Accordi in materia di compravendita immobiliare stabiliti tramite scambio di mail tra agenti immobiliari: sono validi? E si possono configurare responsabilità precontrattuali in capo a questi soggetti?
Con questa guida, rivolta sia ai professionisti del Real Estate che a venditori e acquirenti, vogliamo chiarire quando un accordo tra le parti in materia immobiliare possa dirsi concluso e, pertanto, vincolante, tenendo conto dell’intervento e del ruolo del mediatore. Per ottenere informazioni aggiornate e attendibili sulle normative vigenti, ci siamo affidati all’Avv. Mariangela Marrangoni, partner di servizi Great Estate.
Cosa rende valido un contratto?
Ai sensi dell’art 1321 del codice civile, il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale: nel nostro caso, una compravendita immobiliare. In generale, ai fini della formazione di un valido accordo, tutti gli ordinamenti richiedono l’incontro delle manifestazioni delle volontà delle parti (meeting of the minds).
Gli atti imprescindibili per la formazione del contratto sono la PROPOSTA e la sua ACCETTAZIONE.
Buona parte degli ordinamenti nazionali osservano il principio secondo il quale la proposta si intende accettata, e quindi il contratto concluso, solamente se l’accettazione corrisponde esattamente alla proposta (mirror image rule). Nel caso che ci interessa, quando alla proposta d’acquisto presentata e sottoscritta dall’acquirente segue, da parte del venditore, un’accettazione esattamente corrispondente alla proposta della prima parte, allora il contratto può essere considerato valido.
Qualora, a fronte della proposta di acquisto, la parte venditrice avanzi una risposta con modifiche o eccezioni, questa non può essere intesa come accettazione, bensì come CONTROPROPOSTA la quale, a sua volta, per poter perfezionare l’accordo dovrà necessariamente essere accettata dalla parte che ha formulato la proposta.
Questo principio è previsto anche nell’ordinamento italiano che all’art. 1326 del Codice Civile recita:
“Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi. Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte. Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa. Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.”.
Talvolta le parti, acquirente e venditrice, pur senza un’accettazione formale delle modifiche apportate, danno esecuzione al contratto che si concluderà così PER FATTI CONCLUDENTI (in latino facta concludentia). Questi ultimi sono anche detti fatti dimostrativi e costituiscono forma di manifestazione tacita della volontà negoziale, in quanto corrispondono ad un contegno o comportamento che è incompatibile con una volontà diversa da quella che si può dedurre dai fatti stessi.
Ad esempio, si conclude per comportamento concludente l’accordo nel quale l’accettazione sia effettuata mediante esecuzione diretta della prestazione (pagamento).
L’intervento del consulente: la figura del mediatore atipico
Nelle compravendite immobiliari è universalmente riconosciuta l’importanza dell’intervento di un mediatore, vale a dire dell’agente o consulente immobiliare che assiste le parti nelle fasi della compravendita.
L’art. 1754 C.C. afferma che:
“è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.”.
Tale obbligo di imparzialità, significa, quanto meno implicitamente, che egli non può agire nell’interesse particolare di alcuno dei futuri contraenti, ma deve operare nell’interesse di tutte le parti coinvolte.
Laddove il mediatore svolga un’attività in esecuzione dell’incarico di una sola parte costituirà la figura del “mediatore atipico”, divenendo così un vero e proprio mandatario ai sensi dell’art. 1703 e ss. c.c.
Questo è ciò che si verifica, per esempio, quando un cliente acquirente si avvale del servizio di Property Finder (Servizio di Ricerca Dedicata) di Great Estate per la ricerca di una proprietà in acquisto: con un incarico di questo tipo, il consulente di fiducia Great Estate sarà l’unico referente e si occuperà esclusivamente della ricerca di una proprietà per soddisfare le esigenze del cliente. Possiamo quindi configurare il Property Finder come mediatore atipico. Allo stesso modo, un consulente che si occupa di tutelare esclusivamente gli interessi della parte venditrice può essere considerato un mediatore atipico.
Mandato e procura: gli aspetti giuridici da sapere.
La specifica figura del mediatore atipico è regolata sia dalle citate norme generali sul mandato che dal contratto in essere tra le parti, pertanto maturerà il diritto alla provvigione solo nei confronti del mandante rispetto al quale è contrattualmente legato.
Ai sensi dell‘articolo 1703 C.C.:
“il mandato è il contratto col quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante).”.
Il mandato può essere con o senza rappresentanza.
Quando il mandato è senza rappresentanza, il mandatario contrae in proprio nome e i terzi possono anche essere del tutto ignari del fatto che il vero titolare dell’affare è un altro soggetto.
Diversamente, quando il mandato è con rappresentanza, al mandatario è conferita una procura: un atto attraverso il quale un soggetto conferisce ad un altro il potere di compiere degli atti giuridici in proprio nome e nel proprio interesse. Attraverso la procura i terzi vengono messi a conoscenza del fatto che stanno contrattando con qualcuno che non è il vero titolare dell’affare.
La funzione principale della procura è quella di attribuire il potere di spendere il nome del rappresentante; mentre la funzione del mandato è quella di attribuire al mandatario il potere di compiere un’attività giuridica nell’interesse del mandante.
Per la sottoscrizione di una procura è necessario presentarsi presso lo studio notarile muniti di documento d’identità, codice fiscale e generalità complete della persona alla quale si vuole affidare.
L’art. 1392 C.C. sancisce che:
“la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere.”.
In altri termini, la procura deve rispettare i requisiti di forma che l’ordinamento giuridico prevede per l’atto o per gli atti che il rappresentante è con essa chiamato a compiere. Ad esempio, se il rappresentante è chiamato a compiere un trasferimento immobiliare, mediante atto pubblico, anche la procura dovrà rivestire la stessa forma di atto pubblico.
Secondo l’orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione (cfr. Cass. civ. sentenza 13 aprile 2005), non è sufficiente che la procura sia esistente o che la stessa sia stata esibita, o che l’altro contraente sia a conoscenza della sua esistenza, né rileva l’eventuale affidamento di costui sulla esistenza del potere di rappresentanza.
Ne consegue che è necessario:
- chiarire in quale veste agisce il mediatore atipico;
- verificare la sussistenza di una eventuale procura;
- valutare le singole responsabilità sia nei confronti della parte rappresentata che nei confronti delle controparti contrattuali anche alla luce del principio di buona fede (che informa tutta la materia contrattuale sin dalla fase precontrattuale che poi in quella di esecuzione del contratto stesso).
In conclusione, e ritornando sulla questione che abbiamo posto all’inizio di questo articolo, in presenza di uno scambio di mail tra mediatori, contenente accordi in materia di compravendita (in particolare una proposta di acquisto e la relativa accettazione), questi ultimi potranno ritenersi validi, efficaci e pertanto vincolanti solo nel caso in cui ad entrambi i mediatori, sia l’agente di parte acquirente che quello di parte venditrice, sia stata conferita una procura speciale ad acquistare/vendere, rispettosa dei suddetti requisiti formali.
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