La seconda parte dell’intervista all’ex proprietario de “Il Colle degli Arcieri”: le considerazioni su The Best Price, la collaborazione con Great Estate e Stefano Petri, e il rapporto con i nuovi proprietari del casale
- Il nostro Managin Director, in fase di acquisizione ha valutato la Sua proprietà attraverso il sistema “The Best Price”: quali sono state le Sue impressioni iniziali rispetto a quella valutazione? E a distanza di un anno, dopo la vendita del casale, cosa ne pensa oggi, visto che il prezzo di compravendita e quella valutazione si sono rivelati esattamente coincidenti (900.000 €)?
Quando abbiamo incontrato Stefano Petri e G.E. è stata svolta un’analisi professionale del prezzo, attraverso T.B.P. , che ha effettivamente individuato il reale valore di mercato della proprietà. Non escludo che si potesse spuntare di più ma, in una situazione di mercato come questa, la valutazione di Stefano ha individuato esattamente il prezzo a cui è stata venduta la proprietà: una valutazione fondamentalmente corretta.
Questo risultato, frutto probabilmente della ricerca e degli investimenti destinati ai sistemi di valutazione, è stato un merito che devo riconoscere a Stefano e che ci ha portato ad una facile trattativa.
Alla fine ci siamo resi conto che l’ulteriore discesa dei prezzi, che poteva verificarsi in questo e nell’anno successivo, e comunque la situazione generale di mercato, ci suggerivano di cedere “Il Colle Degli Arcieri” ad un valore che, nonostante inizialmente potesse sembrarci un po’ basso, a mio modo di vedere è di fatto poi risultato equo.
Al di là dell’individuazione o meno dell’esatto valore di mercato, cosa difficile in quanto quest’ultimo è sempre dato delle compravendite reali, credo che il valore emergente da T.B.P. sia, ad oggi, quello che più si avvicina al valore di mercato: molto, molto di più di altri sistemi alternativi o delle stime fatte personalmente da altri consulenti immobiliari. Rappresenta oggettivamente un supporto in grado di accompagnare Stefano Petri e G.E. verso l’individuazione “scientifica” del prezzo di vendita di una proprietà: una peculiarità questa che indubbiamente convince la parte venditrice della validità della proposta di Great Estate.
Ritengo T.B.P. un un tool interessante e prezioso:
uno strumento decisivo al fine di creare un motivo di convincimento in capo alla parte venditrice, e quindi un efficace strumento di marketing per Great Estate. Tutto ciò, a parer mio, si risolve in un maggiore volume di vendite reali e anche in una sorta di guida verso gli esatti valori di vendita.
- Sappiamo che la trattativa ha riguardato la cessione delle quote aziendali e Stefano Petri Vi ha prontamente avvertito delle probabili implicazioni che ne potevano derivare. Come reputate la consulenza che, sia in fase di acquisizione che in quelle successive, Vi è stata offerta dal gruppo in merito a questo particolare aspetto?
Sì, la vendita ha riguardato il 100% delle quote della società immobiliare proprietaria del casale. Questo ha comportato una serie di difficoltà particolari ed accessorie, perché non bisognava solo valutare la proprietà, ma redigere anche una due diligence sulla società: sicuramente una procedura un po’ più complessa.
Fortunatamente, abbiamo avuto degli interlocutori, cioè gli acquirenti, in grado di percepire il valore della compravendita, senza preoccuparsi della complessità dell’analisi: sono persone di cultura molto elevata, inserite in un mondo lavorativo di altissimo livello, alle quali questa cosa non ha spaventato. Probabilmente, il tutto sarebbe andato diversamente qualora gli acquirenti avessero avuto un’estrazione sociale e culturale diverse, una formazione non economica, o comunque non del livello dei “nostri”. Certamente, Stefano Petri e Great Estate hanno svolto un’analisi, relativa alla due diligence tecnica ed economica della società, molto, molto buona, sia direttamente che attraverso dei professionisti collegati. Inoltre, hanno accompagnato la parte acquirente nelle valutazioni, supportandola anche nella comprensione dei bilanci italiani, rendendo così la vendita molto più facile.
