Attraverso un’importante analisi relativa agli anni che vanno dal 2016 al 2020, abbiamo dimostrato ancora una volta l’efficacia e la potenza del nostro sistema The Best Price, uno strumento in grado di individuare il miglior prezzo di compravendita di qualsiasi proprietà.
Su 332 proprietà, per un controvalore compravenduto pari a circa 300 milioni di euro e una media per compravendita di circa 900.000 euro, ben 322, pari al 97% dei casi, hanno riportato una percentuale di congruità tra valutazione del reparto valutativo e reale prezzo di compravendita superiore al 90%. La percentuale media di congruità presa in esame precedentemente era pari al 94,7%, un dato che è migliorato nel tempo, arrivando nel 2020 ad una media del 96.4%:
L’analisi dimostra che The Best Price sta migliorando sempre di più la sua precisione e affidabilità!
Un risultato grandioso che conferma quanto questo innovativo strumento, su cui tutto il gruppo lavora da oltre 5 anni, abbia raggiunto performance eccezionali, rivelandosi come uno dei pochi sistemi valutativi presenti in Italia altamente performanti ai fini dell’individuazione del giusto valore di mercato delle proprietà posizionate in fascia “di prestigio”.
Negli ultimi anni, nell’ambito del mercato immobiliare, sono nati molti sistemi di valutazione immobiliare. Tuttavia, pochissimi di questi si rivolgono specificatamente al mercato delle proprietà di prestigio:
The Best Price va a colmare proprio quest’importante lacuna.
Di seguito le immagini di alcune delle proprietà che sono state compravendute e che sono oggetto di questa analisi. Se vuoi scoprirle tutte clicca qui.
L’obiettivo della nostra analisi
L’analisi prende in esame le compravendite effettuate da Great Estate negli ultimi 5 anni – dal 2016 al 2020 – unitamente a quelle di proprietà sulle quali Great Estate aveva lavorato in collaborazione con altre agenzie.
L’obiettivo di questo lavoro è stato verificare la percentuale di congruità tra i reali prezzi delle compravendite realizzate, scaturiti da tutto il mercato immobiliare analizzato, e le valutazioni immobiliari prodotte dal nostro network, al fine di valutare le performance del nostro innovativo strumento informatico, The Best Price.
La metodologia del sistema The Best Price
Individuare il miglior valore di una proprietà rappresenta la prima, importante base di partenza per prendere le giuste decisioni, e raggiungere conseguentemente il miglior risultato nella commercializzazione.
La procedura utilizzata da The Best Price è stata ideata da professionisti di vari ambienti accademici, professionisti del settore IT, del settore immobiliare, esperti in estimo, nonché analisti specializzati in sviluppo e gestione aziendale.
Tutte queste professionalità hanno permesso di creare un sistema che consente di individuare il miglior valore di mercato di qualsiasi proprietà, tramite un’attenta e innovativa analisi di una serie di dati quantitativi e qualitativi, esaminati sia in inserimento che in analisi tramite vari algoritmi.
La posizione, la superficie, il numero di locali, la presenza di eventuali corpi aggiunti – come ad esempio un giardino, un terreno agricolo o una piscina – e oltre 40 caratteristiche qualitative, sono solo alcuni dei dati che vanno a comporre i vari algoritmi tramite i quali viene assegnato un punteggio alla qualità della proprietà. Tramite quest’ultimo, mixando superfici, qualità e tanti altri dati, si va a comparare la proprietà oggetto di valutazione con i dati statistici del mercato, con tutto quello che offre il mercato immobiliare in termini di prezzi richiesti, valutazioni e, soprattutto, con i reali prezzi di compravendita accertati.
Il primo passo consiste nella redazione di una stima da parte del singolo professionista, che viene poi successivamente verificata dal nostro reparto di valutatori.
Tra i prossimi progetti del gruppo c’è quello di consentire, anche a te che sei un cliente venditore o acquirente, la possibilità di redigere le valutazioni in piena autonomia. Quindi, di fatto avremo tre livelli di precisione della valutazione stessa, e cioè:
- VALUTAZIONE REDATTA TRAMITE THE BEST PRICE DIRETTAMENTE DAL PROPRIETARIO O DAL CLIENTE INTERESSATO.
Questa innovativa possibilità permetterà a te che sei un proprietario, o a te che vuoi acquistare una proprietà in modo attento e oculato, di utilizzare la stessa intelligence impiegata da ogni professionista del gruppo Great Estate, inserendo autonomamente i dati tramite una procedura guidata.
