Guida informativa su uno strumento legislativo molto importante sia per chi intende vendere una proprietà, sia per chi vuole acquistarla.
LA PRELAZIONE
La prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito ad un altro, a parità di condizioni, nella stipulazione di un negozio giuridico, come una compravendita, secondo criteri legali o secondo la volontà delle parti coinvolte.
IL DIRITTO DI PRELAZIONE AGRARIA
Il diritto di prelazione di un terreno agricolo è un’importante istituzione legale che mira a proteggere il territorio agricolo e a favorire la continuità delle attività agricole. Si tratta di un diritto che garantisce a determinati soggetti la priorità nell’acquisto di un terreno agricolo messo in vendita, prima che possa essere venduto a chiunque altro.
La legge n. 590/1965 art.8 e dalla legge n. 817/1971 art.7. lo attribuisce all’affittuario coltivatore diretto di un appezzamento di terreno nell’acquisto del fondo rustico che il proprietario ha intenzione di vendere.
Il diritto di prelazione agraria riguarda quindi i terreni concessi in affitto a coltivatori diretti, o a mezzadria, o colonia parziale o a compartecipazione.
I REQUISITI
- Il diritto di prelazione agraria può essere validamente esercitato solo con riguardo ai terreni che abbiano destinazione agricola. Qualora sul terreno vi sia un fabbricato rurale, occorre verificare se detto immobile si ponga o meno in rapporto di pertinenza rispetto al fondo. Se, al contrario, è il terreno a porsi in rapporto di pertinenza rispetto al fabbricato, è esclusa la prelazione agraria.
- Chi esercita il diritto di prelazione deve necessariamente coltivare direttamente e abitualmente il terreno messo in vendita da almeno due anni e non deve avere venduto altri fondi rustici di imponibile di imponibile fondiario pari ad € 0,52.
- Il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri da lui già posseduti, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della propria famiglia.
- Chi esercita il diritto di prelazione deve coltivare il fondo in base a un valido contratto (affitto, mezzadria, colonia, etc).
Infatti, il diritto di prelazione non spetta se l’affittuario, mezzadro etc ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto oppure se quest’ultimo è venuto meno a causa di un grave inadempimento (ad esempio mancata coltivazione) o per recesso.
Infine, la prelazione agraria non è consentita in caso di espropriazione, vendita forzata, permuta, liquidazione coatta, di fallimento, oppure nel caso di mutamento della destinazione urbanistica del terreno che da agricolo diventa edificabile.
LA PRELAZIONE AGRARIA DEL CONFINANTE
Il diritto di prelazione agraria del confinante è sancito e regolamentato dall’articolo 7 della legge 817/1971 che estende al proprietario coltivatore (coltivatore diretto o I.A.P.) dei terreni confinanti con quelli messi in vendita il diritto prioritario di acquistarlo prima di terzi acquirenti, a patto che sui quei terreni non sia insediato un affittuario.
I REQUISITI
Il diritto di prelazione agraria può essere validamente esercitato in presenza di questi requisiti:
- il fondo deve essere confinante con il terreno posto in vendita;
- il confinante deve essere proprietario e coltivare direttamente il fondo agricolo.
E’ importante specificare che tra i terreni deve sussistere una contiguità di tipo fisico e materiale, non anche funzionale. Al riguardo ti consigliamo la lettura di questo articolo:
LA PROCEDURA
L’attuale normativa stabilisce che il coltivatore interessato può esercitare il diritto di prelazione agraria entro 30 giorni dal ricevimento della notifica della proposta di vendita del terreno.
Il proprietario che intende vendere deve notificare ai confinanti coltivatori, tramite lettera raccomandata, il preliminare di compravendita o proposta d’acquisto accettata nei quali dovranno essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre clausole particolari stabilite dalle parti.
In caso di esercizio del diritto di prelazione agraria il pagamento del prezzo di acquisto del terreno deve essere pagato entro i successivi tre mesi.
Nel caso in cui il coltivatore che ha esercitato la prelazione dimostri che ha effettuato la richiesta per la concessione di un mutuo, il termine per il pagamento del prezzo viene sospeso fino alla concessione del finanziamento e comunque non oltre un anno.
Nel caso in cui il proprietario del terreno non provveda alla notifica del preliminare, oppure qualora le condizioni indicate nell’atto di compravendita (prezzo, modalità, parti) risultino essere diverse da quelle indicate nel preliminare o nella proposta accettata, il titolare del diritto di prelazione agraria ha la possibilità di esercitare, entro un anno dalla trascrizione del contratto notarile di compravendita di compravendita, il riscatto: cioè ha la possibilità di sostituirsi all’acquirente nella titolarità del fondo agricolo.
