Pluralità di mediatori e diritto alla provvigione: la Sentenza 2878/2018 della Corte Di Appello

In questo articolo esaminiamo quanto previsto in tema di pluralità di mediatori e diritto alla provvigione dalla sentenza n.2878 del 2018 della Corte di Appello di Roma e dalla più recente giurisprudenza della Cassazione.

La mediazione immobiliare è un servizio fondamentale nelle compravendite immobiliari. Può capitare talvolta che nell’ambito della stessa transazione intervengano diversi mediatori. Questa situazione solleva una questione spinosa in merito al diritto alla provvigione: a chi spetta, e in che misura, il compenso per la mediazione?

In questo articolo esamineremo quanto stabilito dalla sentenza 2878/2018 della Corte di Appello di Roma in tema di pluralità di mediatori e diritto alla provvigione che pur essendo datata, rimane confermata anche dalla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione.

 Innanzitutto è necessario fare chiarezza su alcuni concetti.

COSA SIGNIFICA PLURALITÀ DI MEDIATORI

La pluralità di mediatori si verifica quando più agenzie o singoli mediatori svolgono attività di intermediazione nella stessa transazione. Questa situazione può sorgere, ad esempio, quando un acquirente e un venditore si rivolgono a mediatori diversi o quando un’agenzia chiede la collaborazione di un’altra per ampliare la rete di contatti e accelerare la compravendita.

DIRITTO ALLA PROVVIGIONE: PRINCIPI GENERALI

In Italia, il diritto alla provvigione del mediatore è regolato dal Codice Civile.
L’art. 1755 c.c. stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento” e che “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.

Nel caso di pluralità di mediatori, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha portato alla formulazione del principio secondo cui nel caso in cui l’affare si sia concluso tramite l’intervento di più mediatori, il diritto alla provvigione sorge in capo a ciascun mediatore laddove l’apporto di ognuno di essi sia causale alla realizzazione dell’affare.

La sentenza 2878/2018 della Corte di Appello di Roma in esame ripercorre proprio questa giurisprudenza della Cassazione.

Il caso sottoposto a quest’ultima riguardava una compravendita immobiliare per il cui perfezionamento la parte acquirente si era avvalsa dell’attività di due mediatori:

• la parte acquirente aveva inizialmente avviato la trattativa per l’acquisto della proprietà con un primo mediatore, attraverso il quale aveva visionato la stessa più volte e, in seguito, presentato una proposta d’acquisto, non accettata dal venditore;
• successivamente, si era rivolta a un secondo mediatore col quale aveva prima formulato una seconda proposta d’acquisto, poi accettata dal venditore, e poi stipulato il contratto di compravendita del bene oggetto di mediazione;
• alla luce di questi fatti, il primo mediatore aveva chiesto al Tribunale civile di Roma di ingiungere alla parte acquirente il pagamento di una somma di € 18.400,00 oltre interessi legali a titolo di provvigione ex art. 1755 c.c. che, con decreto, aveva accolto tale richiesta;
• La parte acquirente aveva proposto opposizione contro questo decreto instaurando così un giudizio ordinario con il quale sollevava, tra le varie eccezioni, l’insussistenza del diritto del mediatore al pagamento della provvigione e chiedeva la revoca del decreto opposto. Si era costituito in giudizio il primo mediatore respingendo le eccezioni ed insistendo sulla legittimità della domanda, nonché sull’attività di mediazione regolarmente svolta in favore degli opponenti e chiedeva la conferma del decreto ingiuntivo opposto;
• il Tribunale aveva rigettato l’opposizione e revocato il decreto ingiuntivo condannando la parte acquirente a pagare al primo mediatore la somma di € 4.900,00 oltre oneri di legge, e compensato le spese di lite tra le parti.

La Corte Di Appello è stata dunque chiamata a risolvere questa questione:

Il primo mediatore ha o meno diritto al pagamento della provvigione da parte dell’acquirente, e eventualmente in quale misura?

Confermando la sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Roma, la Corte d’Appello ammette la sussistenza in favore del primo mediatore del diritto al pagamento della provvigione, nonostante l’intervento successivo di un secondo mediatore, a mezzo del quale è stato poi stipulato il contratto di compravendita del bene oggetto di mediazione.

La sentenza della Cassazione n. 869/2018 ha sottolineato come l’intervento di un secondo mediatore non interrompe il nesso di causalità tra l’attività del primo mediatore e la conclusione dell’affare, quindi, per la corresponsione del diritto alla provvigione non è necessario che si giunga alla conclusione concreta dell’affare, ma è sufficiente ricoprire un ruolo decisivo e causale nella stessa.

Conseguentemente, occorre che il mediatore metta in relazione la volontà delle parti, pur in un processo complesso ed articolato nel tempo, e che tale relazione sia l’antecedente indispensabile per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

La Corte d’Appello ha rilevato come l’apporto causale del primo mediatore si sia realizzato nell’avviare i contatti tra le parti, inclusa una prima visione dell’immobile ad opera dei futuri acquirenti, e che abbia trovato la massima concretizzazione nella formulazione di una proposta d’acquisto, pur non accettata dal venditore.

Infatti, la circostanza per cui la seconda proposta formulata dagli acquirenti, e poi accettata dal venditore, avesse quale contropartita un prezzo di poco differente dal primo, non rileva quale fattore escludente il nesso di causalità tra le due attività di mediazione, non essendo sufficiente ad interrompere quest’ultimo un unico elemento di differenziazione.

“… A parere della Corte, quindi, non assume rilevanza – , sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore – la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso.”

Per ciò che riguarda l’ammontare della provvigione del primo mediatore, la Corte richiama genericamente il principio dell’equità previsto dall’art. 1755 c.c. 

In assenza di criteri di individuazione del corrispettivo della mediazione, la Corte di Appello applica il criterio di determinazione dell’importo nel 50% del compenso corrisposto al secondo mediatore.

La Cassazione ha poi precisato (vedi Sentenza n. 15484 del 2008) che:

“in materia di mediazione, l’art. 1758 cod. civ. non ha carattere di disposizione speciale rispetto al precedente art. 1755, per cui, anche quando la conclusione dell’affare sia stata determinata dall’attività intermediatrice di più persone, soggetto obbligato al pagamento della provvigione è sempre e soltanto ciascuna delle parti tra le quali è stato concluso l’affare, mentre la pluralità dei mediatori comporta, data la divisibilità dell’obbligazione, l’applicazione della regola di cui all’art. 1314 cod. civ.; pertanto, poiché ciascuno dei mediatori, ai sensi del citato art. 1758 cod. civ., ha diritto ad una quota della provvigione, l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori e gli altri hanno azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte.

Questo articolo è stato aggiornato alle più recenti normative grazie alla consulenza dell’Avv. Mariangela Marrangoni, partner della rete e professionisti Great Synergy, a disposizione di tutti i clienti del gruppo Great Estate per consulenze legali con specializzazione nel diritto internazionale. 

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