Проведенное исследование за период с 2016 по 2020 годы доказывает эффективность нашего инновационного программного обеспечения « The Best Price «, которое может определить объективную цену для продажи/ покупки любого объекта недвижимости.
Из 332 объектов недвижимости (общая сумма эквивалентна 300 миллионам евро при средней цене одной продажи приблизительно 900.000 €): для 322 объектов (97%), разница между оценкой ТВР и фактической ценой продажи составила менее 10% (среднее значение разницы за пятилетний период — 5,3%), а в 2020 году среднее значение разницы между оценками составило всего лишь 3,6%:
УБЕДИТЕЛЬНЫЕ ДАННЫЕ!
Отличный результат, который показывает, что этот инновационный инструмент, над которым компания G.E. работает уже более 5 лет, является одной из немногих высокоэффективных систем оценки для определения объективной рыночной стоимости престижной недвижимости в Италии.
В последние годы рынок недвижимости имеет в распоряжении множество систем для оценки. Однако лишь немногие из них конкретно рассматривают сектор престижной недвижимости; эту важную функцию выполняет THE BEST PRICE.
Ниже приведены некоторые купленные/проданные объекты недвижимости, которые и рассматривались при проведении данного исследования. Все они представлены здесь.
Цель нашего исследования
Анализировались продажи Great Estate за последние пять лет — с 2016 по 2020 год, продажи Great Estate и агентств-партнеров.
И целью данного исследования является сравнение РЕАЛЬНЫХ ЦЕН ПРОВЕДЕННЫХ ПРОДАЖ и ОЦЕНКИ профессионалов, нашей системы Realgep, чтобы затем оценить эффективность нашего инновационного IT-инструмента — THE BEST PRICE.
Метод оперативной системы THE BEST PRICE
Определение объективной стоимости недвижимости является первым важным шагом для принятия правильного решения, и, следовательно, достижения наилучшего результата при маркетинге любой недвижимости, независимо от того, хотите ли вы продать свою недвижимость или купить дом Вашей мечты.
THE BEST PRICE была разработана с участием многопрофильной команды специалистов: по IT-технологиям, профессионалами в области недвижимости, экспертами по оценке, а также аналитиками с опытом управления и развития бизнеса.
Эти профессиональные навыки позволили создать систему, которая позволяет определить оптимальную рыночную стоимость любого объекта недвижимости — при помощи инновационного анализа ряда количественных и качественных данных, рассматриваемых как при их внесении, так и при последующем анализе, используя различные алгоритмы.
Учитывается всё — муниципалитет, площадь, количество комнат, наличие любых дополнительных структур, бассейна, сада/парка, сельскохозяйственных угодий — более 40 качественных характеристик, и это лишь некоторые из них, необходимые для составления алгоритмов, с помощью которых недвижимости выставляется оценка (баллы). Благодаря последней и учитывая площадь, качество ремонта и т.п. объект сравнивается со статистическими данными за прошедший период — предложения рынка и реальные цены проданных объектов. Эти количественные и качественные данные миксируются с использованием проверенных, мощных алгоритмов.
Первый шаг этой кропотливой работы — составление сметы агентом, которая затем проверяется нашим отделом оценки.
Также планируется предложить и Вам — нашему клиенту — продавцу или покупателю, возможность производить оценку самостоятельно. Таким образом, фактически мы будем иметь три уровня точности самой оценки, а именно:
- ОЦЕНКА, СОСТАВЛЕННАЯ С УЧЕТОМ ТВР НЕПОСРЕДСТВЕННО ВЛАДЕЛЬЦЕМ ИЛИ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫМ КЛИЕНТОМ.
Эта инновационная возможность позволит Вам — владельцам, или клиентам, которые взвешенно и продуманно подходят к такого рода инвестициям, купить недвижимость. И использовать этот же искусственный интеллект, который находится в распоряжении каждого профессионала Great Estate – ТВР. Конечно, мы учли, что Вы (покупатель или продавец) впервые сталкиваетесь с подобным инструментом и вводом важных данных – количественных (площадь дома и его дифференциация, а также данные по дополнительным структурам), и, прежде всего, качественных (как правило, каждый владелец необъективен и склонен приписывать своему объекту самое высокое качество), и далее — с абсолютно инновационной программой. Однако использование специальных алгоритмов позволяет системе задавать или рекомендовать порядок внесения всех этих данных и даже менее опытный клиент может добиться удовлетворительного результата и получить, несомненно, более объективные данные для сравнения со своей собственной оценочной идеей
2. ОЦЕНКА, СОСТАВЛЕННАЯ АГЕНТОМ НЕДВИЖИМОСТИ.
