Постановление 8230/2019 Верховного Кассационного Суда Италии: признание нотариальных актов недействительными при продаже неузаконенных построек

Вы были уверены в том, что продать неузаконенный объект просто не представляется возможным и что таким образом дело никогда не доходит до аннулирования нотариальных актов? Недавнее решение пленума Верховного суда внесло изменения в концепцию по вопросу аннулирования нотариальных актов в связи с нарушениями в строительстве

Постановлением № 8230 от 22 марта 2019 года Пленум Верховного кассационного суда принял новое толкование аннулирования договоров, предусмотренного статьей 46 Сводного закона о строительстве. т.е. недействительности действий со имуществом, имеющим строительные несоответствия, подтверждая другие, ранее вынесенные, постановления.

Great Estate сумела, в рамках недавних переговоров, закрыть сделку, учитывая  это важное нововведение.

Согласно новому чтению, недействительными вправе считаться только те акты, где по декларации продавца полностью отсутствуют регистрационные данные касаемо разрешений на строительство недвижимости — объекта купли-продажи.

Постановление главным образом подтверждает, что нотариальный акт купли-продажи может считаться недействительным или аннулирован, если в документации отсутствует хотя бы одно из полученных разрешений на строительство данного объекта собственности.

Это еще раз подтверждает важность проведения — Due diligence (технической и градостроительной экспертизы) – именно в тот момент, когда собственность только выставляется на продажу, во избежание недействительности или возможного аннулирования акта купли-продажи; а эта вероятность, повторяем, в соответствии с судебным решением 8230, может иметь место, если в документации не предоставлено хотя бы одно разрешение.

В том же чтении уточняется, что нотариальные акты считаются действительными, если в них указаны реквизиты соответствующих разрешений на строительство, при условии, что такие разрешения действительно существуют в отношении указанной собственности, даже если позднее может быть установлено, что здание было построено с полным или частичным отклонением от заявленного проекта.

В свете вышесказанного, НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ ПОДЛЕЖИТ ПРОДАЖЕ И СООТВЕТСТВУЮЩИЙ НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН, если:

— продавец не декларирует, на основании какого разрешающего документа была построена продаваемая недвижимость с указанием всех необходимых реквизитов данного документа (например, дата и номер протокола, муниципалитет, где был выдан документ);

— продавец декларирует, что собственность была построена на основании разрешающего документа, а затем выясняется, что такового не существует, или разрешение относится к совершенно другому объекту недвижимости.

Таким образом, акт остается действительным, если продавец декларирует реквизиты разрешающего документа, на основании которого было построено здание, даже если впоследствии выяснится, что строение имеет несоответствия с утвержденным проектом.

ЕСЛИ ВЫ ХОТИТЕ ОЗНАКОМИТЬСЯ С ПОЛНЫМ ТЕКСТОМ ПОСТАНОВЛЕНИЯ КАССАЦИОННОГО СУДА 8230/2019, НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ.

Из вышесказанного следует вывод:

Для гарантии успешного проведения сделки по купле-продаже недвижимости, во избежание риска из-за возможного выявления градостроительных несоответствий, необходимо провести предварительную экспертизу – дью дилидженс.

Этот документ очень важен и необходим для любой недвижимости, выставленной на продажу на рынке:

этот отчет, по результатам контроля урбанистической, кадастровой и налогово-ипотечной ситуации, свидетельствует о реальной возможности проведения сделки с тем или иным объектом.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Дью Дилидженс: важность технического анализа объекта перед его покупкой

Messrs. Rapi: the due diligence and international marketing plans importance