Соглашение между сторонами: когда считается юридически заключенным и обязательным к выполнению?

Имеют ли юридическую силу Соглашения о купле-продаже недвижимости, заключенные агентами по недвижимости посредством обмена электронными сообщениями? И могут ли данные соглашения формировать преддоговорные обязательства по отношению к этим лицам?

В этой статье, предназначенной как для профессионалов в сфере недвижимости, так и для продавцов и покупателей, мы расскажем о роли и участии посредника, о том, когда соглашение между сторонами в вопросах недвижимости можно считать заключенным и, следовательно, обязательным. Для актуальной и достоверной информации о действующих нормативах мы обратились к адвокату Марианджеле Маррангони, сервис-партнеру компании Great Estate.

Когда договор признается действительным?

Согласно статье 1321 Гражданского кодекса, договор — это соглашение двух или более лиц, направленное к установлению, изменению или прекращению правовых отношений, в нашем же случае мы рассмотрим продажу недвижимости. В целом, для формирования действительного соглашения требуется совместное волеизъявление сторон (meeting of the minds).

Обязательными действиями для заключения договора являются ПРЕДЛОЖЕНИЕ и его ПРИНЯТИЕ (оферта и акцепт)

В большинстве наших юридических практик соблюдается принцип, согласно которому предложение считается принятым, а значит, договор заключенным, только в том случае, если акцепт в точности соответствует оферте (когда стороны придерживаются единого мнения, правило зеркального отражения).

Итак, когда за предложением о покупке, сформулированным и подписанным покупателем, следует акцепт продавца, который точно соответствует предложению первой стороны, тогда договор можно считать действительным.

Если в ответ на предложение о покупке сторона-продавец (адресат оферты) направляет ответ с изменениями или возражениями, это не может рассматриваться как акцепт, а скорее, как встречное КОНТР-ПРЕДЛОЖЕНИЕ, которое, для окончательного заключения договора, в свою очередь должно быть принято стороной-оферентом.

Этот принцип также предусмотрен в итальянском законодательстве, ст. 1326 Гражданского кодекса гласит:

«Договор считается заключенным, когда оферент знает об акцепте другой стороны. Акцепт должен поступить к оференту в срок, указанный оферентом, или в срок, обычно необходимый в зависимости от с вида сделки или принятых правил. Оферент может рассматривать поздний акцепт как действительный при условии, что он немедленно уведомит об этом другую сторону. Если оферент требует установленной формы для акцепта, акцепт не имеет силы, если он дан в другой форме. Акцепт, не соответствующий оферте, приравнивается к новой оферте».

Иногда стороны, покупатель и продавец, даже без формального принятия внесенных изменений, выполняют договор, который таким образом заключается по КОНКЛЮДЕНТНЫМ ФАКТАМ (facta concludentia — факты, из которых можно сделать правовой вывод)

Последние также называются демонстративными фактами и представляют собой форму проявления воли для заключения сделки по умолчанию, поскольку они соответствуют действиям или поступкам, несовместимым с иной волей, чем та, которая может быть выведена из самих фактов.

Например, договор, в котором акцепт осуществляется путем непосредственного исполнения (оплаты), заключается путем конклюдентных действий.

Участие консультанта по недвижимости как непоименованного посредника

(Непоименованный — не предусмотренный законом или иными правовыми актами, но не противоречащий им).

Роль посредника, т.е. агента или консультанта по недвижимости, который помогает сторонам на этапах купли-продажи, общепризнана при продаже недвижимости.  

Статья 1754 Гражданского кодекса указывает, что:

«посредник — это лицо, которое сводит вместе две или более стороны для заключения сделки, не будучи связанным ни с одной из них отношениями сотрудничества, зависимости или представительства».

Это обязательство беспристрастности означает, по крайней мере косвенно, что он не может действовать в конкретных интересах какой-либо из предполагаемых договаривающихся сторон, но должен действовать в интересах всех вовлеченных сторон.

Если же медиатор осуществляет деятельность, имея полномочия — мандат только одной стороны, он будет представлять собой фигуру «непоименованного посредника», становясь, таким образом, действительным представителем согласно ст. 1703 и последующих статей Гражданского кодекса.