Все наши агенты постоянно проходят специальные профессиональные курсы по повышению классификации касаемо использования ТВР, но их основная «задача» – подготовить и закрыть сделку, а не оценивать объект «профессионально».
3. ОЦЕНКА, СОСТАВЛЕННАЯ СПЕЦИАЛИСТОМ НАШЕГО ОТДЕЛА ОЦЕНКИ.
Это самый высокий уровень точности оценки, который можно достичь — сочетание опыта и компьютерных технологий. Наш отдел оценки состоит из различных специалистов, включая инженеров, геодезистов и архитекторов с высокими базовыми навыками и опытом; наши сотрудники используют нашу систему 8 часов в день и больше.
Итак, КОМПЕТЕНЦИЯ + THE BEST PRICE + ОПЫТ = ОТЛИЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ (именно те, которые анализируются в этой статье).
Хотим уточнить, что вышеуказанные оценки, независимо от того, кто будет их проводить, могут быть сделаны дистанционно, во время или после посещения объекта.
Фактически, за последний год 85% оценок были составлены нашим отделом «онлайн» т.е. без выезда на место. Были внимательно изучены фотографии, планиметрии и зоны расположения, использовался Google Earth, проводились собеседования с продавцами. Удивительные результаты, которые были получены, затем в значительной степени подтвердились при последующем посещении объекта специалистами нашего отдела по оценке на месте.
Методология, использованная для нашего анализа
Проведенный анализ основан на данных, предоставленных нашим программным обеспечением REALGEP в отношении объектов недвижимости, представленных на нашем сайте или проданных/купленных с участием профессионалов сети Great Estate в период с 2016 по 2020 год.
Система предлагает очень надежный сценарий/модель оценки, так как полученные результаты учитывают данные, предоставленные различными источниками, например, Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI (Итальянский центр исследований рынка недвижимости) и Государственной налоговой службой, BIG DATA — с порталов недвижимости и, прежде всего, данные о сделках Great Estate, а также частных лиц или других агентств, относительно объектов, которые были внесены нашими профессионалами в REALGEP до или даже после их коммерциализации.
С учетом всех этих данных, THE BEST PRICE предлагает 3 различных сценария для оценки. Первый основан на сравнении с данными OMI; второй — на сравнении данных по недвижимости, выставленной на продажу на рынке; третий — на сравнении оценок и цен реальных сделок профессионалов сети Great Estate.
Наиболее надежный сценарий оценки — сценарий, основанный на сравнении с оцененными и проданными объектами с «отметкой» Great Estate: в отличие от первых двух, в этом третьем сценарии используются данные высокого качественного уровня, в то время как в первых двух — количественного характера более низкого «качества».
В отличие от первых двух сценариев — а это основные источники для большинства инструментов, доступных рынку, и которые могут показаться похожими на ТВР; третий сценарий оценки имеет ОТЛИЧАЮЩЕЕ ЕГО ПРЕИМУЩЕСТВО — ТВР, поскольку полученный результат — это результат продуманного и правильного внесения всех элементов качественных и количественных характеристик для отдельного взятого объекта.
Эта особенность позволяет проводить не только идеальный сравнительный анализ, но и постоянно обновлять его. И оценки, и данные продаж ежедневно обновляются нашими специалистами, поэтому этот третий сценарий формируется мгновенно и постоянно адаптируется к любым изменениям на рынке.
Среди следующих проектов, которые планирует Great Estate — изучение методов прогнозирования рыночных тенденций, а, следовательно, и будущих сценариев оценки.
Результаты и их анализ
Достигнутые результаты, которые за пятилетний период (2016-2020 г.г.) показывают среднюю разницу между РЕАЛЬНОЙ ЦЕНОЙ ПРОДАЖИ И ОЦЕНКОЙ — 5,3%, с последующим уменьшением этой разницы до 3,6% в 2020 г., являются экстраординарным подтверждением объективности ТВР, которая в сочетании с КОМПЕТЕНЦИЕЙ и ОПЫТОМ наших профессионалов является, несомненно, одним из лучших инструментов для определения стоимости любого типа недвижимости на итальянском рынке, и в частности недвижимости класса люкс, где требуется особый подход.
