La disciplina della deruralizzazione dei fabbricati rurali: intervista al Geom. Stefano Rocchini

Vogliamo fornirvi alcune informazioni su una disciplina molto importante, la cui conoscenza è opportuna qualora si decida di vendere o acquistare una proprietà in campagna: intervista al Geometra Stefano Rocchini, dello Studio Associato Rocchini-Terziani  

Buongiorno Geometra. Innanzitutto, che cosa si intende per deruralizzazione dei fabbricati rurali?

Per deruralizzazione di fabbricati si intende la perdita del requisito di ruralità di un immobile, cioè il suo essere funzionale all’attività agricola. Occorre fare una breve precisazione, distinguendo la deruralizzazione ai fini fiscali da quella ai fini urbanistici.

La deruralizzazione ai fini fiscali consiste nel censire un immobile al catasto fabbricati, divenuta obbligatoria da quando, alcuni anni indietro, si è passati dal catasto rurale e catasto urbano al catasto terreni e catasto fabbricati, imponendo di presentare tale denuncia presso l’Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio.

La deruralizzazione urbanistica invece consiste nel rendere urbano il fabbricato rurale, cioè un fabbricato non più vincolato ai terreni agricoli per cui era stato realizzato.

Per deruralizzare un fabbricato rurale si debbono pagare i relativi oneri, previsti dalla legge “Bucalossi”, che corrispondono alla somma degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione. Quali sono le basi della legge e le differenziazioni tra oneri di urbanizzazione e costo di costruzione?

Le norme che regolano il pagamento di questi oneri sono su base regionale e pertanto si potrà esprimere un esatto parere solamente in base alla collocazione dell’immobile. Ad esempio, la Toscana prevede che per la deruralizzazione urbanistica di un fabbricato si debba operare un distinguo fra:

– quelli in possesso di pertinenza superiore ad un ettaro;
– quelli con pertinenza inferiore ad un ettaro.

Per pertinenza si intende l’area esterna ubicata intorno al fabbricato e agli immobili, con essi posta in diretta relazione e nella quale non si svolgono le normali attività agricole. Di norma tale spazio è delimitato dal giardino ma possono esserci casi in cui esistano aree di relazione con gli edifici, adibite a semplici piazzali o che non siano coltivate.

Nel primo caso, in luogo del pagamento degli oneri, si può procedere alla stipula di una convenzione, in cui il proprietario si impegna, in alternativa al versamento in denaro, ad eseguire interventi di sistemazione ambientale nei propri terreni. Nel secondo caso invece devono essere corrisposti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (c.d. Bucalossi), previsti nelle tabelle comunali, in misura non inferiore alla quota massima indicata per gli interventi di ristrutturazione e non superiore alla quota minima prevista per gli interventi di nuova edificazione.

Quanto al costo di costruzione relativo agli interventi di deruralizzazione, questo si applica solamente ad eventuali opere, di necessaria esecuzione, e per queste l’articolo 185 comma 5 della Legge Regionale Toscana n°65/2014 stabilisce una percentuale da versare al Comune, che solitamente oscilla fra il tra il 6 e l’8% dell’importo totale delle opere da eseguire, stabilito sulla base di una perizia redatta dal tecnico incaricato.

Perchè il proprietario deve corrispondere questi oneri ai Comuni?

Il proprietario deve versare questi oneri o eseguire corrispondenti lavori, come indicato precedentemente, in quanto questi sono “finalizzati al miglioramento ambientale e paesaggistico del territorio rurale”, così come previsto dall’articolo 83 comma 5 della Legge Regionale Toscana n°65/2014.

Ci sono delle categorie di proprietari che possono non corrispondere questi oneri?

Sì: i proprietari che risultano imprenditori agricoli a titolo principale (I.A.P.) possono non procedere alla deruralizzazione urbanistica dell’immobile ad uso abitativo.

