Pluralità di mediatori e diritto alla provvigione: la Sentenza 2878/2018 della Corte Di Appello


Pluralità di mediatori e diritto alla provvigione: la Sentenza 2878/2018 della Corte Di Appello

Leggi&Normative , Network Great Estate Set 24, 2021 No Comments
“In tema di mediazione, quando l’affare sia stato concluso con l’intervento di più mediatori (sia esso congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) ai sensi dell’art. 1758 c.c., ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione da determinarsi in base al criterio di equità ex art. 1755. c.c.”

In questo articolo esamineremo quanto stabilito dalla Corte di Appello di Roma in tema di pluralità di mediatori e diritto alla provvigione.

Il caso sottoposto alla Corte era quello riguardante una compravendita immobiliare per la cui concretizzazione la parte acquirente si era avvalsa dell’attività di due mediatori.
In particolare:

  • la parte acquirente aveva inizialmente avviato la trattativa per l’acquisto della proprietà con un primo mediatore, attraverso il quale aveva visionato la stessa più volte;
  • in seguito, avvalendosi sempre dell’attività del primo mediatore, la stessa parte acquirente aveva presentato una proposta d’acquisto, non accettata dal venditore;
  • successivamente, si era rivolta a un secondo mediatore per l’acquisto della stessa proprietà col quale aveva prima formulato una seconda proposta d’acquisto – per un prezzo di poco differente da quello offerto con la prima -, poi accettata dal venditore, e poi stipulato il contratto di compravendita del bene oggetto di mediazione;
  • alla luce di questi fatti, il primo mediatore aveva chiesto al Tribunale civile di Roma di ingiungere alla parte acquirente il pagamento di una somma di € 18.400,00 oltre interessi legali a titolo di provvigione ex art. 1755 c.c., il quale, con decreto, aveva ingiunto alla parte acquirente il pagamento di dette somma, unitamente alle spese del procedimento monitorio con lo stesso decreto liquidate;
  • con citazione regolarmente notificata, la parte acquirente aveva proposto opposizione avverso detto decreto, eccependo la carenza di legittimazione passiva, l’insussistenza del diritto del mediatore al pagamento della provvigione e chiedendo la revoca del decreto opposto. Si costituiva il primo mediatore respingendo le avverse eccezioni ed insistendo sulla legittimità della domanda, nonché sull’attività di mediazione regolarmente svolta in favore degli opponenti e chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo opposto;
  • il Tribunale aveva rigettato l’opposizione e – constatato il minor credito dell’opposto – revocato il decreto ingiuntivo condannando la parte acquirente a pagare al primo mediatore la somma di € 4.900,00 oltre oneri di legge, e compensato le spese di lite tra le parti.

La Corte Di Appello è dunque chiamata a risolvere questa questione:

IL PRIMO MEDIATORE HA O MENO DIRITTO AL PAGAMENTO DELLA PROVVIGIONE DA PARTE DELL’ACQUIRENTE, E IN QUALE MISURA?

La sentenza 2878/2018 della Corte di Appello di Roma ripercorre la giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha portato alla formulazione del principio, in materia di mediazione, per il quale nel caso in cui l’affare si sia concluso tramite l’intervento di più mediatori, il diritto alla provvigione sorge in capo a ciascun mediatore laddove l’apporto di ognuno di essi sia causale alla successiva realizzazione dell’affare.

Confermando la sentenza emessa in primo grado dal Tribunale di Roma, la Corte d’Appello ammette la sussistenza in capo al primo mediatore del diritto al pagamento della provvigione, nonostante l’intervento successivo di un secondo mediatore, con il quale è stato poi stipulato il contratto di compravendita del bene oggetto di mediazione.

Infatti, la sentenza della Cassazione n. 869/2018 sottolinea come l’intervento di un secondo mediatore non interrompe il nesso di causalità tra l’attività del primo mediatore e la conclusione dell’affare.

Quindi, per la corresponsione del diritto alla provvigione non è necessario che si giunga alla conclusione concreta dell’affare, ma è sufficiente ricoprire un ruolo decisivo e causale nella stessa.

Dunque: occorre che il mediatore metta in relazione la volontà delle parti, pur in un processo complesso ed articolato nel tempo, e che tale relazione sia l’antecedente indispensabile per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

… rileva la Corte che è ormai consolidato il principio secondo cui, in primo luogo, per la corresponsione del compenso al mediatore non è necessario che grazie alla sua attività si giunga alla conclusione concreta dell’affare, ma che lo stesso ne ha comunque diritto qualora abbia avuto un ruolo decisivo e causale: “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, si da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.” (Cass. n. 25851/14).

Infatti, nel caso di specie gli acquirenti, odierni appellanti, avevano avviato le trattative per la compravendita di una proprietà tramite un primo mediatore, odierno appellato, e, formulata inutilmente una prima proposta di acquisto, si erano successivamente rivolti ad un secondo mediatore con il quale avevano poi concluso l’affare.

La Corte d’Appello ha rilevato come l’apporto causale del primo mediatore si sia realizzato nell’avviare i contatti tra le parti, inclusa una prima visione dell’immobile ad opera dei futuri acquirenti, e che abbia trovato la massima concretizzazione nella formulazione di una proposta d’acquisto, pur non accettata dal venditore.

Infatti, la circostanza per cui la seconda proposta formulata dagli acquirenti, e poi accettata dal venditore, avesse quale contropartita un prezzo di poco differente dal primo, non rileva quale fattore escludente il nesso di causalità tra le due attività di mediazione, non essendo sufficiente ad interrompere quest’ultimo un unico elemento di differenziazione.

… A parere della Corte, quindi, non assume rilevanza – , sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell’opera di detto mediatore – la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata termine solo successivamente, e con l’intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l’attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l’affare tra le stesse concluso.

Invece, per quello che riguarda il “quantum” della provvigione del primo mediatore, la Corte richiama genericamente il principio dell’equità previsto dall’art. 1755 c.c. secondo il quale la provvigione si calcola sull’importo versato in favore del secondo mediatore, ovvero colui il quale ha portato alla conclusione dell’affare.

In assenza di criteri di individuazione del corrispettivo della mediazione, siano essi l’indicazione di un prezzo fisso o di canoni per la determinazione dello stesso, la Corte applica il criterio di determinazione dell’importo nel 50% del compenso corrisposto al secondo mediatore.



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Chiara Peppicelli

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