ПЕРЕЙДЕМ ТЕПЕРЬ К КОММЕНТАРИЯМ О СОБСТВЕННО АНАЛИЗАХ. РАССМАТРИВАЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ РАЗДЕЛЕНЫ ПО КАТЕГОРИЯМ ИХ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ
ПЕРВЫЙ АНАЛИЗ: ОБЪЕКТЫ С РАЗНИЦЕЙ МЕЖДУ НАШЕЙ ОЦЕНКОЙ И ФАКТИЧЕСКОЙ ЦЕНОЙ ПРОДАЖИ/ ПОКУПКИ МЕНЕЕ ИЛИ РАВНОЙ 10%.
Первые анализы, проведенные в отношении 322 проданных объектов недвижимости (из 332 рассматриваемых), показали разницу между нашей оценкой и реальной ценой продажи менее 10% ( данные графика для разных категорий):
Средняя разница между фактическими ценами продажи и оценками по категориям объектов (Апартаменты, Фермы и Винодельни, Поместья и Замки, Дома и Особняки, Виллы), как видно на Графике 1, как правило, всегда уменьшается для всех этих категорий, с максимальным значением 9,8% (в 2016 г. для категории Апартаменты) и минимальным значением 3,5% (для категорий Апартаменты, Дома и Особняки).
Приведенный выше график показывает, как с годами улучшается точность оценок ТВР. Это естественное следствие большого объема проделанной работы, полученное в результате:
1. Увеличения количества вводимых объектов, как с точки зрения оценки, так и с точки зрения данных сделок по купле-продаже.
2. Увеличения «качества» этих данных.
3. Улучшения баланса между различными качественными характеристиками, влияющих на различные алгоритмы, с помощью которых система THE BEST PRICE создаёт различные сценарии для оценки. Нужно отметить, что этот баланс и связанная с ним совокупность «качественных характеристик», изменяют значение в зависимости от зон, ценовых диапазонов, категорий и многих других переменных. Это позволяет ТВР всегда и неизменно ориентироваться не только на фактор ВРЕМЕНИ, но и на факторы КАЧЕСТВА для каждого отдельно взятого объекта.
Средняя разница по годам. На графике 2 видна устойчивая нисходящая тенденция, с первым показателем — 9,2% в 2016 году, и последним -3,6%, в 2020 г. Это наглядно показывает, что THE BEST PRICE действительно работает!
По объекту собственности с оценкой 1 млн. евро, статистический дифференциал 2020 года прогнозирует сделку по цене от 967 000 до 1 036 000 евро — это объективно минимальные различия, что еще раз подтверждает исключительную эффективность системы.
Как показано на графике 3, категории недвижимости, которые стали предметом этого первого анализа: Апартаменты, Фермы и Винодельни, Поместья и Замки, Дома и особняки, Отели и В&В, Виллы.
Уточняем, что Категории Апартаменты и Виллы делятся на три типа, а именно:
- Апартаменты: Апартаменты, Апартаменты в историческом центре, Элитные Апартаменты.
- Виллы: Роскошные виллы, Виллы для одной семьи, Виллы с двумя и более жилыми единицами.
С течением времени наша компания все больше внимания уделяет домам и особнякам, виллам в сельской местности, меньше — апартаментам и имеет стабильно высокие показатели продаж поместий, ферм, замков, а также агритуризмов (В&В).
Были проданы: 109 объектов недвижимости по цене ниже 500 тыс. евро, 120 в ценовом диапазоне 500 тыс. – 1 млн. евро, 70 — за 1-2 млн. евро, а 33 — за более чем 2 млн. евро.
Наиболее сильные позиции компании в настоящее время в Тоскане и Умбрии, поэтому анализировались объекты этих регионов.
Этот последний график показывает, что большинство клиентов, покупающих престижную недвижимость — это иностранные граждане (около 10% покупателей — итальянцы, 90% — иностранцы).
ВТОРОЙ АНАЛИЗ: ОБЪЕКТЫ С РАЗНИЦЕЙ МЕЖДУ ОЦЕНКОЙ НАШИХ СПЕЦИАЛИСТОВ И ФАКТИЧЕСКОЙ ЦЕНОЙ ПРОДАЖИ/ ПОКУПКИ БОЛЕЕ 10%.
Во втором анализе мы рассмотрели и прокомментировали причины, по которым в отношении 10 объектов разница между фактической ценой продажи и оценкой составила более 10%.