- VALUTAZIONE REDATTA DALL’AGENTE IMMOBILIARE.
Tutti i nostri agenti svolgono costantemente specifici corsi professionali allo scopo di migliorare le proprie competenze nella conoscenza e nell’utilizzo di The Best Price. Un professionista così formato sarà in grado di illustrarti i risultati della valutazione dando la massima priorità al raggiungimento dei tuoi obiettivi.
- VALUTAZIONE REDATTA DA UNO DEI PROFESSIONISTI DEL NOSTRO REPARTO INTERNO DI VALUTAZIONI.
Questo è il massimo livello di precisione di una valutazione. Si può ottenere grazie ad un perfetto mix tra competenze e strumenti informatici. Il nostro reparto valutativo è formato da vari professionisti tra i quali Ingegneri, Geometri e Architetti con altissime competenze di base, i quali utilizzano il nostro sistema 8 ore al giorno e spesso anche di più.
Quindi COMPETENZE + THE BEST PRICE + ESPERIENZA = RISULTATI ECCELLENTI
Vorremmo specificare che le valutazioni sopra indicate, a prescindere da chi andrà ad eseguirle, potranno essere redatte sia da remoto che in occasione o a seguito di una visita presso la proprietà.
Infatti, durante l’ultimo anno, l’85% delle stime redatte a distanza dal nostro reparto valutativo, senza avvalersi quindi un sopralluogo fisico ma con un attento studio delle foto, delle planimetrie e della location, hanno dimostrato immediatamente risultati sorprendenti, che hanno trovato poi sostanziale conferma in occasione della successiva visita alle proprietà.
La metodologia utilizzata per la nostra analisi
L’analisi che abbiamo svolto si basa sui dati messi a disposizione dal software REALGEP relativamente agli immobili inseriti o compravenduti dai professionisti del gruppo Great Estate dal 2016 al 2020.
Lo scenario di valutazione offerto dal sistema è molto affidabile, poiché i risultati ottenuti tengono conto dei dati messi a disposizione da vari enti nazionali, (come l’Osservatorio Immobiliare Italiano e l’Agenzia delle Entrate), dei dati aggregati forniti dai portali immobiliari e, soprattutto, dei dati delle vendite concluse da professionisti del gruppo Great Estate, nonché di quelle realizzate da privati o da altre agenzie, riguardanti proprietà che il gruppo dei professionisti o dei valutatori hanno inserito in REALGEP precedentemente, o anche successivamente, alla loro commercializzazione.
Grazie a questi importanti dati, The Best Price restituisce 3 diversi scenari valutativi.
Il primo nasce dal confronto con i dati dell’O.M.I.; il secondo, dal confronto con le proprietà in vendita sul mercato; il terzo dalla comparazione con stime e compravendite fatte e/o inserite e certificate dai professionisti del Network.
Lo scenario valutativo che risulta più attendibile è quello basato sul confronto con gli immobili stimati e compravenduti, in quanto “certificati” da Great Estate: differentemente dai primi due, in questo terzo scenario vengono utilizzati dati di alto livello qualitativo, mentre nei primi due, dati sì quantitativamente importanti, ma di livello qualitativo minore.
A differenza dei primi due scenari, che rappresentano le principali fonti utilizzate dalla maggioranza degli strumenti disponibili sul mercato, e che possono sembrare simili a The Best Price, il terzo scenario valutativo costituisce il vero vantaggio competitivo del sistema, in quanto il risultato ottenuto deriva dall’inserimento attento e corretto di ogni singolo dato di ogni singola proprietà, sia a livello quantitativo che qualitativo.
Questa peculiarità consente non solo un’analisi di confronto perfetta, ma anche costantemente aggiornata. Infatti, sia le stime che le compravendite vengono aggiornate e quotidianamente inserite da tutti i professionisti del gruppo: quindi questo terzo scenario si plasma e si adatta, in maniera immediata e costante, a qualsiasi modifica recepita dal mercato.
Tra i prossimi sviluppi previsti dal gruppo Great Estate vi è anche lo studio del metodo per anticipare le tendenze del mercato, e quindi anche i prossimi scenari valutativi.
I risultati
I risultati raggiunti, che nel quinquennio 2016-2020 vedono una percentuale di congruità tra effettivo prezzo di compravendita e stima pari al 94,7%, con un costante miglioramento negli anni sino ad arrivare ad un eccellente 96,4% nel 2020, rappresentano la straordinaria conferma di quanto The Best Price, unito ad eccellenti competenze ed esperienze, costituisca indubbiamente uno dei migliori strumenti per stabilire le valutazioni di qualsiasi tipo di proprietà presente sul mercato italiano, con una particolare attenzione alle proprietà di prestigio.