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L’articolo intende fornire informazioni di interesse generale, senza offrire consulenza per specifiche situazioni o problemi.
11 commenti su “La prelazione agraria e la prelazione del confinante: diritti, requisiti e disciplina”
Buonasera e grazie per l’articolo. e’ qualche giorno che mi arrovello su una questione; sono coltivatore diretto da diversi anni e ho finalmente trovato un accordo per la compravendita di terreni agricoli che confinano con i miei (dell’az agr. nominale). In questo caso il proprietario deve comunque inviare notifica ai confinanti? Se avesse venduto ad altri avrei esercitato il diritto di prelazione, ma siccome vende direttamente a me come si può fare? Mi faccio inviare notifica ed esercito diritto di prelazione?
oppure andiamo direttamente all’atto?
grazie per la risposta
Buongiorno Paolo.
La sua situazione è ben nota al nostro gruppo e corrisponde al concetto della pluralità di coltivatori diretti che hanno diritto di prelazione. Quello che Le consiglio è di fare è un preliminare di compravendita che vede come acquirente qualcuno diverso da lei, può essere sua moglie suo figlio o una persona di cui lei si fida, e notificare, a norma di legge, il preliminare stesso quindi con raccomandata aperta a tutti i confinanti e dare agli stessi 30 gg di tempo per esercitare l’eventuale diritto di prelazione. Lei eserciterà il suo diritto e se anche un altro confinante dovesse esercitare il diritto di prelazione come lei sarà un giudice che deciderà a quale confinante spetterà la prelazione. Altra ipotesi potrebbe essere quella di prendere in affitto la proprietà che vuole acquistare per più di due anni e poi rifare la stessa “situazione” a quel punto essendo lei sia confinante che affittuario mi sembra di ricordare che ha una prelazione “rafforzata” o comunque l’eventuale intervento del giudice potrebbe dare peso al suo contratto di affitto e in ultima ratio comunque il confinante acquisterebbe un fondo dove lei ha l’affitto.
La cosa che le consiglio vivamente è di confrontarsi con un suo avvocato per fare tutti i passaggi che, in maniera sintetica ho descritto, e che vanno messi in atto in maniera molto dettagliata e precisa perchè le interpretazioni della legge sul diritto di prelazione sono molto varie.
Se vuole all’interno del nostro gruppo abbiamo un avvocato con grande esperienza proprio su questo specifico argomento e ci può contattare così sarà un piacere darle il suo contatto.
Di seguito le allego anche una sentenza dela cassazione che spiega bene molte cose:
Cassazione Civile, sez. Unite, 18-10-1986, n. 6123
In presenza di una pluralità di coltivatori diretti proprietari di terreni diversi, tutti confinanti con il fondo rustico posto in vendita, a ciascuno dei medesimi spetta il diritto di prelazione e riscatto di cui all’art. 7, comma 2, della l. 14 agosto 1971 n. 817. Ove si verifichi una situazione di conflittualità, per effetto della prelazione e riscatto da parte di due o più dei predetti confinanti, è compito del giudice di accordare prevalenza all’uno od all’altro diritto, alla stregua della maggiore o minore attitudine a concretare la finalità perseguita dalla citata norma, e, cioè, l’ampliamento delle dimensioni territoriali dell’azienda diretto-coltivatrice che meglio realizzi le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti sotto il profilo tecnico ed economico. Per la soluzione della suddetta confliggenza fra posizioni di diritto soggettivo, pertanto, il giudice medesimo deve prescindere dalla priorità temporale dell’iniziativa dell’uno o dell’altro confinante, come anche dalle eventuali preferenze espresse dal venditore, mentre deve valutare l’entità, le caratteristiche topografiche, fisiche e colturali dei terreni in possibile accorpamento, l’esuberanza della forza di lavoro che i confinanti siano in grado di riversare sul predio in vendita, nonché la stabilità nel tempo che l’azienda incrementanda possa assicurare, tenendo altresì conto che, in esito a tale indagine, deve ritenersi consentito, ove il terreno in alienazione sia costituito da una pluralità di poderi o di unità produttive funzionalmente autonome, anche un accorpamento per porzioni distinte in favore di più confinanti.
buona sera, se una società agricola cede le quote ad altra società bisogna rispettare la prelazione per gli iap confinanti? grazie Mauro Tisot
Buongiorno sig. Tisot,
La cessione delle quote societarie di una società che è proprietaria di terreni agricoli giuridicamente non dà luogo al cambiamento del diritto di proprietà dei terreni stessi, ma “solo” alla proprietà delle quote societarie e quindi della società. Questo non dà quindi luogo ad un passaggio di proprietà dei terreni che rimangono di proprietà della stessa società anche se con soci diversi. Non essendoci passaggio di proprietà dei terreni, la cessione di quote non è quindi soggetta a diritto di prelazione degli eventuali soggetti aventi diritto di prelazione.