Как, например, в случае, когда клиент-покупатель решает воспользоваться сервисом «Персонализированный поиск» Great Estate для покупки недвижимости: с данным мандатом доверенный консультант Great Estate становится единственным контактным лицом в поиске недвижимости, отвечающей заданным клиентом критериям. Поэтому мы можем употребить для Property Finder термин непоименованный посредник. Аналогично, консультант, который представляет интересы исключительно стороны-продавца, также может считаться непоименованным посредником.

Мандат и доверенность: юридические аспекты, которые необходимо знать.

Конкретная фигура непоименованного посредника регулируется как вышеупомянутыми общими правилами о мандатах, так и договором, заключенным между сторонами, поэтому он/она получает право на вознаграждение только по отношению к доверителю, с которым он/она связаны договорными обязательствами.

Согласно статье 1703 Гражданского кодекса:

«Мандат — это договор, по которому одна сторона (доверенное лицо) обязуется совершить одно или несколько юридических действий от имени другой стороны (доверитель)».

Мандат может быть с представительскими полномочиями или без него.

Когда мандат не имеет представительских полномочий, агент заключает договор от своего имени, и третьи лица могут даже не догадываться, что реальным владельцем бизнеса является другой человек.

И наоборот, когда мандат заключается при наличии этих полномочий, агенту выдается соответствующая доверенность — акт, которым одно лицо наделяет другое полномочиями производить юридические действия от своего имени и в своих интересах. При наличии такой доверенности третьи лица принимают к сведению, что они заключают договор с человеком, который не является реальным владельцем бизнеса.

Основной функцией доверенности является  дать силу действиям доверенного лица (при котором одно лицо может использовать имя другого в правовых отношениях с третьими лицами, в результате чего последствия совершенных им действий ложатся на доверителя); в то время как функция мандата заключается в предоставлении агенту полномочий на совершение правовых действий в интересах доверителя.

Для подписания доверенности необходимо явиться в нотариальную контору с непросроченным документом, удостоверяющим личность, кодом налогоплательщика и полной информацией о данных доверенного лица.

Статья 1392 Гражданского кодекса гласит:

«доверенность не имеет силы, если не соответствует форме, установленной для договора, заключаемого лицом- представителем».

Другими словами, доверенность должна соответствовать формальным требованиям, которые правовая система предъявляет к действию или действиям, которые представитель призван совершить. Например, если представитель призван осуществить передачу недвижимости посредством публичного акта, доверенность также должна иметь ту же форму, что и публичный акт.

Согласно судебной практике Кассационного суда (см. решение Кассационного суда по гражданским делам от 13 апреля 2005 года) недостаточно, чтобы доверенность существовала или была предъявлена, или чтобы другая договаривающаяся сторона знала о ее существовании, также не имеет значения, полагается ли другая договаривающаяся сторона на существование доверенности.

Из вышесказанного следует, что необходимо:

• уточнить, в каком качестве выступает непоименованный посредник;
• проверить наличие возможной доверенности;
• учитывать как отдельные  обязательства по отношению к представляемой стороне, так и по отношению к контрагентам по договору, в том числе в свете принципа добросовестности (который лежит в основе всех договорных вопросов, начиная с преддоговорной стадии, а затем и при исполнении самого договора).

В заключение, возвращаясь к вопросу, который мы обрисовали в начале статьи, следует отметить, что при наличии обмена электронными письмами между посредниками о соглашениях о купле-продаже (в частности, предложение о покупке и его акцепт), последние могут считаться действительными и имеющими силу и, следовательно, обязательными только в том случае, если оба посредника, агент стороны-покупателя и агент стороны-продавца, получили специальную доверенность на проведение сделки, соответствующую вышеупомянутым формальным требованиям.

Публичный контент данного сайта предназначен исключительно для принятия к сведению и не может считаться исчерпывающим, не имеет силу профессиональных юридических консультаций, а также не предназначен для коммерческих целей или целях регулирования взаимоотношений с клиентами или проведения сделок.
Он предназначен для предоставления информации общего характера, не предлагая советов по решению конкретных ситуаций или проблем.