PASSIAMO ORA AI COMMENTI SULLE ANALISI SVOLTE, SUDDIVISE PER GRUPPI OMOGENEI DI PROPRIETÀ.
PRIMA ANALISI:
PROPRIETÀ CON PERCENTUALE DI CONGRUITÀ TRA VALUTAZIONE DEL REPARTO VALUTATIVO E PREZZO REALE DI COMPRAVENDITA MAGGIORE O UGUALE AL 90%.
Le prime analisi svolte sono quelle che riguardano le 322 proprietà vendute, su 332 analizzate, che hanno rivelato un percentuale di congruità tra la valutazione del nostro reparto valutativo e il reale prezzo di compravendita superiore al 90% (ogni grafico va a individuare un’analisi differente):
La percentuale di congruità tra reali prezzi di compravendita e valutazioni per tipologia (Appartamento, Azienda Agricola, Castello/Borgo, Rustico/Casale e Villa), come mostrato nel grafico 1, è in generale sempre crescente per tutte le tipologie, con un valore minimo del 90.2% (raggiunto nel 2016 per la tipologia Appartamento) e un valore massimo del 96.5% (raggiunto per le tipologie Appartamento e Rustico/Casale).
Il grafico sopra indicato evidenzia come, nel corso degli anni, le performance di The Best Price siano costantemente migliorate. Questo è la normale conseguenza di un grande lavoro compiuto in relazione alle seguenti attività:
- Aumento del numero di proprietà inserite, sia in termini di valutazioni che di dati della compravendita.
- Aumento della qualità dei dati inseriti.
- Miglioramento dei “pesi” delle diverse caratteristiche qualitative incidenti sui vari algoritmi che permettono al sistema di creare i vari scenari valutativi. Specifichiamo che questi “pesi” e le relative “caratteristiche qualitative”, o “mix di caratteristiche qualitative”, cambiano valore a secondo delle zone, dei range di prezzo, delle tipologie e di tante altre variabili. Questo rende The Best Price sempre e costantemente allineato non solo al fattore TEMPO, ma anche ai fattori QUALITATIVI che individuano ogni singola proprietà.
Dunque, analizzando le medie differenziali Network per anno (grafico 2), notiamo un andamento crescente che porta dal primo dato, 90.8% nell’anno 2016, all’ultimo del 2020 pari al 96.4%, a dimostrazione di quanto The Best Price sia davvero performante e affidabile.
Su una proprietà valutata 1 milione di euro, la percentuale di congruità statistica del 2020 prevede che sarà compravenduta per un valore compreso tra 967.000 euro e 1.036.000 euro: è oggettivo che si tratta di differenze minime, ad ulteriore conferma delle straordinarie performance del sistema.
Come evidenziato dal grafico 3, le tipologie di proprietà oggetto di questa prima analisi sono: Appartamento, Azienda Agricole, Castello/Borgo, Rustico/Casale, Struttura ricettiva e Villa.
Specifichiamo che le tipologie Appartamento e Villa, sono a loro suddivise in tre sotto tipologie e precisamente:
- Appartamento: Appartamenti, Appartamento in Centro storico, Appartamento di Lusso.
- Ville: Villa di prestigio, Villa unifamiliare, Villa plurifamiliare.
Negli anni il nostro gruppo si è maggiormente concentrato sui casali e sulle ville in campagna, diminuendo invece il numero delle vendite di appartamenti, e mantenendo abbastanza costante quello di aziende agricole, castelli e borghi e strutture ricettive.
109 proprietà rientrano nella fascia di prezzo inferiore a 500.000€, 120 sono state vendute tra 500.000€ ed 1 milione di euro, 70 nella fascia 1 – 2 milioni, mentre 33 sono state vendute ad un prezzo superiore a 2 milioni di euro.
Le Regioni maggiormente analizzate sono la Toscana e l’Umbria, dove il gruppo ha attualmente la sua massima presenza.
Questo ultimo grafico ci conferma che la maggior parte dei clienti acquirenti di proprietà oggettivamente importanti sono internazionali. Nello specifico, circa il 10% dei clienti acquirenti sono italiani mentre il 90% proviene da altri Paesi.
