Постановление 8230/2019 Верховного Кассационного Суда Италии: признание нотариальных актов недействительными при продаже неузаконенных построек

Постановление Кассационного суда 8230/2019, изменения касаемо покупки/продажи неузаконенных построек.

Решение 8230/2019 Кассационного суда стало решающим поворотом по вопросу нотариальных актов в отношении недвижимости (имеющим строительные несоответствия), установив новые принципы в отношении их недействительности.

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ ДО ВЫШЕУКАЗАННОГО ПОСТАНОВЛЕНИЯ

До вынесения решения Кассационного суда решения о недействительности актов купли-продажи неузаконенных построек имели довольно жесткий подход.

В частности, речь идет о Законе 47/85 — Norme in materia di controllo dell‘attività urbanistico—edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie ( Положения о контроле за градостроительной и строительной деятельностью, санкциях, восстановлении(разрушенных структур) и строительной амнистии) — который ввел две отдельные статьи (17 и 40), где связал вопросы коммерции недвижимости и недействительность нотариальных актов с декларацией о наличии «соответствующих» документов на строительство (разрешение на строительство, строительная концессия, разрешение на строительство и их версии по строительной амнистии).

НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ СУДЕБНОГО РЕШЕНИЯ 8230/2019

Отлично от положений закона 47/85, в постановлении 8230/2019 Кассационный суд подтвердил, что признание недействительности актов передачи между живыми лицами связана с указаниями учетных сведений о строительных разрешениях.

Согласно этой новой тенденции, также подтвержденной Кассационным судом по гражданским делам в постановлении № 7521/2022, недействительными должны считаться только те сделки, в которых, по заявлению продавца, полностью отсутствуют сведения/учетные данные о концессиях и/или разрешения на строительство объекта недвижимости, являющегося предметом сделки купли-продажи.

Суд, по сути, подтверждает возможную недействительность или аннулирование акта купли-продажи, уже если в него не включено разрешение на строительство данной недвижимости.

То же положение уточняет, что нотариальные акты считаются действительными, если они содержат сведения о разрешении (разрешение на строительство здания) при условии, что такое разрешение действительно существует и относится к соответствующему зданию, даже если впоследствии выяснится, что здание было построено полностью или частично с нарушением (строительные несоответствия) разрешения.

В свете вышесказанного недвижимость не подлежит продаже, а соответствующий нотариальный акт купли-продажи недействителен, если продавец

• не заявляет в акте о том, на основании какого документа/разрешения был построен объект недвижимости, который он намеревается продать, позаботившись о том, чтобы указать полную информацию о самом документе (например, муниципалитет, выдавший его, дату и номер протокола)
• заявляет, что недвижимость была построена на основании разрешения, которое, как выяснилось позже, не существует или относится к другому зданию, отличному от продаваемого.

Сделка остается действительной, если продавец указывает в ней сведения о документе/разрешении, на основании которого было построено здание, даже если впоследствии выяснится, что здание было построено в манере, более или менее отличающейся от той, которую предусматривает само разрешение.

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

После долгих лет неопределенности между тезисами по существу и формальностями недействительности суд окончательно разрешил сомнения относительно общей недействительности нотариальных актов купли-продажи в зависимости от несоответствий и строительных нарушений, имеющихся в объекте недвижимости.

Эта новая позиция может способствовать повышению прозрачности рынка недвижимости, возлагая большую ответственность на стороны, участвующие в сделках по купле-продаже, в частности на продавцов, побуждая их урегулировать строительные несоответствия до продажи, чтобы избежать будущих споров и обеспечить успех процесса продажи.

В этой связи мы хотели бы напомнить вам, что для объектов недвижимости, выставленных на продажу, Great Estate всегда запрашивает проведение технической экспертизы Due Diligence, в рамках которой проводятся все проверки (урбанистические, кадастровые и фискальные), необходимые для выявления и решения возможных проблем, и, таким образом, обеспечения успеха продажи.

Профессионализм Great Estate сочетается с опытом Great Synergy — сети компаний, профессионалов и квалифицированных технических специалистов, способных оказать вам наилучшие услуги и предоставить специализированные консультации по различным вопросам касаемо недвижимости.

Публичный контент данного сайта носит исключительно информационный характер и не может считаться исчерпывающим, не предоставляет юридических или иных профессиональных консультаций, а также не предназначен для коммерческих целей, отношений с клиентами или сделок.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Due Diligence — основа успешных переговоров

Дью Дилидженс: важность технического анализа объекта перед его покупкой

Messrs. Rapi: the due diligence and international marketing plans importance