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IL CONTRATTO PRELIMINARE D’ACQUISTO
Il contratto preliminare d’acquisto, comunemente conosciuto come compromesso, è un vero e proprio contratto scritto che serve a vincolare reciprocamente e giuridicamente il venditore e l’acquirente a stipulare il contratto definitivo di vendita.
Questo dovrà avvenire nel rispetto delle modalità, dei termini e del prezzo stabiliti nel contratto medesimo; con il compromesso le due parti si impegnano alla stipula del contratto definitivo di compravendita in presenza di un notaio: solo a seguito di detta stipula si avrà il trasferimento definitivo della proprietà.
GLI ELEMENTI DEL COMPROMESSO
Il contratto preliminare deve contenere alcuni elementi essenziali, la cui mancanza comporta l’invalidità del contratto: il consenso delle parti , la forma scritta, l’esatta determinazione del bene immobile, e il prezzo della vendita.
Oltre ad essi, il preliminare solitamente contiene altre clausole, dette accessorie, come il termine per la stipula del contratto definitivo (che può essere semplice o essenziale), la penale, e la caparra. Quest’ultima può essere confirmatoria, consistendo nel versamento di un deposito di denaro: può andare da un minimo del 10 % ad un massimo del 30% del prezzo pattuito (percentuali comunque del tutto rimandate alla trattativa tra le parti).
E’ importante sapere che più il contenuto del preliminare sarà completo, dettagliato ed esaustivo e minori saranno i dubbi che potranno sorgere in sede di stipula del contratto definitivo.
LA FORMA DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo di compravendita a pena di nullità.
Infatti, ai sensi dell’art. 1350, primo comma n. 1 c.c., i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità.
Le parti possono quindi procedere autonomamente mediante scrittura privata, oppure rivolgersi ad un Notaio e concludere il “compromesso” per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Tale ultima opzione è imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione (D. Lgs. n. 122/2005, art. 6).
LA REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
L’obbligo di registrazione grava:
- sulle parti;
- sul Notaio, se il preliminare è redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata;
- sull’eventuale mediatore immobiliare che ha favorito la conclusione dell’accordo tra le parti e che in tal caso resta obbligato solidalmente con queste ultime.
I costi previsti per la registrazione sono i seguenti:
- l’imposta di registro fissa: 200 euro
- l’imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
- l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,5 della caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste come acconto sul prezzo di vendita, se l’acconto non è soggetto ad IVA. Se invece è soggetto ad IVA si applica l’imposta di registro in misura fissa. Queste spese saranno poi detratte da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
LA TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO
Una volta stipulato, si potrà procedere alla trascrizione del contratto preliminare d’acquisto nei Pubblici Registri Immobiliari: atto molto importante poiché, a seguito della stessa, qualsiasi altra operazione riguardante quel medesimo immobile, trascritta successivamente, non avrà effetto nei confronti dell’acquirente. Ciò significa che nei suoi confronti non saranno opponibili e dunque vincolanti, eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc.
Il processo di compravendita immobiliare è spesso molto complesso. Per questo necessita di specifiche consulenze e di alte professionalità in grado di portarlo a termine nel minor tempo possibile, risolvendo eventuali problematiche e con la piena soddisfazione di tutte le parti coinvolte.
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