Cos’è il contratto preliminare d’acquisto? Definizione, costi e modalità di esecuzione, Great Estate ti illustra tutto ciò che è importante sapere per la gestione di questa importante fase della trattativa nell’acquisto di un immobile.
Il contratto preliminare d’acquisto, comunemente noto come compromesso, è un passaggio fondamentale nel processo di compravendita immobiliare.
Si tratta di un accordo vincolante che impegna il venditore e l’acquirente a stipulare il futuro atto notarile, il rogito di compravendita, definendo già le condizioni essenziali, come prezzo, modalità di pagamento e termini di consegna del bene.
Differentemente dal rogito, che trasferisce la proprietà, il compromesso crea un vincolo giuridico, obbligando le parti a rispettare i termini e le condizioni pattuite.
Per completezza di informazioni sul contratto preliminare di compravendita, ti consigliamo la lettura di questo articolo, in cui sono illustrati nel dettaglio tutti i passaggi dal preliminare al rogito.
LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Spesso nella pratica ci si chiede se la registrazione del contratto preliminare di vendita sia o meno obbligatoria.
Per rispondere correttamente a questa domanda è opportuno fare una distinzione tra l’aspetto fiscale e quello strettamente civilistico.
Dal punto di vista fiscale, la registrazione del preliminare è obbligatoria.
Come previsto dal D.P.R. 131/1986, Tariffa parte 1 articolo 10, la stessa rappresenta uno specifico adempimento per le parti del contratto, la cui inosservanza le espone alle conseguenti sanzioni, senza tuttavia impedire al contratto di produrre i suoi effetti obbligatori.
Infatti, diversamente da quanto previsto per altri tipi di contratto come ad esempio la locazione, il preliminare, se completo di tutti gli elementi essenziali, resta comunque valido ed efficace anche se non viene registrato, vincolando le parti alla stipula del contratto definitivo di vendita. La registrazione del contratto preliminare è comunque fortemente consigliata al fine di garantire alle parti dello stesso una tutela aggiuntiva: con essa l’accordo acquisisce una data certa, importante per questioni fiscali e per prevenire eventuali contestazioni legali.
LA PROCEDURA E I COSTI DI REGISTRAZIONE
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
L’obbligo di registrazione grava:
- sulle parti;
- sul Notaio, se il preliminare è redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata;
- sull’eventuale mediatore immobiliare che ha favorito la conclusione dell’accordo tra le parti e che in tal caso resta obbligato solidalmente con queste ultime.
I costi previsti per la registrazione sono i seguenti:
- l’imposta di registro fissa: 200 euro
- l’imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
- l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,5 della caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste come acconto sul prezzo di vendita, se l’acconto non è soggetto ad IVA. Se invece è soggetto ad IVA si applica l’imposta di registro in misura fissa. Queste spese saranno poi detratte da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
I VANTAGGI DELLA REGISTRAZIONE
La registrazione del contratto preliminare offre alle parti dello stesso una serie di importanti vantaggi:
- Data Certa e Sicurezza Legale: La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate attribuisce al contratto una data certa, essenziale per dimostrare la validità dell’accordo.
- Detrazioni Fiscali: Le somme versate a titolo di imposta di registro possono essere scomputate dall’imposta di registro che sarà dovuta al momento del rogito.
LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Oltre alla registrazione, è possibile trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari. A differenza della semplice registrazione, la trascrizione tutela l’acquirente da eventuali iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile (come ipoteche o pignoramenti) che possano essere effettuate dal venditore dopo la firma del preliminare. La trascrizione è particolarmente consigliata quando l’intervallo tra il compromesso e il rogito è lungo o in caso di immobili con situazioni giuridiche complesse.
In conclusione, la registrazione del contratto preliminare d’acquisto è un passaggio fondamentale per garantire maggiore sicurezza e tutela in una transazione immobiliare. E’ quindi fondamentale affidarsi a professionisti del settore, per gestire al meglio tutte le fasi di una compravendita immobiliare.
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