Данные, полученные в результате проведенного общего анализа, показывают, что 97% проданных объектов недвижимости имеют разницу между оценкой и фактической ценой продажи менее 10% — как следствие прилежной работы, профессиональных навыков и использования новейших технологий. В реальной жизни, по результатам закрытых сделок, в очень редких случаях (по статистике менее 5%) имеются объекты недвижимости с разницей между оценкой и фактической ценой продажи более 10% ( в качестве возможных причин можно назвать, например, дополнительную ценность — интерес покупателя к покупке именно этой и только этой собственности, или срочная необходимость продать недвижимость). Однако, как показывает наш анализ, это исключения (3% для нас):
Как правило, в 97% случаев фактическая цена продажи соответствует оценке, с минимальными отклонениями, которые могут быть как выше, так и ниже.
Этот график показывает, что объекты, подлежащие этому второму анализу — с разницей между оценкой и реальной ценой продажи более 10% в категориях: три из «Элитные апартаменты» (один продан в 2017 году и два в 2020 году), один из «Фермы и винодельни» (продан в 2020 году), четыре из «Дома и Особняки» (два проданы в 2019 году и два в 2020 году) и две — «Виллы» (проданы в 2019 году).
В таблице ниже показаны разницы Агента и Network для десяти объектов. Давайте проанализируем эти случаи/варианты:
СЛУЧАЙ 1:
Цена квартиры, проданной в 2017 году, выше оценочной, поскольку она включала в себя антикварную мебель, на сумму приблизительно 30.000 евро.
Оценка агента по недвижимости составила 125.000 € евро, а фактическая цена продажи — 150 000 евро. Если бы была также учтена стоимость мебели (около 30 000 евро), то разница уменьшилась бы до 3,2%.
Оценка нашего отдела составила 126.000 €, а фактическая цена продажи – 150.000 €. Если бы стоимость мебели также была включена (около 30.000 €), то разница уменьшилась бы до 3,8%.
Поэтому было бы правильным включить также и этот случай в числа тех, у которых разница ниже 10%, но для линейности вносимых данных, мы сочли целесообразным записать его здесь.
__________________________________________________________________________________________________________________________
СЛУЧАИ 2 и 3:
Окончательные цены продаж объектов из категорий «Дома и Особняки» в 2019 году были ниже, чем оценка профессионала, так как в обоих случаях владельцы решили продать, как только появилось конкретное предложение.
__________________________________________________________________________________________________________________________
СЛУЧАЙ 4:
Что касается престижной виллы, проданной в 2019 году, расположенной на территории собственности известного отеля класса люкс, то владелец этого отеля решил купить ее по цене, превышающей оценку на 24%, чтобы в гостиничном комплексе не присутствовали третьи лица (другие владельцы). Случай 4 подтверждает концепцию КОМПЛЕКТИРУЮЩЕЙ/ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ЦЕННОСТИ, что вполне объяснимо, и такие случаи имеют место быть на рынке.
__________________________________________________________________________________________________________________________
СЛУЧАЙ 5:
Что касается другой престижной виллы, проданной в 2019 году, фактическая цена продажи была выше, чем оценка профессионала, так как предложение о строительстве плавательного бассейна со стороны продавца предполагало доплату за него около 40.000 €.
Оценка консультанта составила 330.000 €, а фактическая цена продажи – 390.000 €. Если бы сюда также была включена стоимость бассейна — примерно 40.000 €, то разница сократилась бы до 5,4%.
Оценка нашего оценочного отдела составила 320.000 €, а фактическая цена продажи – 390.000 €. Если бы стоимость плавательного бассейна также была включена — около 40 000 евро, то разница уменьшилась бы до 8,3%.
К этому случаю применимы те же комментарии, что и к случаю 1.
__________________________________________________________________________________________________________________________
СЛУЧАЙ 6:
Фактическая цена продажи первой квартиры, проданной в 2020 году, была выше, чем оценка консультанта и оценочного отдела, поскольку был включен гараж стоимостью около 17 000 евро, который на момент определения первоначальной оценки не входил в продажу.
Оценка специалиста-консультанта составила 128.000 €, а фактическая цена продажи – 142.000 €. Если бы сюда также была включена стоимость гаража в размере примерно 17 000 €, то разница уменьшилась бы до 2,0%.
Оценка оценочного отдела составила 128.500 €, а фактическая цена продажи – 142.000 €. Если бы была также включена стоимость продления примерно 17.000 €, то разница уменьшилась бы до 2,4%.
Аналогичные комментарии, как и в случае 1.
__________________________________________________________________________________________________________________________
CЛУЧАЙ 7:
Окончательная цена продажи второй квартиры, проданной в 2020 году, была выше, чем оценка специалиста и оценочного отдела, поскольку в продажу была включена мебель (стоимостью около 60.000 €).