Per qualsiasi ulteriore informazione e specifica siamo certi che un ulteriore confronto con un Notaio o con un avvocato sia la strada migliore da perseguire per essere certi al 100%.
Se è intenzionato a trovare il miglior cliente per la sua azienda agricola o per le tipologie di proprietà che gestiamo, allora la migliore soluzione è contattare il nostro gruppo 🙂
Buongiorno, non mi è stato notificata che il terreno che confina con il mio sia stato venduto a terzi.. adesso vorrei procedere al diritto di prelazione, e capire se mi spetta. È stato acquistato da soggetti che ritengono di avere un contratto di affitto di questi terreni, anche se non sono ne imprenditori agricoli e ne coltivatori diretti. Il contratto di affitto che possiedono può essere valido ad annullare il mio diritto di prelazione?
Buongiorno Sig. Giuseppe, grazie per il suo commento molto interessante. I nostri tecnici di fiducia stanno elaborando una risposta per lei, provvederemo ad inviargliela per email quanto prima. Un saluto cordiale, il Team Great Estate
Buonasera Giuseppe.
Le faccio una domanda e le do alcune informazione:
La domanda è se lei è coltivatore diretto o imprenditore agricolo. Solo in uno di questi due casi Lei ha il diritto di prelazione perché essere “solo” proprietario del fondo confinante non Le dà questo diritto se non possiede appunto la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo.
La dichiarazione invece è che il contratto di affitto se non usufruito per una durata superiore a 2 anni e se non fatto sempre da un coltivatore diretto o imprenditore agricolo che ha coltivato realmente negli ultimi 2 anni il fondo, non dà diritto alla prelazione.
Se quindi, da come ho capito, Lei è coltivatore diretto o imprenditore agricolo e l’affittuario invece non lo è, Lei può richiedere il riconoscimento del suo sacrosanto diritto di prelazione tramite una causa da intentare entro un anno dalla trascrizione dell’atto di compravendita.
Spero di averLe dato delle indicazioni e le giuste risposte alle sue domande.
in merito al diritto di prelazione nella vendita di un terreno, se il primo acquirente (che è un anno e mezzo che segue il terreno) è anche confinante. Cosa succede. Nel senso che i confinanti coltivatori diretti sono due. Ora uno è disposto a comprare da tanto tempo e l’altro vorrebbe acquistare anche lui. In questo caso chi ha la precedenza? Posso io scegliere a chi dare il terreno. In questo caso lo vorrei dare al ragazzo che è più di un anno che lo vuole comprare.
Grazie della vostra risposta
Buongiorno Sig. Attili, grazie per il suo commento molto interessante. I nostri tecnici di fiducia stanno elaborando una risposta per lei, provvederemo ad inviargliela per email quanto prima. Un saluto cordiale, il Team Great Estate
Buonasera ho acquistato un terreno agricolo e il vecchio proprietario ha inviato una raccomandata a.r.ai confinanti che indicava il nome dell’acquirente e il prezzo reale di vendita, uno di questi non ha mai rinviato la liberatoria firmata anche trascorsi i 30 giorni, si tratta di un proprietario confinante non coltivatore diretto ma che ha un affittuario che ha un impresa agricola, questi ora ci minaccia dicendo che ha un anno per annullare il contratto di compravendita.
Come devo comportarmi? Grazie per la cortese risposta.
Gentilissima Loredana.
Il caso di specie che ci indica, se corrisponde a realtà, è privo di diritto giuridico. Infatti il diritto di prelazione spetta al PROPRIETARIO confinante e non all’affittuario del terreno confinante. Il fatto che il terreno confinante è affittato ad un’impresa agricola diversa dal proprietario esclude proprio il diritto di prelazione. Questo è quello che capisco dal suo commento e se tutto quello che dice è reale, denuntiatio fatta bene trascorsi 30 gg. fatto atto con dati corrispondenti alla denuntiatio, può stare serenissima. Spessissimo ci sono confinanti o tali che cercano di lucrare su una normativa che è davvero complessa e spesso interpretata in modalità diverse ma in questo caso mi sentirei di dirle di stare serena. Per stare ancora più serena può interpellare un avvocato. Se desidera, ne abbiamo molti da poterle consigliare, molto ferrati sulla disciplina del diritto di prelazione.
Un cordiale saluto