Quindi, indubbio merito a Stefano Petri e al suo staff per aver creato le ottime premesse affinché una cessione di quote societarie, sicuramente più complessa rispetto alla vendita di una casa, potesse seguire un iter abbastanza veloce e fluido.
- Stefano Petri al momento dell’acquisizione della proprietà aveva richiesto anche una due diligence tecnica della stessa. Cosa pensa in merito a tale richiesta? Inoltre, anche gli acquirenti hanno incaricato un loro tecnico della redazione della stessa, dalla quale sono emerse alcune piccole difformità, a Lei sconosciute: crede che una verifica preventiva avrebbe facilitato la trattativa e, soprattutto, avrebbe potuto garantirLa maggiormente?
Personalmente, al riguardo ritengo che molto dipenda dalla situazione in cui si trova la parte venditrice: se ha facilità nel far redigere una due diligence, se ha le risorse finanziarie da dedicare a questo… Nel nostro caso aver fatto redigere la due diligence in anticipo da un lato ci avrebbe probabilmente permesso di risparmiare i costi per quella successiva (anche se poi alla fine, spenderli prima o dopo non avrebbe fatto molta differenza). Dall’altro, ci avrebbe forse permesso di inserire la proprietà sul mercato ben consci dell’esistenza di alcune piccole difformità, tuttavia abbastanza irrilevanti rispetto all’operazione.
Alla fine, noi sapevamo che la situazione della proprietà era perfettamente congrua e pulita, visto che io l’avevo seguita personalmente, ma non sapevo che l’Architetto non avesse riportato alcuni piccoli dettagli. Tuttavia, ritengo questa una questione tranquillamente risolvibile sia prima che dopo il conferimento dell’incarico. E’ stata risolta dopo anche se, certamente, lo si sarebbe potuto fare prima.
- Come vuole commentare i mesi trascorsi dall’inizio della trattativa fino alla chiusura della vendita? Può affermare di essersi sentito costantemente supportato ed assistito?
Devo dire che sin dall’inizio della trattativa siamo stati egregiamente supportati da Stefano Petri: professionalmente, lui ha seguito giorno dopo giorno l’evolversi della stessa, supportandoci ed accompagnandoci in maniera perfetta fino alla fase di vendita.
Inoltre, con Stefano si è anche creato un rapporto personale molto, molto buono.
- La gestione dei clienti acquirenti è stata seguita dal consulente Fabio Lima dell’agenzia “Via dei Colli”, partner di Great Estate: come reputa il suo operato?
Anche Fabio Lima Battistini è stato splendido: ha avuto con noi un rapporto molto sincero e, così come Stefano, ha curato perfettamente i rapporti con gli acquirenti. Quindi, anche a Fabio va una nota di merito: si è rivelato molto professionale, gentile e in grado di curare e dirimere tutta una serie di aspetti. Ha creato in maniera molto attenta le premesse per l’acquisto e gli spazi e tempi necessari per le visite e, successivamente, si è occupato dell’apertura dei conti correnti e del supporto in merito alle polizze assicurative.
- E per quanto concerne i clienti acquirenti, cosa vuole raccontarci?
Gli acquirenti sono diventati ormai degli amici: persone molto attente ed esigenti, ma anche aperte, molto educate e di alta professionalità, anche nei rapporti personali. Questo è stato palese sin dall’inizio ed è stato facile entrare in sintonia con loro. Hanno una famiglia molto grande, con 7 figli: una famiglia “perbene”, che ha un modo di concepire la vita davvero invidiabile: ogni due o tre mesi si permettono il piacere e il lusso di prendere un volo transcontinentale con i nonni e i sette figli, garantendosi così la possibilità di vivere l’Italia nella maniera migliore, da turisti e da villeggiatori.
