Hai deciso di vendere la tua proprietà, oppure di acquistare quella dei tuoi sogni? Allora è importante che tu sappia tutto il necessario sull’atto di provenienza di un immobile.
Il buon esito di una compravendita immobiliare è legato in maniera inscindibile alla presenza dell’atto di provenienza dell’immobile, i cui riferimenti devono essere obbligatoriamente riportati all’interno non solo del rogito notarile di vendita, ma anche del contratto preliminare.
Per questo, se hai deciso di vendere la tua proprietà sarà indispensabile che tu disponga di questo documento. Allo stesso modo, se hai deciso di acquistare un immobile e vuoi evitare spiacevoli sorprese riguardanti la regolarità dello stesso, sarà fondamentale eseguire il controllo in merito alla “provenienza” del bene, attraverso la ricostruzione dei vari passaggi che hanno portato il venditore (persona fisica o giuridica) ad essere il soggetto che è pieno titolare del bene e legittimato a disporne.
Questa verifica potrà essere svolta richiedendo l’ATTO DI PROVENIENZA.
COS’E’ L’ATTO DI PROVENIENZA
L’atto di provenienza è un documento che attesta la titolarità in capo ad un soggetto di un diritto reale su un bene immobile o, in altre parole, che assegna ad una persona la titolarità dell’immobile stesso.
Trattasi quindi di documento, redatto in forma cartacea (non verbale), in seguito ad un contratto pubblico, una scrittura privata o una sentenza, nel quale è indicata la natura del diritto reale (proprietà piena o nuda, usufrutto, ..), il regime (comunione o separazione) e la quota del diritto stesso, in capo al/ai soggetto/i.
Quindi, l’atto di provenienza può essere costituito da:
– un atto notarile o una scrittura privata (ad es. compravendita, donazione, divisione). Gli elementi fondamentali dell’atto notarile, indispensabili per la sua ricerca sono la natura dell’atto, il nominativo del notaio, la data di stipula dell’atto, il numero di repertorio notarile, la data di trascrizione/iscrizione nei pubblici registri, il registro generale (casella) ed il registro particolare (articolo);
– una dichiarazione di successione (che dovrà essere trascritta nei pubblici registri). In tal caso è importante sapere che è necessario provvedere alla voltura degli intestatari della ditta catastale: infatti, nell’atto di provenienza (in questo caso la dichiarazione di successione) sarà indicato il soggetto a favore proprietario dell’immobile, mentre nella visura catastale lo stesso risulterà ancora intestato al de cuius. Questa sorta di discrepanza, piuttosto frequente, dovrà necessariamente essere sanata prima della stipula di un nuovo atto: ciò è possibile, appunto, con una voltura catastale.
– una sentenza giudiziale (come un atto di assegnazione del Tribunale emanato a conclusione di una causa per usucapione oppure di una procedura esecutiva immobiliare).
Trattandosi dunque di un documento redatto da un pubblico ufficiale, l’atto di provenienza FA PUBBLICA FEDE, vale a dire fa piena prova fino a querela di falso.
LE FORME DELL’ATTO DI PROVENIENZA
L’atto di provenienza, indipendentemente dalla sua natura, si può presentare in diverse forme.
– Nota di trascrizione.
Si tratta di una sorta di riassunto del contenuto dell’atto notarile, nel quale sono evidenziati i suoi elementi identificativi, indispensabili per la finalità di evidenza pubblica: dati anagrafici dei soggetti a favore e contro, dati catastali dell’immobile, natura dell’atto.
Dunque, la nota di trascrizione non contiene tutti i dati relativi all’atto.
Per un suo esame approfondito e completo è possibile richiedere la copia del titolo telematico: vale a dire la copia esatta ed integrale dell’atto notarile. Questa è disponibile online, ma solo per gli atti notarili stipulati dopo il 2014. Per tutti gli altri è possibile richiedere la visura del titolo in Conservatoria.
– Copia dell’atto notarile (essenzialmente può essere reperita rivolgendosi al notaio rogante).
