La prelazione agraria e la prelazione del confinante: diritti, requisiti e disciplina

Guida informativa su uno strumento legislativo molto importante sia  per chi intende vendere una proprietà, sia per chi vuole acquistarla.

LA PRELAZIONE

La prelazione è il diritto di un soggetto ad essere preferito ad un altro, a parità di condizioni, nella stipulazione di un negozio giuridico, come una compravendita, secondo criteri legali o secondo la volontà delle parti coinvolte.

IL DIRITTO DI PRELAZIONE AGRARIA

Il diritto di prelazione di un terreno agricolo è un’importante istituzione legale che mira a proteggere il territorio agricolo e a favorire la continuità delle attività agricole. Si tratta di un diritto che garantisce a determinati soggetti la priorità nell’acquisto di un terreno agricolo messo in vendita, prima che possa essere venduto a chiunque altro.
La legge n. 590/1965 art.8  e dalla legge n. 817/1971 art.7. lo attribuisce all’affittuario coltivatore diretto di un appezzamento di terreno nell’acquisto del fondo rustico che il proprietario ha intenzione di vendere.

Il diritto di prelazione agraria riguarda quindi i terreni concessi in affitto a coltivatori diretti, o a mezzadria, o colonia parziale o a compartecipazione.

I REQUISITI

• Il diritto di prelazione agraria può essere validamente esercitato solo con riguardo ai terreni che abbiano destinazione agricola. Qualora sul terreno vi sia un fabbricato rurale, occorre verificare se detto immobile si ponga o meno in rapporto di pertinenza rispetto al fondo. Se, al contrario, è il terreno a porsi in rapporto di pertinenza rispetto al fabbricato, è esclusa la prelazione agraria.
  
• Chi esercita il diritto di prelazione deve necessariamente coltivare direttamente e abitualmente il terreno messo in vendita da almeno due anni e non deve avere venduto altri fondi rustici di imponibile di imponibile fondiario pari ad € 0,52.
  
• Il fondo per il quale intende esercitare la prelazione, in aggiunta ad altri da lui già posseduti, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della propria famiglia.
  
• Chi esercita il diritto di prelazione deve coltivare il fondo in base a un valido contratto (affitto, mezzadria, colonia, etc). 

Infatti, il diritto di prelazione non spetta se l’affittuario, mezzadro etc ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto oppure se quest’ultimo è venuto meno a causa di un grave inadempimento (ad esempio mancata coltivazione) o per recesso.

Infine, la prelazione agraria non è consentita in caso di espropriazione, vendita forzata, permuta, liquidazione coatta, di fallimento, oppure nel caso di mutamento della destinazione urbanistica del terreno che da agricolo diventa edificabile.

LA PRELAZIONE AGRARIA DEL CONFINANTE

Il diritto di prelazione agraria del confinante è sancito e regolamentato dall’articolo 7 della legge 817/1971 che estende al proprietario coltivatore (coltivatore diretto o I.A.P.) dei terreni confinanti con quelli messi in vendita il diritto prioritario di acquistarlo prima di terzi acquirenti, a patto che sui quei terreni non sia insediato un affittuario.

I REQUISITI

Il diritto di prelazione agraria può essere validamente esercitato in presenza di questi requisiti:

• il fondo deve essere confinante con il terreno posto in vendita;
• il confinante deve essere proprietario e coltivare direttamente il fondo agricolo.

E’ importante specificare che tra i terreni deve sussistere una contiguità di tipo fisico e materiale, non anche funzionale. Al riguardo ti consigliamo la lettura di questo articolo:

Diritto di prelazione del confinante e strade vicinali: la sentenza della Cassazione N.19235

LA PROCEDURA

L’attuale normativa stabilisce che il coltivatore interessato può esercitare il diritto di prelazione agraria entro 30 giorni dal ricevimento della notifica della proposta di vendita del terreno.

Il proprietario che intende vendere deve notificare ai confinanti coltivatori, tramite lettera raccomandata, il preliminare di compravendita o proposta d’acquisto accettata nei quali dovranno essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre clausole particolari stabilite dalle parti.

In caso di esercizio del diritto di prelazione agraria il pagamento del prezzo di acquisto del terreno deve essere pagato entro i successivi tre mesi.

Nel caso in cui il coltivatore che ha esercitato la prelazione dimostri che ha effettuato la richiesta per la concessione di un mutuo, il termine per il pagamento del prezzo viene sospeso fino alla concessione del finanziamento e comunque non oltre un anno.

Nel caso in cui il proprietario del terreno non provveda alla notifica del preliminare, oppure qualora le condizioni  indicate nell’atto di compravendita (prezzo, modalità, parti) risultino essere diverse da quelle indicate nel preliminare o nella proposta accettata, il titolare del diritto di prelazione agraria ha la possibilità di esercitare, entro un anno dalla trascrizione del contratto notarile di compravendita  di compravendita, il riscatto: cioè ha la possibilità di sostituirsi all’acquirente nella titolarità del fondo agricolo.

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