SECONDA ANALISI:
PROPRIETÀ CON UNA PERCENTUALE DI CONGRUITA’ TRA VALUTAZIONE DEL REPARTO VALUTATIVO E PREZZO REALE DI COMPRAVENDITA MINORE DEL 90%.
In questa seconda analisi abbiamo commentato le motivazioni per cui, relativamente a 10 proprietà, la percentuale di congruità tra il prezzo di compravendita reale e la valutazione effettuata è risultata minore del 90%.
Valori complementari, interessi particolari degli acquirenti o dei venditori e altri fattori che esulano dalle statistiche possono determinare, complessivamente, circa un 5% di valutazioni non andate completamente a buon fine nel mercato delle compravendite immobiliari.
Tuttavia, come si evince dalla nostra analisi, si tratta di eccezioni, che nel nostro caso non superano il 3%:
la regola è che, nel 97% dei casi il prezzo reale di compravendita corrisponde alla valutazione, con minimi scostamenti che possono essere sia in eccesso che in difetto.
Questo grafico evidenzia che le proprietà oggetto di questa seconda analisi, con un differenziale tra valutazione e prezzo reale di compravendita maggiore del 10% sono: tre Appartamenti (uno venduto nel 2017 e due nel 2020), un’Azienda Agricola (venduta nel 2020), quattro Rustico/Casale (due venduti nel 2019 e due nel 2020) e due Ville (vendute nel 2019).
Nella tabella seguente sono riportati i differenziali Agente e Network per i dieci immobili. Analizziamo i singoli casi:
CASO 1:
Il prezzo dell’appartamento venduto nel 2017 è risultato maggiore della valutazione poiché comprensivo della mobilia di alto antiquariato, pari a circa 30.000€.
La valutazione del professionista era pari a 125.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 150.000€. Se fosse stato inserito anche il valore della mobilia (pari a circa 30.000€) la percentuale di congruità sarebbe salita al 96.8%.
La valutazione del reparto valutatori era pari a 126.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 150.000€. Se fosse stato inserito anche il valore della mobilia (pari a circa 30.000€) la percentuale di congruità sarebbe salita al 96.2%.
Di fatto quindi, sarebbe stato corretto inserire anche questo caso tra quelli con percentuale di congruità maggiore del 90% ma, per esigenza di linearità dei dati inseriti, abbiamo ritenuto opportuno registrarlo in questa sede.
CASI 2 e 3:
I prezzi finali dei rustici/casali venduti nel 2019 sono risultati inferiori rispetto alla valutazione del singolo professionista poiché, in entrambi i casi, il proprietario ha deciso di vendere non appena si è palesata un’offerta concreta.
CASO 4:
Per quanto riguarda la villa di prestigio venduta nel 2019, sita all’interno della proprietà di un famoso hotel di lusso, il proprietario dello stesso ha deciso di comprare ad un prezzo superiore alla valutazione di circa il 24%, in modo da evitare il subentro di terze parti nel complesso alberghiero.
Il caso 4 ci conferma il concetto di VALORE COMPLEMENTARE, un caso quindi che può assolutamente verificarsi nel mercato.
CASO 5:
Per quanto riguarda l’altra villa di prestigio venduta nel 2019, il prezzo di compravendita reale è risultato maggiore della stima del professionista perché è stata richiesta la realizzazione della piscina, a carico del venditore, per un valore di ca. 40.000€.
La valutazione del professionista era pari a 330.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 390.000€. Se fosse stato inserito anche il valore della piscina, pari a circa 40.000€, la percentuale di congruità sarebbe salita al 94.6%.
La valutazione del reparto valutatori era pari a 320.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 390.000€. Se fosse stato inserito anche il valore della piscina, pari a circa 40.000€, la percentuale di congruità sarebbe salita al 91.7%.
Anche per questo caso, valgono le stesse considerazioni svolte per il caso 1.
CASO 6:
Il prezzo finale di vendita del primo appartamento venduto nel 2020 è risultato maggiore rispetto al valore rispettivamente stimato dal singolo professionista e dal reparto valutatori poiché vi è stato incluso il garage (per un valore di circa 17.000€), non presente al momento della valutazione iniziale.
La valutazione del professionista era pari a 128.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 142.000€. Se fosse stato inserito anche il valore del garage, pari a circa 17.000€, la percentuale di congruità sarebbe salita al 98%.
La valutazione del reparto valutatori era pari a 128.500€ e il prezzo di compravendita reale pari a 142.000€. Se fosse stato inserito anche il valore dell’ampliamento pari a circa 17.000 la percentuale di congruità sarebbe salita al 97.6%.
