Когда вы впервые сталкиваетесь с продажей недвижимости, выбор правильной стратегии всегда предполагает размышления и сравнение различных действий для достижения цели. В первой части этого руководства мы рассмотрели возможность продажи без посредников с предложением ответить на 15 практических «контрольных» вопросов для понимания и оценки своих возможностей. Давайте рассмотрим следующих два варианта продажи с посредником: свободный мандат на продажу и эксклюзивный мандат.
2. ВЫБОР В ПОЛЬЗУ СВОБОДНОГО МАНДАТА ДЛЯ НЕСКОЛЬКИХ АГЕНТСТВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Полномочия на продажу нескольким агентствам порождает удивительное количество проблем, самая значительная из которых – отсутствие или плохой мониторинг рынка и эффективности рекламного продвижения объявлений, публикуемых на множестве каналов.
Вторая серьезная проблема заключается в самой коллаборации с агентствами. Для каждого профессионала наилучшей гарантией успеха является укрепление доверительных отношений с клиентом с целью максимальной концентрации усилий и ресурсов для достижения общей цели. При наличии свободного мандата на продажи посыл, который владелец передает агентствам, является противоположным:
«Я никому из вас не доверяю, кто первый продаст мою недвижимость, тот и лучший».
То, что может показаться стимулом для здоровой конкуренции, ставит агентство или профессионала в положение, когда они будут главным образом направлять усилия на работу с другими объектами, которая с наибольшей вероятностью приведет к заслуженному признанию их работы, к быстрой и эффективной продаже.
При наличии свободного мандата очень немногие агентства предоставляют возможность сделать проверку эффективности опубликованных объявлений, и ни одно из них не готово предложить исчерпывающую консультацию. Более того, потенциальные покупатели увидят объект недвижимости на множестве порталов, продвигаемых различными брендами. Ниже мы рассмотрим, как эти факторы могут способствовать обесцениванию недвижимости.
Мандат на продажу разным агентствам с указанием разной запрашиваемой цены: как обесценивается ваша собственность
Запрашиваемая цена недвижимости в начале процесса купли-продажи может меняться по решению агентств, которые занимаются её рекламным продвижением. Такой сценарий может показаться маловероятным, однако после публикации объявления о продаже любое из агентств, котором вы предоставили полномочия – свободный мандат, может по своему усмотрению принять решение о снижении цены вашей собственности. Бывают случаи, когда корректировка цены законна и мотивирована, но давайте проанализируем, что происходит, когда это происходит из-за того, что несколько агентств конкурируют за продажу с неопределенным результатом.
Такая ситуация порождает целую цепочку последствий: снижение цены, замеченное в Интернете, становится известным как для других агентств, так и для ваших потенциальных покупателей. Первые будут стремиться соответствовать этим обновлениям и при этом укажут различные причины и информацию каждому, кто сделает запрос. Вторые будут думать, что снижение цены и отсутствие прозрачности могут означать, что недвижимость стоит меньше, чем заявлено, и что, следовательно, можно будет еще торговаться.
Размещение объявления о продаже на нескольких каналах и с несколькими агентствами, создает впечатление, что вы торопитесь продать дом на любых условиях. Теперь, когда произошли колебания цены и различия между подходами разных агентств стали очевидны, ваша недвижимость рискует потерять «уважительное отношение» на рынке.
В выигрыше от сложившейся ситуации окажется только то агентство, которое завоевало интерес покупателей, предложив самую низкую цену.
Многие агентства систематически применяют метод немотивированного понижения цены, чтобы получить предложения со стороны покупателей – метод, который мы, профессионалы Great Estate Group, считаем неуважительным как по отношению к владельцу, так и по отношению к рынку.
Тем не менее, таких случаев тысячи, это приводит к следующим последствиям:
- Подозрительное отношение со стороны потенциальных покупателей.
- Агентства стремятся продать объект любой ценой, а не по оптимальной цене
- Агентства оказывают недостаточное внимание к объекту и сервису
- Низкий и неэксклюзивный уровень отображаемости недвижимости при рекламном продвижении
Проанализировав возможные сложности продажи без посредника и последствия предоставления свободного мандата многим агентствам, давайте вместе попробуем найти оптимальное решение для продажи вашей недвижимости по лучшей цене и в кратчайшие сроки.
3. КАК РАБОТАЮТ ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ ПОЛНОМОЧИЯ НА ПРОДАЖУ – Услуга «Мой агент»
Если вы считаете, что еще слишком рано доверять продажу вашей недвижимости одному агентству, или вы все еще полагаете, что наличие нескольких ресурсов – это лучшая стратегия, то наш совет – выбрать 2-3 лучших агентства, предоставив им полномочия/мандат.
Наиболее эффективный способ сделать это – убедиться, что выбранные агентства отвечают одним и тем же качественным параметрам: ниже вы найдете несколько советов по выбору подходящего агентства.
- Историчность или «возраст» агентства. Компания, которая на протяжении многих лет подтверждает отличные результаты, по статистике, с большей вероятностью будет делать это и в будущем, а значит, и в отношении вашей недвижимости. (См. истории успеха группы компаний Great Estate).
- Сервис. Важно, чтобы агентство недвижимости или специалист, к которому вы решили обратиться, было бы в состоянии предложить вам проверенный метод работы, который применяется на практике систематически и эффективно. Попросите указать четко и ясно, какие услуги предлагаются для оценки, рекламы и анализа эффективности продвижения вашей недвижимости.
- Корректность и профессионализм. Выбирайте агентство, которое основывается на этих ценностях и гарантирует их соблюдение на протяжении всего процесса, еще лучше, если оно представит этический кодекс. Колебания рынка, маркетинговые инвестиции и другие случаи, которые вы можете проанализировать, продолжая читать наши подробные статьи, при этичном подходе посредника всегда будут обеспечивать соблюдение ваших интересов.
- Структура агентства. Агентство, состоящее менее чем из 5-6 профессионалов, вряд ли сможет предоставить вам исчерпывающую консультацию: навыки должны быть все более специализированными и поддерживаться использованиям новых технологий, диджитализацией и интернационализацией.
- Тип MLS (сотрудничество с другими агентствами недвижимости). Обращаясь к одному специалисту с помощью инновационных систем сотрудничества, вы можете получить лучший совет и единую точку опоры. В то же время вы можете рассчитывать на то, что многие агентства представят вашу недвижимость своим клиентам. Всегда помните, что для вас важно не столько большое количество рекламных объявлений, сколько их правильная и эффективная подача и, прежде всего, представление вашей недвижимости нужным клиентам.
В заключение подчеркнем, что признание возможностей и способностей вашего агента или организации в виде справедливого вознаграждения/комиссионных приведёт к тому, что они вложат в реализацию продажи вашей недвижимости максимум усилий и средств. На фоне дополнительных 1-2 % брокеру вы можете достичь более высоких целей в 15-20 %, а реальная прибыль составит 13-18 %.
Теперь, когда вы лучше ознакомлены с этой темой, не думаете ли вы о том, насколько мудро было бы начать с пункта 3, доверив продажу своей собственности структурированной и компетентной организации?
Вы можете сделать это, воспользовавшись услугой «Мой агент» – мандат на продажу Great Estate, который позволяет вам презентовать свою недвижимость на рынке эксклюзивным способом с целью достижения наилучшего результата по времени и по цене.