Sappiamo che Lei conosce bene la legge 133/94 che offre delle interessanti aperture alla possibilità dell’esenzione dal pagamento degli oneri dovuti per la deruralizzazione: vuole spiegarci di quali possibilità si tratta?

La norma da lei ricordata offre un’ottima opportunità d’esenzione dagli oneri di urbanizzazione per le deruralizzazioni. Si tratta di una norma poco conosciuta nell’ambiente dei progettisti, in quanto riguarda più direttamente l’ambito dei tributi. Nello specifico, questa norma si riferisce al comma 9 dell’art.9 della legge 26/02/1994 n°133 e, trattandosi di norme fiscali, è applicabile a tutto il territorio nazionale. Le condizioni che l’immobile deve avere, ai fini dell’ottenimento dell’esenzione, sono sostanzialmente due:
– che sia stato oggetto, quale immobile rurale, di istanza di condono edilizio ai sensi della legge 47/85;
– che sia stato censito al catasto fabbricati entro il 31/12/1998.
Per rendere applicabile questa norma è necessario allegare alla pratica edilizia una dichiarazione del proprietario, insieme ad una copia del condono edilizio e dell’avvenuto accatastamento entro la data sopra menzionata.

Dopo questa attenta disamina, ci sorge una domanda. Un cliente venditore che non sia a conoscenza della circostanza relativa al “se la sua casa in campagna sia stata o meno deruralizzata”, cosa rischia? Quali sono gli obblighi che i proprietari debbono conoscere e rispettare?

Proprio in considerazione della complessità e della molteplicità delle norme sussistenti, e proprio per conoscere la situazione urbanistica e catastale del proprio immobile, il consiglio che mi sento di dare a tutti i clienti venditori è di affidarsi ad un consulente tecnico qualificato. Occorre altresì precisare che vi è l’obbligo di accatastamento dell’immobile, sia che si tratti di fabbricato rurale sia di fabbricato urbano. Il mancato adempimento fa scattare una sanzione che va da un minimo di €.1032 ad un massimo di €. 8064, oltre agli eventuali tributi non versati fino a cinque anni precedenti.

Da un punto di vista urbanistico non sussiste un termine esatto, ma si ritiene che si debba procedere alla deruralizzazione di un fabbricato nel momento in cui vengono meno i requisiti di ruralità dello stesso, per intervenute modifiche aziendali o di qualifica del possessore. La mancata deruralizzazione potrebbe portare, nei casi in cui sia riscontrata l’avvenuta perdita dei requisiti, alla sanatoria di questa nuova posizione urbanistica col pagamento del doppio dei dovuti oneri di urbanizzazione o, in caso di gratuità come previsto dal comma 9 dell’art.9 della legge 26/02/1994 n°133, al pagamento degli oneri come normalmente dovuti. Va inoltre precisato che, qualora si debba procedere alla compravendita di un immobile, nel caso in cui sia la parte venditrice che quella acquirente dimostrino la sussistenza dei requisiti soggettivi di ruralità e l’azienda risulti di sufficienti dimensioni, non è necessario procedere alla deruralizzazione urbanistica dell’edificio in esame.

Infine, va precisato che i soggetti competenti con attività agricole potranno mantenere l’esenzioni dalle imposte e tasse pur avendo censito il proprio immobile al catasto fabbricati. In particolare, gli I.A.P. (imprenditori agricoli a titolo principale) hanno diritto, oltreché alla realizzazione e/o mantenimento degli annessi agricoli, anche alla realizzazione e/o mantenimento di fabbricati rurali abitativi. Quanto invece agli imprenditori agricoli non a titolo principale, questi possono realizzare e/o mantenere annessi agricoli, ma non mantenere e/o costruire edifici rurali abitativi. Chiaramente, per entrambe le categorie vale il principio che la realizzazione e/o mantenimento di annessi ed abitazioni rurali risultino in funzione dell’estensione del terreno agricolo.  

Ringraziamo il Geometra Rocchini per la sua disponibilità