Quando sono venuti a vedere la casa per l’ultima volta, mi ricordo di aver organizzato una sorta di open day, con una specie di piccolo party, C’era tutta la famiglia al completo: i nonni, cioè i genitori della coppia acquirente, e tutti i ragazzi. Ricordo una giornata bellissima, durante la quale abbiamo lasciato a disposizione dei ragazzi il tavolo da ping-pong e la piscina. Tutti hanno potuto fare una visita completa della proprietà, godendo pienamente della struttura proprio come avrebbero potuto fare, magari in futuro. Insomma, una piacevolissima giornata conclusasi al tramonto, che li ha coinvolti assaggiando il vino e i nostri prodotti e, al contempo, potendo apprezzare la bellezza del paesaggio e il conforto della casa che, da lì a poco, avrebbero acquistato.
Con gli acquirenti ci sentiamo costantemente, anche perchè di fatto, rimango io Property Manager della struttura, continuando a seguire i contratti e i contatti necessari alla migliore gestione possibile della struttura. Ho curato personalmente tutte le volture dei contratti ed attualmente riesco anche a gestire le pulizie, il gardening, la pulizia della piscina e portare un po’ avanti i contatti col geometra che si sta occupando di piccoli lavori di manutenzione. Tuttavia, oltre e al di là di tutto ciò, loro sono rimasti in contatto con me, con mia moglie e i ragazzi soprattutto a livello di amicizia personale. Proprio lo scorso mese sono tornati al casale e, con l’occasione, abbiamo organizzato una cena in una trattoria tipica umbra, così da far stare insieme tutti i ragazzi, i nostri e i loro. Questo mi fa molto piacere, perché ovviamente la conoscenza delle persone va oltre la vendita in se e per se della proprietà.
- In meno di un anno di lavoro il nostro gruppo è riuscito ad individuare il giusto cliente per la Vostra proprietà: una coppia di clienti americani. Sig.Francesco, sulla base della Sua esperienza di manager, cosa pensa del risultato raggiunto? In cosa crede che il gruppo G.E. sia particolarmente organizzato e performante? Dove invece intravede dei margini di miglioramento?
L’aver raggiunto questo tipo di risultato è encomiabile, e ne do merito a Stefano Petri: all’approccio col quale lui si avvicina ai clienti venditori, al modo con cui riesce a convincerli in merito alle valutazioni e ai relativi supporti, alla sua capacità di riferire loro tutte quelle esperienze che poi, alla fine, sono proprio quelle che convincono i venditori della validità dei prezzi che lui propone.
Ritengo Stefano una persona davvero valida, professionalmente e commercialmente, e credo che la sua professionalità sia stata premiata! Inoltre, con noi ha avuto da sempre un modo di approcciarsi molto simpatico, diventando un amico vero, al quale mi sento di volere bene.
Quanto alle mie considerazioni come manager, ritengo che la chiusura della vendita del mio casale nell’arco di un anno sia da legare anche al prezzo con cui Great Estate l’ha immessa sul mercato. Inoltre, non trascuro e, anzi, credo vada sottolineato, anche un altro importantissimo aspetto dell’organizzazione di G.E.: il marketing e la quantità di connessioni, nei più alti segmenti di mercato e sull’intero mercato internazionale, con tutti i maggiori players della vendita di proprietà di prestigio.
E dunque… grandi connessioni ed esattezza del prezzo, senza assolutamente trascurare l’aspetto umano che, come Stefano sa, io ho apprezzato moltissimo, tanto da farci diventare amici.
- Per concludere: al termine di questa esperienza Lei e Sua moglie Vi reputate soddisfatti dell’attività e della consulenza offertaVi da tutto il gruppo e in particolare dal nostro fondatore Stefano Petri?
Sì, siamo rimasti soddisfatti del lavoro fatto da G.E.
Io in particolare, sono stato molto contento di come Stefano ha preso in mano questa nostra operazione e l’ha portata al successo; oltretutto, sono molto lieto di aver trovato in lui un amico.
Francesco Paduano
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