Преференциальное право на выкуп аграрных земель: принципы и приоритеты, действующие на данный момент

Очень интересная статья эксперта-референта, одного из партнеров нашей компании, нотариуса Даниэле Мильори, с информацией на тему преференциального права на выкуп аграрных земель.

Преференциальное право на выкуп аграрных земель — казус, в котором много ньюансов и который необходимо оговорить сразу с начала переговоров о продаже имущества, на которое распространяется этот вид права.

Основная проблема, которая возникает в этом вопросе, заключается в крайней «скудности» действующих регулирующих положений, что в свою очередь породило бесконечные юридические делопроизводства с великим множеством решений, с помощью которых суды (а в последнее время и Верховный суд) призваны разрешать самые «мудрёные» проблемы.

Статья 8 Закона № 590 от 26 мая 1965 года гласит, что арендатор, издольщик, поселенец или помощник, при прочих равных условиях и при условии, что указанные лица обрабатывают землю не менее двух лет, имеют преференциальное право при передаче земли — возмездное отчуждение. Владелец земли должен уведомить заказным письмом обладателя права о предварительном договоре купли-продажи, в котором должно быть указано имя покупателя, цена и другие договоренности. Фермер должен воспользоваться своим преференциальным правом в течение 30 дней с момента получения сообщения. Не уведомление обладателя права позволяет ему подать иск в отношении покупателя в течение одного года с момента выписки/регистрационной записи акта купли-продажи.

Из буквального разбора текста следует, что первым лицом, которое имеет преференциальное право, остается фермер, непосредственно культивирующий землю. Предполагают появление права для соискателя следующие условия:

• он обрабатывает землю по действующему договору (аренда, издольщина, колония и т.д.);
• он обрабатывал землю не менее двух лет;
• за последние два года он не продавал другие участки земли стоимостью € 0,52;
• имущество, в отношении которого он намерен воспользоваться преимущественным правом выкупа, в дополнение к другим, уже принадлежащим ему, не превышает в три раза площадь, которую в состоянии обрабатывать его семья.

Квалификация культиватора не требует её занесения в специальные реестры. В этом отношении последнее решение Кассационного суда подтвердило, что внесение в торговый реестр, реестр предприятий или в другие реестры не обязательно, поскольку данное доказательство может быть представлено заинтересованным лицом через свидетелей. Тем не менее, с течением времени многочисленные законодательные поправки расширили список лиц, имеющих преференциальное право выкупа, введя дополнительных фигурантов. Поэтому сегодня субъективно предусмотрена более широкая концепция в отношении лиц, имеющих преференции, чем та, которая была изначально, и преференциальным правом могут воспользоваться:

• земледелец, который культивирует землю непосредственно своими силами и своей семьи (и отвечает вышеуказанным требованиям);
• профессиональный сельскохозяйственный предприниматель (I.A.P.);
• сельскохозяйственные кооперативы фермеров-земледельцев;
• аграрные хозяйственные общества.

Наконец, преференциальное право не предусмотрено для товариществ, представляющие собой объединение капиталов, даже при наличии партнеров, которые являются прямыми фермерами. Это относится как к арендаторам, так и к соседям.

Поэтому исключительную важность приобретает проверка, которую специалист должен провести на месте, чтобы убедиться в наличии так называемых субъективных «реквизитов» соседа, с акцентом на то, что отсутствие регистрации в реестре фермера не исключает, однако, право преимущественной покупки.

В случае, когда земля на выкуп предоставляется нескольким фермерам, каждый из которых имеет отдельный/зарегистрированный контракт, принято считать, что каждый из них может воспользоваться преференциальным правом выкупа всей земли, исключая данное преимущество в случае покупки земли частично. Если же несколько вышеуказанных фермеров желают воспользоваться этим правом одновременно, необходимо рассмотреть преференциальные критерии, установленные Законодательным декретом № 228 от 18 мая 2001 года, о котором будет сказано ниже.

В случае непосредственного пребывания фермера на территории, проанализируем наиболее часто встречающуюся на практике гипотезу о преимуществе соседей при выкупе земли.

Статья 7 Закона № 817 от 14 августа 1971 года распространила преференциальное право выкупа также на фермеров, владеющих землей, граничащей с продаваемой землей при условии, что на этой земле не обосновались издольщики, колонисты, арендаторы, фермеры-арендаторы или эмфитевзисы (арендатор земли на длительный срок). Как мы видим на практике, последующие законодательные поправки распространили это право также на сельскохозяйственные кооперативы и сельскохозяйственные товарищества.

В подобной ситуации возникает много проблематик, которые профессионал призван решить в контексте продажи/покупки.

Во-первых, необходимо отметить, что преференциальное право предоставляется соседям только в том случае, если на участке еще нет фермера (в соответствии с определением, которое мы уже приводили, или лица с одним из аграрных контрактов, упомянутых выше). Поэтому присутствие на продаваемом участке фермера, который не воспользовался этим правом, лишает соседние стороны права преимущественного выкупа, даже если соседний фермер не смог воспользоваться преимущественной покупкой, поскольку не обрабатывал участок в течение двух предшествующих лет. То же самое применимо и к случаям, когда объектом эксплуатации третьим лицом является лишь часть единого комплекса недвижимого имущества, выставленного на продажу. Фактически, преференциальное право выкупа частично исключено и допускается только в отдельных случаях.

