Eri convinto che non fosse possibile vendere immobili abusivi, e che da ciò ne conseguisse la nullità o l’annullabilità dell’atto notarile?
Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha modificato il concetto di nullità degli atti notarili di immobili abusivi
Con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le Sezioni Unite della Corte Di Cassazione hanno dettato una nuova interpretazione della nullità prevista dall’art. 46 del T.U. dell’edilizia, vale a dire delle nullità degli atti aventi ad oggetto immobili abusivi, confermando peraltro altre sentenze precedenti.
Il gruppo Great Estate ha potuto confrontarsi con questa importante novità proprio nell’ambito di una trattativa recentemente conclusa.
Secondo il nuovo indirizzo della Corte, devono ritenersi nulli solo gli atti nei quali, per dichiarazione del venditore, manchino totalmente gli estremi delle concessioni e/o permessi di costruire dell’immobile oggetto dell’atto di compravendita.
La Corte afferma sostanzialmente la possibile nullità o annullabilità dell’atto notarile di compravendita nel caso in cui, al suo interno, non venga inserita anche solo una concessione edilizia relativa all’immobile.
Questo deve farti capire ancora di più quanto sia determinante provvedere alla redazione di una due diligence preventiva nel momento in cui decidi di mettere in vendita il tuo immobile, al fine di scongiurare la possibile nullità o annullabilità dell’atto di compravendita; possibilità che, ripetiamo, a seguito della sentenza 8230, potrebbe verificarsi qualora l’atto difetti semplicemente anche di una sola autorizzazione.
La stessa Corte precisa che gli atti notarili si ritengono validi qualora riportino gli estremi del titolo abilitativo (concessioni e/o permessi di costruire dell’immobile,) purché tuttavia tale titolo sia realmente esistente e si riferisca all’immobile oggetto dell’atto, anche se poi successivamente si scopra che il fabbricato era stato costruito in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo.
Alla luce di quanto detto,
L’IMMOBILE È INCOMMERCIABILE E IL RELATIVO ATTO NOTARILE DI COMPRAVENDITA È NULLO se:
– il venditore non dichiari in atto in forza di quale titolo è stato costruito l’immobile che intende alienare, avendo cura di riportare gli estremi completi del titolo stesso (ad es. comune che lo ha rilasciato, data e numero di protocollo);
– il venditore dichiari che l’immobile è stato costruito in forza di un titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.
Quindi, l’atto resta valido se il venditore dichiari in atto gli estremi del titolo in forza del quale è stato costruito il fabbricato anche se poi si dimostri che il manufatto è stato realizzato in maniera più o meno difforme rispetto a quanto previsto dal titolo stesso.
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Tutte le considerazioni e riflessioni fin qui svolte ci portano ad una
conclusione fondamentale:
per avere la sicurezza che una compravendita immobiliare vada a buon fine, evitandone la compromissione a causa dell’insorgenza di problematiche di tipo urbanistico riguardanti la proprietà, è indispensabile produrre una due diligence preventiva della stessa.
E’ essenziale che la stessa venga redatta per qualsiasi immobile proposto in vendita sul mercato:
attraverso questo documento, verranno compiute tutte le verifiche relative alla situazione urbanistica, ipo-catastale e fiscale della proprietà, al fine di accertarne l’effettiva vendibilità.
Una procedura iniziale indispensabile che il gruppo Great Estate attua da anni, richiedendo ad ognuno dei suoi clienti venditori la due diligence preventiva della loro proprietà entro 30 giorni dalla firma dell’incarico di vendita.
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