Il consulente immobiliare Giacomo Migni, dell’agenzia partner di Great Estate “Le Case Sul lago”, ci racconta i punti salienti della vendita di “Podere San Sebastiano” ufficializzata lo scorso 9 agosto, nell’ambito della quale ha gestito la parte venditrice
Ho avuto modo di conoscere la parte venditrice circa 4 anni fa: si tratta di due sorelle di origini boliviane che hanno vissuto in Italia per molto tempo.
Hanno acquistato la proprietà da noi pubblicizzata col nome di “Podere San Sebastiano” a metà degli anni ’80, per poi procedere alla sua ristrutturazione. Inizialmente, per i primi anni hanno sfruttato la proprietà come casa per le vacanze; successivamente è sorta la decisione di riconvertirla ad agriturismo.
Al momento in cui ho acquisito “Podere San Sebastiano” era già in vendita con almeno altre tre agenzie, e la parte venditrice ha deciso di sottoscrivere con noi un mandato non in esclusiva.
A mio parere si tratta di una proprietà decisamente interessante sotto vari aspetti: innanzitutto la location, isolata ma non troppo, così da garantire un’adeguata privacy; in secondo luogo “l’importanza” del compendio immobiliare, composto da casale, dependance, piscina, 17 ettari di terreno e laghetto (clicca qui e scopri la proprietà).
Infine, ma certamente non per importanza, il prezzo finale di richiesta.
A tal proposito vorrei sottolineare che siamo arrivati a questo prezzo soltanto negli ultimi periodi della nostra collaborazione: nel 2015 c’è stato conferito l’incarico con un prezzo di richiesta pari a 980.000 €; dopo circa un anno e mezzo abbiamo proceduto ad un primo ribasso, scendendo a 850.000 €, per poi giungere al prezzo finale di 750.000 € dopo un altro anno e mezzo.
E’ soltanto dopo oltre 50 sopralluoghi con clienti internazionali ed altrettanti relativi feedback, che sono riuscito a convincere la parte venditrice a ribassare, come detto a più step, il prezzo di richiesta della proprietà:
infatti, tutto ci portava a pensare che il motivo della “non vendita” fosse proprio il troppo elevato prezzo di richiesta.
Vorrei sottolineare che è proprio lo svolgimento dei tanti e numerosi sopralluoghi presso la proprietà, reso possibile grazie all’efficiente rete di collaborazioni instaurate all’interno del gruppo G.E., che ci fa capire quale sia la forza raggiunta oggi dal nostro gruppo di lavoro.
Ed è soprattutto facendo leva su questa forza che siamo in grado di far comprendere ai venditori che, troppo spesso, il prezzo da loro richiesto è troppo alto.
Viste le sue modalità, devo ammettere che la trattativa è stata molto complessa, in quanto non si è trattato di una “semplice” compravendita di immobili ma di una cessione di quote societarie. Un altro fattore di complessità è stato poi la distanza: infatti, durante la fase della trattativa la proprietaria si trovava all’estero, e di conseguenza il reperimento della documentazione si è rivelato difficile.
Inizialmente avevamo ricevuto l’incarico per una vendita di immobili e la parte urbanistica era stata oggetto di due due diligence, redatte da un tecnico di parte: pertanto, la situazione urbanistica, seppur con qualche pratica da sistemare, era chiara e sotto controllo.
Tuttavia, “in corso d’opera” si è deciso di optare per una cessione di quote, una modalità che prevede un approccio completamente diverso e una documentazione molto complessa, che sono riuscito a reperire solo con qualche difficoltà. Questo soprattutto quanto alla situazione contabile della società: infatti, nei vari e precedenti passaggi societari c’erano state diverse imprecisioni e così abbiamo dovuto sistemare molte carte.
Questo a conferma di quanto sia determinante, ai fini del buon esito di qualsiasi trattativa, non solo che il prezzo di richiesta sia in linea col mercato, ma anche che tutta la documentazione, urbanistico/catastale, ipotecaria e fiscale della proprietà, sia disponibile e consultabile sin dal momento della sua acquisizione.
Giacomo Migni
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