Ti proponiamo una guida semplice e veloce sul certificato di stato legittimo dell’immobile, un documento molto utile per garantire il buon esito di una compravendita immobiliare.
L’articolo 10 del Decreto Semplificazioni, convertito con legge 120 del 2020 ha introdotto delle nuove e peculiari misure in materia edilizia e Real Estate.
Tra queste quella senza dubbio la più importante è l’introduzione del c.d. “certificato di stato legittimo dell’immobile”.
IL CONCETTO DI STATO LEGITTIMO DI UN IMMOBILE
Ai sensi del nuovo comma 1 bis all’art. 9-bis del Testo Unico in materia edilizia, con esso s’intende lo stato «stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».
Il concetto di «stato legittimo» di un fabbricato vuole quindi indicare il risultato costruttivo che si ha a seguito dei lavori effettuati in conformità ad un titolo edilizio: sia quello abilitante i lavori originari di costruzione, sia quello in base al quale sono stati effettuati interventi edilizi successivi rispetto all’intervento originario.
Più semplicemente, con l’espressione stato legittimo di un immobile si fa riferimento alle autorizzazioni che hanno portato alla costruzione legale dell’immobile o alla congruenza legittima delle modifiche apportate in seguito.
QUANDO LO STATO DI UN IMMOBILE PUO’ DIRSI LEGITTIMO
Dalla lettura dell’art. 9 bis del Testo Unico in materia edilizia si comprende che lo stato legittimo di un immobile può risultare:
- per gli immobili realizzati in base ad un titolo abilitativo (come comunicazione di inizio lavori asseverata, segnalazione certificata di inizio attività, permesso di costruire), da quanto risulta dal titolo in forza del quale è stato edificato l’immobile stesso, ovvero da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, oltre che dagli ulteriori ed eventuali titoli successivi integrativi;
- per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 (epoca in cui non c’era ancora l’obbligo di permesso a costruire, e rispetto ai quali negli atti di compravendita relativi è necessaria la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà), da quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, come, a titolo esemplificativo, riprese fotografiche, estratti cartografici o documenti d’archivio.
Lo stesso criterio si applica anche nel caso in cui «sussista un principio di prova del titolo abilitativo», cioè un indizio, una traccia della sua esistenza, ma non sia disponibile la copia del relativo documento.
LE TOLLERANZE COSTRUTTIVE
Strettamente collegate al concetto di stato di legittimo dell’immobile, sono le cosiddette tolleranze «costruttive» o «esecutive».
Nell’eventualità che l’immobile non rispecchi fedelmente il progetto, la legge concede queste tolleranze, vale a dire quelle difformità dei parametri edilizi che non superino determinati limiti rispetto a quanto stabilito nel titolo edilizio.
In particolare:
- Mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro inerente alle singole unità immobiliari, contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
- Irregolarità geometriche, modifiche alle finiture di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne (a meno che si tratti di fabbricati gravati dal vincolo storico-artistico), che siano avvenuti durante i lavori eseguiti per l’attuazione di titoli edilizi, a condizione che non sia pregiudicata l’agibilità dell’edificio.
CHI REDIGE IL CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO
L’art. 34 bis, comma 3 del Testo Unico sull’Edilizia 380/2001 stabilisce che la redazione del certificato di stato legittimo dell’immobile spetti ad un tecnico abilitato (ingegnere, geometra o architetto), a seguito di accertamento regolarmente condotto sull’immobile oggetto della compravendita, confermando il reale adempimento delle norme corrispondente al titolo edilizio cui fa riferimento e la tolleranza esecutiva.
I VANTAGGI DEL CERTIFICATO
Il certificato di stato legittimo rappresenta una sorta di “patente” o “passaporto” dell’immobile, utilizzabile nella prassi per verificare la sua regolarità e dimostrare la legittimità della costruzione in maniera giuridicamente certa.
Pur non essendo un documento obbligatorio – come tale, in fase notarile, il Notaio non può pretenderlo qualora non sia presente – costituisce un’ulteriore tutela per le parti di una compravendita, facilitando le transazioni e garantendo maggiore sicurezza giuridica agli acquirenti e ai proprietari.
In conclusione, grazie al certificato di stato legittimo è possibile avere una visione chiara e aggiornata dello status legale dell’immobile, fugando ogni dubbio sulla sua regolarità edilizia ed urbanistica, e riducendo di conseguenza i rischi di contenziosi e controversie, assicurando così il buon esito della compravendita.
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