LE INFORMAZIONI CONTENUTE NELL’ATTO
Il documento, sia che provenga da un tribunale che da un notaio, contiene tre informazioni principali:
– chi è il titolare dell’immobile: e quindi la persona, fisica o giuridica, che ha diritto di proprietà sull’immobile (in caso di più proprietari il documento riporta le quote di appartenenza di ciascuno);
– a che titolo è diventato proprietario dell’immobile: che si tratti di proprietà piena, nuda proprietà, proprietà superficiaria, usufrutto e così via;
– eventuali clausole di utilizzo: ad esempio condizioni sospensive o risolutive, limitazioni, vincoli, servitù o simili.
QUANDO E PERCHE’ SERVE L’ATTO DI PROVENIENZA
Come detto, l’atto di provenienza è necessario per stipulare qualsiasi atto dispositivo del diritto detenuto, come un atto di compravendita immobiliare o un mutuo ipotecario, oppure per predisporre una certificazione ventennale.
Se hai deciso di acquistare una proprietà questo documento ti consentirà di comprendere chi sia legittimato alla VALIDA vendita dell’immobile.
Nel caso di immobile costruito direttamente dal venditore, saranno necessari l’atto di acquisto del terreno ed il permesso di costruire.
N.B Nel caso di mutuo ipotecario, l’istituto di credito analizzando il titolo di provenienza può valutare quali diritti ha il mutuatario sulla casa e in quale quota, oltre ad individuare eventuali limiti alla ipotecabilità del bene.
CHI RILASCIA L’ATTO DI PROVENIENZA
La legge sancisce che possa essere rilasciato da due autorità: il notaio che ha rogato l’atto o il giudice.
Il notaio generalmente consegna il documento al soggetto che ha acquisito i diritti sul bene a seguito del trasferimento di proprietà, a prescindere che si tratti di atto di compravendita, divisione, donazione o altro.
Inoltre, un atto di provenienza può essere rilasciato da un giudice.
Infatti, come detto, la sentenza di un Tribunale equivale a un atto di provenienza, come nel caso in cui si pronunci su una causa per usucapione, o quando assegni un immobile ad un aggiudicatario dopo una procedura esecutiva immobiliare.
COME RECUPERARE UN ATTO DI PROVENIENZA
L’atto di provenienza di un immobile è disponibile presso i pubblici registri, con qualche eccezione. Negli Uffici di Pubblicità Immobiliare, ex Conservatoria RR.II., sono archiviati gli atti notarili, che essere ricercati attraverso due diverse modalità:
Per gli atti trascritti nel periodo meccanizzato (che generalmente ricomprende gli anni tra il 1974 ed il 1980) la ricerca può effettuarsi online attraverso la piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate.
Invece, per tutti gli atti trascritti nel periodo precedente, la ricerca può effettuarsi presso gli sportelli degli Uffici di Pubblicità Immobiliare.
Visto che in Italia le date di meccanizzazione delle Conservatorie non sono uniformi e che, in generale, ogni Conservatoria ha provveduto in maniera differente, prima di procedere con l’ispezione è opportuno verificare le date di aggiornamento della Conservatoria.
Alla luce di tutte le informazioni che ti abbiamo fornito finora, è evidente come la “provenienza” di un immobile rappresenti il risultato di una somma di situazioni, fatti, certificazioni e vari documenti. Dunque, capirai bene che la sua ricostruzione talvolta può rappresentare un’operazione non semplice.
Proprio per questo motivo, che tu intenda vendere oppure acquistare una proprietà, sarà fondamentale affidarti a professionisti capaci e qualificati.
A tal riguardo, abbiamo già detto più volte come il gruppo Great Estate svolga tutte le verifiche necessarie al fine di assicurare l’effettiva vendibilità di una proprietà, e quindi il buon esito della compravendita.
Nello specifico, riguardo gli atti di provenienza e più in generale le visure ipotecarie ultraventennali, all’interno del nostro gruppo opera una visurista con esperienza più che ventennale la quale svolge questo specifico tipo di verifiche per ciascuna proprietà proposta in vendita da Great Estate.
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