Anche per questo caso, valgono le stesse considerazioni svolte per il caso 1.
CASO 7:
Il prezzo finale di vendita del secondo appartamento venduto nel 2020 è risultato maggiore rispetto al valore stimato rispettivamente dal singolo professionista e dal reparto valutatori poiché vi è stato incluso il valore degli arredi e della mobilia (pari a c.ca 60.000€).
Le valutazioni del professionista e del reparto valutatori sono pressoché uguali, rispettivamente 499.550€ e 499.500€. Il prezzo di compravendita reale è pari a 550.000€.
Se fosse stato inserito anche il valore degli arredi e della mobilia, pari a circa 60.000€, la percentuale di congruità, sia del professionista che del reparto valutatori, sarebbe salita al 98.3%.
CASO 8:
L’azienda vitivinicola venduta nel 2020 ha realizzato un prezzo finale inferiore di ben 10.4 punti percentuali rispetto alla valutazione. Questo è dipeso dal fatto che, dopo vari anni di vana presenza sul mercato, sia per le difficoltà di commercializzazione che per l’andamento del mercato relativi a questa particolare e complessa tipologia di proprietà, il proprietario ha deciso di vendere non appena si è palesata un’offerta concreta.
CASO 9:
Per quanto riguarda il primo rustico/casale venduto nel 2020, nella compravendita è stato incluso un ampliamento di circa 50 mq dell’immobile (per un valore di circa 65.000€): di conseguenza, il prezzo di compravendita reale è risultato più alto.
La valutazione del professionista era pari a 609.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 670.000€. Se fosse stato inserito anche il valore dell’ampliamento, pari a circa 65.000€, la percentuale di congruità sarebbe salita al 98.6%.
La valutazione del reparto valutatori era pari a 351.000€ e il prezzo di compravendita reale pari a 670.000€. Se fosse stato inserito anche il valore dell’ampliamento, pari a circa 65.000€, la percentuale di congruità sarebbe salita al 99.5%.
Anche per questo caso, valgono le stesse considerazioni svolte per il caso 1.
CASO 10:
La compravendita del caso 10 si è verificata nella prima fase della pandemia da Covid-19, rappresentando il risultato della volontà dell’acquirente di comperare a tutti i costi una proprietà con spazio esterno: ciò, ha permesso di definire la trattativa ad un prezzo di compravendita superiore di ben 10 o 12 punti percentuali rispetto al valore stimato rispettivamente dal gruppo valutatori e dal professionista. Possiamo affermare che questo è stato un caso unico, su circa un centinaio di vendite realizzate dal gruppo nel 2020, e quindi davvero … un caso.
CONSIDERAZIONI:
La prima considerazione da fare è che tra le 10 vendite che hanno dimostrato una percentuale di congruità tra stima e reale prezzo di compravendita minore del 90%, 5 di queste hanno subito l’influenza dei valori aggiunti come arredi o lavori svolti a carico della parte venditrice; valori che, in fase di prima valutazione, non potevano essere inseriti.
E’ perciò chiaro che, realisticamente, da 10 compravendite percentuale di congruità minore del 90% si debba scendere a 5, e che dietro ad ognuna di esse c’è sempre stata un’importante motivazione, legata più alle esigenze delle parti che ad una reale valutazione scaturita da un mercato perfetto.
Nel grafico 8 possiamo notare che, anche per le proprietà con percentuale di congruità tra valutazione e prezzo reale di compravendita minore del 90%, quest’ultimo nel corso degli anni è costantemente diminuito.
Conclusioni
Questa importante analisi ha tenuto in considerazione un numero notevole di proprietà compravendute sul mercato o dal gruppo Great Estate negli anni compresi tra il 2016 e il 2020; inoltre, sono state analizzate con grande attenzione le percentuali di congruità tra il prezzo di compravendita effettivo e il valore stimato dal gruppo di valutatori tramite The Best Price.
I risultati ottenuti sono assolutamente straordinari e ci permettono di affermare con sicurezza che
The Best Price offre potenti performance per la valutazione di qualsiasi proprietà immobiliare, dimostrando negli anni un costante miglioramento.
Possiamo affermare con solida certezza che il sistema unito alla professionalità del reparto valutativo e all’importante mole di dati elaborati garantisce un’oggettiva qualità e affidabilità delle valutazioni immobiliari di proprietà di prestigio.
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