комиссии, Таким образом, поскольку каждый из посредников в соответствии с вышеупомянутой статьей 1758 Гражданского кодекса имеет право на долю комиссии, должник может считаться освобожденным от долга только тогда, когда он выплатит каждому причитающуюся ему долю, если только не была согласована солидарная ответственность (активное солидарное обязательство, когда при наличии нескольких кредиторов каждый из них имеет право требовать исполнения в полном объеме), в этом случае выплата всей комиссии только одному из посредников является исполненной, а остальные имеют иск только к последнему для получения своей доли.

.

Эта статья была обновлена в соответствии с последними нормами по совету юриста Марианжелы Маррагони — партнера сети профессионалов Great Synergy, которая доступна для всех клиентов группы Great Estate для юридических консультаций касаемого международного права.

Публичный контент данного сайта носит исключительно информационный характер и не может считаться исчерпывающим, не предоставляет юридических или иных профессиональных консультаций, а также не предназначен для коммерческих целей, отношений с клиентами или сделок.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Соглашение между сторонами: когда считается юридически заключенным и обязательным к выполнению?