С субъективной точки зрения, когда речь идет о соседях, имеющих преференциальное право, следует ссылаться на то же определение, что и выше. Владельцы соседних земель:

• прямой фермер, владелец соседней земли, на которой нет издольщиков, колонистов, арендаторов, фермеров-арендаторов или фермеров-партнеров, эмфитеутов;
• профессиональный сельскохозяйственный предприниматель (I.A.P.);
• сельскохозяйственные кооперативы земледельцев;
• аграрные хозяйственные общества.

С объективной точки зрения, когда речь идет о соседних объектах недвижимости, это означает две единицы, которые могут составлять единый компендиум. В прошлом использовался термин «функциональная непрерывность», означающий, что право возникает, когда два объекта функционально связаны, даже если они удалены друг от друга или разделены природными элементами. Сегодня, напротив, преобладает принцип, согласно которому такая близость должна быть более существенной. Фактически, со временем установилась судебная практика в пользу исключения преференциального права в случаях, когда между двумя объектами собственности существует элемент, исключающий материальную стабильную смежность. В частности, было установлено, что при наличии дороги, даже если она не открыта для публики, ручья, канавы или любого другого элемента, создающего границу между двумя фондами, исключает применение данного права. Наконец, хотел бы обратить внимание на недавнее постановление Кассационного суда, в котором установлен принцип, согласно которому:

«Преференциальное право выкупа для фермера — собственника соседней земли, включая ограничения на перемещение сельскохозяйственной собственности (техники) и на автономию переговоров, применяется только в случае соседней земли в юридическом смысле, то есть земли, характеризующейся физической и материальной смежностью посредством контакта вдоль общей демаркационной линии, и не распространяется на другую гипотезу, так называемую функциональную смежность».

Таким образом, при существующем положении вещей можно утверждать, что наличие элемента, прерывающего неразрывность между двумя фондами, фактически исключает преференции для соседа.

Еще одна проблема возникает, когда несколько лиц одновременно являются соискателями преференциального права и действительно может произойти, что более одного лица изъявят желание воспользоваться этим правом. Ранее законодательство было ориентировано на признание преференциального права частичного выкупа. На практике было решено, что каждый бенефициар (непосредственный арендатор/пользователь земли или сосед) может воспользоваться этим правом — пропорционально деятельности, которую он проводит на своей земле. Сегодня этот принцип может использоваться только в остаточной форме и только тогда, когда вопрос не может быть решен на основе положений, изложенных в ст. 7 Законодательного декрета № 228 от 18 мая 2001 года, который гласит, что:

«Для целей осуществления преференциального права выкупа, упомянутого, соответственно, в статье 8 Закона № 590 от 26 мая 1965 года с последующими изменениями и в статье 7 Закона № 817 от 14 августа 1971 года в случае нескольких соседних субъектов, регламентируются преимущественные критерии (по старшинству) касаемо аграрных предприятияй, с/х предпринимателей в возрасте от 18 до 40 лет, аграрных товариществ (кооперативов по совместному управлению), их количество, а также наличие у них определенных знаний  и навыков согласно статье 8 Регламента Европейского Парламента № 1257/99 от 17 мая 1999 года.

В случае, если соседний объект находится в собственности нескольких лиц, в том числе с вещными правами (например, владение без права собственности и узуфрукт), каждый из них будет иметь соответствующее преференциальное право, и предварительный договор должен быть доведен до их сведения.

Здесь возникает вопрос, может ли правообладатель, будь то непосредственный пользователь или сосед, воспользоваться преференцией лишь частично: то есть, может ли один или несколько владельцев раздробить собственность и приобрести только ее части.

По этому случаю Кассационный суд подтвердил положение, согласно которому:

» Первоначальный владелец не может быть лишен права распоряжаться всем имуществом, поэтому также его нельзя заставить принять цену ниже той, что была согласована с третьим лицом».

На практике право владельца продать весь участок превалирует над правом соседа приобрести в собственность его часть. Таким образом, Кассационный суд подтвердил невозможность дробной покупки, когда земля предназначена для для ведения одного бизнеса, если преференция на частичный выкуп нанесет материальный ущерб продавцу, который получит более низкую цену, чем согласованная, оставаясь только с частью собственности. В крайнем случае, преференция  на частичный выкуп допускается только в том случае, если часть, затрагиваемая действием истца, объективно и функционально автономна от остальной части, и ее приобретение не ущемляет права продавца на отчуждение всего имущества по общей согласованной цене.

Наконец, актуальным является вопрос о возможности отказа от преференциального права.

Как правило, превалирующая ориентация не признает так называемый «общий» предварительный отказ. Обладатель права не может отказаться от преференций до того, как будет найден покупатель и определена цена. Сообщение должно быть письменным, простого устного сообщения недостаточно. То же самое относится и к заявлению об отказе, которое в доказательных целях должно быть сделано обладателем права в письменной форме. С другой стороны, допускается, что последний отказывается от преференциального права, присутствуя при оформлении акта и сделав соответствующее заявление. В любом случае, считается, что отказ в любой форме не может быть осуществлен без предоставления полной и подробной информации об условиях договора обладателю права.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Преференциальное право на покупку соседних и прилегающих территорий: решение Верховного суда N.19235

Профессиональный сельскохозяйственный предприниматель I.A.P.: квалификация и требования

Профессиональный сельскохозяйственный предприниматель I.A.P.: получение квалификации и льгот, предусмотренных законом