Guida informativa sull’atto di provenienza di un immobile, documento fondamentale per il buon esito di una compravendita immobiliare.
Il buon esito di una compravendita immobiliare è legato in maniera inscindibile alla presenza di una serie di documenti, tra i quali anche l’atto di provenienza dell’immobile, i cui riferimenti devono essere obbligatoriamente riportati all’interno non solo del rogito notarile di vendita, ma anche del contratto preliminare.
Sia in caso di vendita che in quello di acquisto di un immobile sarà fondamentale eseguire il controllo sulla “provenienza” del bene, attraverso la ricostruzione della storia dell’immobile, cioè dei vari passaggi che hanno portato il venditore (persona fisica o giuridica) ad essere il soggetto che è pieno titolare del bene e legittimato a disporne e dunque a venderlo.
Questa verifica potrà essere svolta richiedendo l’ATTO DI PROVENIENZA.
COS’E’ L’ATTO DI PROVENIENZA
L’atto di provenienza è un documento pubblico che attesta la proprietà di un immobile e ne descrive la storia, permettendo così di accertarsi che chi vende la casa abbia l’effettivo diritto a trasferire la proprietà.
Più precisamente, attesta la titolarità in capo ad un soggetto di un diritto reale su un bene immobile o, in altre parole, assegna ad una persona la titolarità dell’immobile stesso.
Si tratta quindi di documento, redatto in forma cartacea (non verbale), in seguito ad un contratto pubblico, una scrittura privata o una sentenza, nel quale è indicata la natura del diritto reale (proprietà piena o nuda, usufrutto, ..), il regime (comunione o separazione) e la quota del diritto stesso, in capo al/ai soggetto/i.
Quindi, l’atto di provenienza può essere costituito da:
– un atto notarile o una scrittura privata (ad es. compravendita, donazione, divisione). Gli elementi fondamentali dell’atto notarile, indispensabili per la sua ricerca, sono la natura dell’atto, il nominativo del notaio, la data di stipula dell’atto, il numero di repertorio notarile, la data di trascrizione/iscrizione nei pubblici registri, il registro generale (casella) ed il registro particolare (articolo);
– una dichiarazione di successione (che dovrà essere trascritta nei pubblici registri). In tal caso è importante sapere che è necessario provvedere alla voltura degli intestatari della ditta catastale: infatti, nell’atto di provenienza (in questo caso la dichiarazione di successione) sarà indicato il soggetto a favore proprietario dell’immobile, mentre nella visura catastale lo stesso risulterà ancora intestato al de cuius. Questa sorta di discrepanza, piuttosto frequente, dovrà necessariamente essere sanata prima della stipula di un nuovo atto: ciò è possibile, appunto, con una voltura catastale.
– una sentenza giudiziale (come un atto di assegnazione del Tribunale emanato a conclusione di una causa per usucapione oppure di una procedura esecutiva immobiliare).
Trattandosi dunque di un documento redatto da un pubblico ufficiale, l’atto di provenienza fa pubblica fede, vale a dire fa piena prova fino a querela di falso.
LE FORME DELL’ATTO DI PROVENIENZA
L’atto di provenienza, indipendentemente dalla sua natura, si può presentare in diverse forme.
– Nota di trascrizione.
Si tratta di una sorta di riassunto del contenuto dell’atto notarile, nel quale sono evidenziati i suoi elementi identificativi, indispensabili per la finalità di evidenza pubblica: dati anagrafici dei soggetti a favore e contro, dati catastali dell’immobile, natura dell’atto. Dunque, la nota di trascrizione non contiene tutti i dati relativi all’atto.
Per un suo esame approfondito e completo è possibile richiedere la copia del titolo telematico: vale a dire la copia esatta ed integrale dell’atto notarile.
– Copia dell’atto notarile, reperibile essenzialmente rivolgendosi al notaio rogante..
LE INFORMAZIONI CONTENUTE NELL’ATTO
Il documento, sia che provenga da un tribunale che da un notaio, contiene tre informazioni principali:
– i dati sul titolare dell’immobile con generalità, se l’abitazione ha più comproprietari e se appartiene ad una persona fisica o giuridica;
– il diritto reale che vanta sull’immobile e che potrebbe essere nuda proprietà, usufrutto o proprietà piena;
– eventuali clausole come limitazioni, vincoli o servitù.
QUANDO E PERCHE’ SERVE L’ATTO DI PROVENIENZA
Come detto, l’atto di provenienza è necessario per stipulare qualsiasi atto dispositivo del diritto detenuto, come un atto di compravendita immobiliare o un mutuo ipotecario. Nel caso di acquisto di una proprietà consentirà di comprendere chi sia legittimato alla valida vendita dell’immobile. Inoltre, questo documento sarà utile per:
– attestare la validità del trasferimento;
– ricostruire a ritroso la storia dell’immobile e tutti i passaggi a cui è stato sottoposto;
– possedere tutte le caratteristiche specifiche dell’immobile in maniera dettagliata;
– verificare la corrispondenza dell’atto con tutti gli altri documenti come la visura catastale di un immobile o la planimetria.
Nel caso di immobile costruito direttamente dal venditore, saranno necessari l’atto di acquisto del terreno ed il permesso di costruire.
Nel caso di mutuo ipotecario, l’istituto di credito analizzando il titolo di provenienza può valutare quali diritti ha il mutuatario sulla casa e in quale quota, oltre ad individuare eventuali limiti alla ipotecabilità del bene.
CHI RILASCIA L’ATTO DI PROVENIENZA
La legge sancisce che possa essere rilasciato da due autorità: il notaio che ha rogato l’atto o il giudice.
Il notaio generalmente consegna il documento al soggetto che ha acquisito i diritti sul bene a seguito del trasferimento di proprietà, a prescindere che si tratti di atto di compravendita, divisione, donazione o altro.
Inoltre, un atto di provenienza può essere rilasciato da un giudice.
Infatti, come detto, la sentenza di un Tribunale equivale a un atto di provenienza, come nel caso in cui si pronunci su una causa per usucapione, o quando assegni un immobile ad un aggiudicatario dopo una procedura esecutiva immobiliare.
COME OTTENERE UNA COPIA DELL’ATTO DI PROVENIENZA
In genere, è possibile richiedere una copia autenticata dell’atto di provenienza di un immobile al notaio o allo studio notarile che ha redatto l’ultimo rogito relativo a quell’immobile. In questo caso, per recuperare il documento è necessario portare con sé:
• il nome del notaio che lo ha stipulato;
• la data in cui è stato stipulato;
• il numero di repertorio;
• la tipologia di atto;
• se possibile, anche la data di trascrizione o iscrizione nei pubblici registri.
Potrebbe tuttavia capitare che lo studio notarile di riferimento non sia più in attività.
In questo caso, è possibile inviare una richiesta all’Archivio distrettuale notarile o alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate).
Per gli atti trascritti dopo l’introduzione della digitalizzazione presso la Conservatoria è possibile effettuare la richiesta anche tramite la piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate e dedicata ai servizi catastali e di pubblicità immobiliare.
In alcuni casi, la provenienza passa attraverso una sentenza del Tribunale. Nel caso di usucapione o nel caso di una procedura esecutiva immobiliare, ad esempio, è la sentenza o l’atto del Giudice a definire la proprietà dell’immobile. L’atto di provenienza sarà, dunque, rappresentato dal provvedimento dell’Autorità.
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