Оценки консультанта и оценочного отдела практически одинаковы, 499,550 € и 499,500 € соответственно. Реальная цена продажи – 550.000 €.
Если бы продажа включала стоимость мебели — примерно 60.000 €, то разница в оценках как специалиста, так и оценочного отдела уменьшилась бы до 1,7%.
__________________________________________________________________________________________________________________________
CЛУЧАЙ 8:
Винодельня, проданная в 2020 году, с фактической ценой продажи ниже оценочной на 10,4%. Это произошло потому, что после нескольких лет присутствия объекта на рынке (как из-за маркетинговых трудностей, так в свете рыночных тенденций по отношению к такого рода недвижимости), владелец решил продать, как только получил конкретное предложение.
__________________________________________________________________________________________________________________________
CЛУЧАЙ 9:
Что касается первого объекта категории «Дома и Особняки», проданного в 2020 году, то в продажу было включено увеличение площади — около 50 кв.м. (стоимостью около 65 000 евро), и в результате фактическая цена продажи стала выше оценки.
Оценка специалиста составила 609.000 €, а реальная цена продажи — 670.000 €. Если бы в продажу было включено «увеличение площади» — около 65.000 €, то разница уменьшилась бы до 1,4%.
Оценка нашего оценочного отдела составила 351.000 €, а фактическая цена продажи – 670.000 €. Если бы сюда также была включена стоимость «расширения» — около 65.000 €, то разница уменьшилась бы до 0,5%.
Аналогичные комментарии, как и в случае 1.
__________________________________________________________________________________________________________________________
CЛУЧАЙ 10:
Продажа/ покупка объекта N °10 состоялась в начале пандемии Ковид-19, покупатель решил приобрести во что бы то ни стало недвижимость с собственной территорией, земельным участком, что позволило вести переговоры по цене на 10-12% выше оценки нашего отдела и консультанта соответственно. Можно сказать, что это уникальный случай, один из примерно ста продаж сети нашей компании в 2020 году, и поэтому действительно… случай.
РАЗМЫШЛЕНИЯ:
Первое, что необходимо учитывать, это то, что из десяти продаж с разницей между оценкой и реальной ценой продажи, превышающую 10%, пять имели дополнительную стоимость, речь идет о меблировке и/или работах (и затратах), проведенных продавцом; стоимость, которая на первом этапе оценки не могла быть учтена.
Поэтому очевидно, что из 10 продаж с разницей больше 10%, реальное их количество — 5, и что каждый конкретный случай имел свою важную мотивацию, связанную скорее с потребностями сторон, чем с реальной оценкой рынка.
__________________________________________________________________________________________________________________________
На графике 8 мы видим, что даже для объектов с разницей между оценкой и реальной ценой продажи более 10%, разница с годами постоянно уменьшалась, еще раз подтверждая эффективность нашего программного обеспечения THE BEST PRICE.
Выводы
В этом серьёзном анализе учитывалось значительное количество объектов -предметов сделок купли-продажи на рынке и/или с сетью компании Great Estate в период с 2016 по 2020 года; кроме того, были тщательно проанализированы разница в процентах между фактической ценой продажи и оценкой нашего оценочного отдела с использованием инновационного инструмента THE BEST PRICE.
Полученные результаты абсолютно экстраординарны и позволяют с уверенностью утверждать, что THE BEST PRICE — мощный инструмент для оценки любого объекта недвижимости; с постоянным улучшением точности оценки в последние годы, в частности, касаемо определения оптимальной цены для престижных объектов.
Поэтому можно небезосновательно утверждать, что THE BEST PRICE с использованием большого количества качественных данных, представленных в системе, используемой компанией Great Estate (REALGEP), в сочетании с профессионализмом оценочного отдела, гарантируют абсолютное истолкование при определении точной, объективной цены престижных объектов недвижимости.
Для всех тех, кто хочет продать или купить престижную недвижимость, возможность использовать наш инновационный инструмент ThebestPrice, несомненно, представляет большой ПЛЮС, благодаря которому Вы, наш клиент, сможете принять правильное решение в своих собственных интересах.
Представьте свою престижную недвижимость международным покупателям.
Great Estate предлагает вам проверенный и эффективный метод, инновационные инструменты для оценки и анализа вашей недвижимости, а также полный профессионализм консультантов, специализирующихся на престижном секторе недвижимости, с более чем 25-летним опытом работы в сфере международных продаж. Доверьте свою продажу в надежные руки и откройте для себя все услуги, предназначенные для вас.
