“В отношении посредничества в случае, когда сделка была заключена при участии нескольких посредников (взаимосвязанных или раздельных, одновременных или последующих, согласованных или автономных, на основании одного и того же поручения или нескольких поручений) в соответствии со статьей 1758 Гражданского кодекса, каждый из них имеет право на долю вознаграждения, определяемую согласно принципу справедливости в соответствии со статьей 1755 Гражданского кодекса.”.
В этой статье мы рассмотрим решение Апелляционного суда Рима по вопросу множественности посредников и права на комиссию.
Дело, переданное в суд, касалось сделки по купле-продаже недвижимости, в которой покупатель воспользовался услугами двух брокеров. В частности:
- покупатель первоначально вступил в переговоры о покупке недвижимости с первым брокером, через которого он несколько раз осматривал недвижимость;
- затем, опять же с помощью первого брокера, покупатель сделал предложение о покупке, которое не было принято продавцом;
- впоследствии он обратился ко второму брокеру для покупки той же недвижимости, с которым сначала сделал второе предложение о покупке – по цене, несколько отличающейся от той, что была предложена с первым, которое затем было принято продавцом, после чего заключил договор купли-продажи недвижимости при посредничестве второго брокера;
- в свете этих фактов первый брокер обратился в Гражданский суд Рима с просьбой обязать покупателя выплатить сумму в размере 18 400,00 евро плюс установленные законом проценты в качестве комиссионных в соответствии со статьей 1755 Гражданского кодекса, который своим постановлением обязал покупателя выплатить указанную сумму, а также расходы по исполнительному производству, регулируемые тем же постановлением;
- получив надлежащим образом исковое заявление, покупатель подал возражение против постановления, заявив об отсутствии фактов пассивной легитимации – отсутствии у посредника права на получения комиссионного вознаграждения и потребовал отмены постановления. А первый посредник отклонил возражения, настаивая на законности запроса о своей посреднической деятельности, проводимой согласно регламенту в пользу оппонента, и попросил подтвердить противоположное судебное предписание;
- Суд отклонил возражение и обязал покупателя выплатить первому посреднику сумму в размере 4 900,00 евро плюс судебные издержки и расходы по спору между сторонами.
Итак, Апелляционный суд был призван разрешить этот вопрос:
ИМЕЕТ ЛИ ПРАВО ПЕРВЫЙ ПОСРЕДНИК НА ВЫПЛАТУ КОМИССИОННЫХ СО СТОРОНЫ ПОКУПАТЕЛЯ, И В КАКОМ РАЗМЕРЕ?
Решение 2878/2018 Апелляционного суда Рима прослеживает судебную практику Кассационного суда, которая привела к формулированию принципа касаемо посредничества, согласно которому в случае, если сделка заключена при участии нескольких посредников, право на вознаграждение получает каждый из них, если их вклад находится в причинно-следственной связи с последующей реализацией сделки.
Подтверждая решение суда первой инстанции Рима, апелляционный суд подтвердил право первого посредника на получение комиссионных, несмотря на последующее вмешательство второго посредника, с которым был заключен договор о продаже недвижимости.
Фактически, в постановлении Кассационного суда № 869/2018 подчеркивается, что вмешательство второго посредника не нарушает причинно-следственную связь между деятельностью первого посредника и заключением сделки.
Таким образом, для получения права на комиссионное вознаграждение не обязательно, чтобы было достигнуто конкретное заключение сделки, а достаточно сыграть в ней определяющую, причинную роль.
Таким образом необходимо, чтобы посредник способствовал достижению договоренности между сторонами, пусть и в сложном процессе, «раздробленном» по времени, и чтобы эта связь являлась необходимой предпосылкой для заключения договора, в соответствии с принципами адекватной/соразмерной причинной связи.
… Суд отмечает, что принцип, согласно которому для выплаты комиссионных посреднику не обязательно в первую очередь, чтобы благодаря его деятельности было достигнуто конкретное заключение сделки, однако он в любом случае имеет на них право, если сыграл определяющую, причинную роль: “с точки зрения посредничества, право на комиссионные возникает всякий раз, когда заключение сделки находится в причинной связи с деятельностью посредника, при этом не требуется прямой исключительной связи между деятельностью посредника и заключением сделки. Достаточно, что посредник – даже при отсутствии его деятельности на всех этапах переговоров, при наличии «раздробленного» по времени формирования воли сторон – установил между ними связь, создав необходимую предпосылку для заключения договора в соответствии с принципами адекватной причинно-следственной связи”.” (Касс. № 25851/14).
Фактически, в данном деле покупатели, ныне апеллянты, начали переговоры касаемо недвижимости через первого брокера, ныне апеллянта, и, сделав первоначальное предложение о покупке недвижимости, которое не увенчалось успехом, и затем обратились ко второму посреднику, с участием которого и заключили сделку.
Апелляционный суд установил, что причинный вклад первого брокера выразился в инициировании контактов между сторонами, включая первый осмотр недвижимости потенциальными покупателями, и что его деятельность проявилась в максимальной конкретизации – в формулировке предложения о покупке, даже если оно и не было принято продавцом.
Тот факт, что второе предложение, сделанное покупателями с указанием цены, незначительно отличающейся от высказанной в первом предложении, и затем принятое продавцом, не является фактором, исключающим причинно-следственную связь между двумя посредническими действиями, поскольку одного элемента дифференциации недостаточно для разрыва этой связи.
… Таким образом, по мнению Суда, не имеет значения – с точки зрения влияния на причинную эффективность собственно работы этого посредника или работы наравне – абсолютная идентичность условий, при которых переговоры были завершены только позже и при вмешательстве другого посредника, что само по себе не способно разорвать причинную связь между деятельностью первого посредника, который привел к первому контакту стороны, и заключенной между ними сделкой.
С другой стороны, что касается размера комиссионных первого посредника, суд ссылается на принцип справедливости, изложенный в ст. 1755 Гражданского кодекса, согласно которому вознаграждение рассчитывается от суммы, выплаченной второму посреднику, т.е. тому, кто довел сделку до конца.
При отсутствии критериев определения вознаграждения за посредничество, будь то указание фиксированной цены или гонорара за ее определение, суд применяет критерий определения суммы в 50% от гонорара, выплаченного второму посреднику.
